アパート経営はやめたほうがいい？知らないと損するリスクとは

「アパート経営はやめたほうがいい」と考えているあなたは、賃貸経営のリスクや失敗事例を耳にして不安を感じているのではないでしょうか？

確かに、アパート経営には空室リスクや修繕費の増加、ローン返済の負担など、慎重に検討すべき点が多く存在します。

一方で、正しい知識を持ち、しっかりとした準備を行えば、家賃収入を得ながら資産を築くことも可能です。

この記事では、アパート経営のメリット・デメリットをはじめ、賃貸経営が儲からない理由や、10年後・30年後に待ち受ける現実について詳しく解説します。

また、「アパート経営は何年で黒字化できるのか？」や「マンションオーナーの年収はどのくらい？」といった具体的な疑問にも答えていきます。

さらに、「家賃収入500万の手取りはいくらになるのか」「1億円の物件の家賃収入はいくらか」といった気になる収益のシミュレーションや、成功率と失敗率を左右する必要な準備についても詳しく紹介。

不動産投資に向いている人・向いていない人の特徴を押さえた上で、アパート経営のはじめかたと成功させるためのコツを解説していきます。

また、初期費用の目安やアパート１棟を新築する際の価格相場、「建てるのにいくらかかるのか？」といった資金計画に関する情報も網羅。

「アパート経営をやめたほうがいいのか？」それとも「正しく運用すれば成功できるのか？」迷っているあなたにとって、最適な答えを導き出すための情報を詰め込んだ記事です。

ぜひ最後まで読んでアパート経営を成功させてください。

アパート経営はやめたほうがいい？本当の理由とは

アパート経営のメリット・デメリット

アパート経営には、多くの人にとって魅力的に映るメリットが存在しますが、その裏側には見過ごされがちなデメリットも存在します。それぞれをバランスよく理解することが重要です。

まず、メリットとして挙げられるのは安定した収入源です。特に、立地条件が良い物件を所有している場合、毎月の家賃収入を得られることで、給与以外の安定した収入源を確保できます。

また、物件を資産として所有することで、不動産価格が上昇した際に売却益を得られる可能性もあります。さらに、減価償却やローン控除などの税制優遇措置が利用できるため、節税効果を得ることも可能です。

一方で、デメリットとしては空室リスクが挙げられます。空室が続けば収入が途絶えるばかりか、固定費（ローン返済や管理費など）が収支を圧迫する要因となります。

また、物件が古くなれば修繕費が増加し、収益を圧迫する原因となることも避けられません。さらに、災害や不動産市場の価格下落といった予測不可能なリスクも考慮する必要があります。

特に、築年数が経過した物件ほどメンテナンス費用や更新費用が大きくなる傾向があり、それが経営の負担となります。

総じて、アパート経営は大きなメリットがある一方で、リスクや費用が絡む複雑な事業であることを理解しておく必要があります。成功するためには、収益予測やリスクヘッジのための準備を十分に行うことが重要です。

賃貸経営儲からない理由とは？

賃貸経営が儲からない理由には、いくつかの要因が複雑に絡み合っています。これらを事前に理解し、対応策を講じることが、健全な経営の第一歩となります。

1つ目の要因は空室リスクです。賃貸物件は入居者がいなければ収入が得られません。国土交通省のデータによると、全国の空室率は2023年時点で約13%に達しており、立地条件や地域によってはさらに高い空室率が報告されています。

特に、人口減少が進む地方では空室が慢性化するリスクが高まります。

2つ目の要因は修繕費や維持費の増加です。築年数が経過した物件ほど修繕費がかさみ、毎年の収益を圧迫します。

たとえば、屋根や外壁の塗装、給排水設備の修理などは高額な費用が発生することがあります。これらの費用を軽視すると、経営が立ち行かなくなる可能性もあります。

さらに、税金やローン返済といった固定費の負担も無視できません。不動産所得には所得税や住民税が課されるほか、固定資産税も毎年支払う必要があります。

また、物件を購入する際の借入金の返済が経営を圧迫する要因となることが少なくありません。

最後に、不動産価格の下落リスクも重要なポイントです。不動産市場の変動により、購入時よりも売却価格が大幅に下がるケースがあります。このため、収益性が低下した物件を手放すにも損失が発生することがあります。

これらの理由を考慮すると、賃貸経営は単なる「安定した収入源」とは言い切れない側面を持っています。経営計画を立てる際には、長期的な視点とリスク管理が欠かせません。

アパート経営 10年後・30年後の現実

アパート経営を長期的な視点で考える場合、10年後や30年後の現実について十分に理解しておくことが重要です。

まず、10年後には建物自体の老朽化が進み、外壁や屋根の補修といった大規模な修繕が必要になることが一般的です。

これには多額の費用がかかることが多く、収益の一部を修繕費用として積み立てていないと、思わぬ財政的負担となることがあります。

また、設備の更新費用（例えば、給湯器やエアコンの交換）が必要になる場合も少なくありません。

加えて、不動産の評価額が下がり始めるタイミングでもあり、資産としての価値が減少する可能性も考慮する必要があります。

一方、30年後の現実はさらに厳しいものとなることが予測されます。

築30年を超えると建物全体の老朽化が進み、空室率の増加が問題となるケースが多いです。

特に、日本では少子高齢化による人口減少が進んでおり、賃貸需要の減少が収益に大きく影響を与える可能性があります。

加えて、築30年を超えた物件は市場での競争力が落ち、家賃の値下げを余儀なくされるケースが増えています。これは、築浅物件や新築物件が多く市場に出回る中で、入居者が物件を選ぶ際に古い建物を避ける傾向があるためです。

さらに、建物の寿命が限界に近づくことで建て替えや売却の選択を迫られることがあり、それまでの収益が大きく影響を受ける場合もあります。

このような現実を踏まえると、アパート経営においては長期的な計画を立てることが不可欠です。

修繕費用や空室率の増加に備え、収益の一部を計画的に積み立てることや、物件価値を保つための定期的なリノベーションを実施することが鍵となります。

また、将来的な人口動態や地域の需要を事前に把握しておくこともリスク管理の一環と言えるでしょう。

アパート経営は何年で黒字化できる？

アパート経営が黒字化するまでの期間は、購入価格やローン条件、家賃収入の安定性などによって異なります。一般的には、黒字化までに10〜15年かかることが多いとされています。

ただ、これは平均的なデータであり、黒字化の時期を早める工夫も可能です。例えば、頭金を多めに用意し借入額を抑えることで、毎月の返済負担を軽減できます。また、高い利回りが期待できるエリアを選び、空室リスクを抑えれば、家賃収入の安定につながります。

例えば、国土交通省が発表している「不動産投資市場動向調査」によると、都心部のアパート経営は地方よりも家賃収入が安定しやすい傾向があります。

さらに、築年数が新しい物件ほど修繕費が少なく済み、経費を抑えやすいのもポイントです。

アパート経営を早く黒字化するには色々な準備や工夫が必要となります。

以下のより具体的なアパート経営を黒字化するガイドを見て参考にしてみて下さい。

① 収支計画をしっかり立てる

• 家賃相場を調査
  → 周辺の家賃相場を調べ、競争力のある家賃設定をする。
• 経費を洗い出す
  → 固定費（ローン・税金・保険）＋変動費（修繕費・管理費）を把握する。
• 利益のシミュレーション
  → 「収入－支出」が黒字になるような経営計画を作る。

② 空室を減らす工夫をする

• ターゲット層を明確にする
  → 学生・単身者・ファミリー向けなど、地域の需要に合った部屋作りを意識。
• 魅力的な内装にする
  → 築年数が経っていても、壁紙・床・照明を変えるだけで印象がアップ。
• 広告を工夫する
  → 写真や動画付きの賃貸情報をネット掲載し、視覚的にアピール。
• 即入居キャンペーンを実施
  → 「フリーレント（最初の1ヶ月無料）」などの特典をつけて入居者を増やす。

③ コストを削減して利益を増やす

• 管理会社の見直し
  → 管理委託費が高すぎる場合は、他の管理会社と比較して見直す。
• 修繕費の削減
  → 大手業者だけでなく、地元の業者にも見積もりを取り、コストを抑える。
• 共用部分の電気代を節約
  → LED照明を導入することで、電気代を大幅に削減可能。
• 固定資産税の節税を考える
  → 税理士に相談し、節税対策をする（減価償却や固定資産税の見直し）

④ 賃貸トラブルを防ぐ

• 入居審査を厳しくする
  → 家賃滞納のリスクを減らすために、保証会社を利用する。
• 定期的に物件を点検する
  → 早めの修繕で大規模修繕のコストを抑える。
• 契約書を明確にする
  → 敷金・礼金・退去時の原状回復条件をしっかり明記。

⑤ 複数の収益源を作る

• 駐車場・駐輪場を有効活用
  → 余っているスペースを貸し出して収益を増やす。
• コインランドリー設置
  → 入居者向けにコインランドリーを設置し、追加収入を得る。
• 民泊・シェアハウスとして活用
  → 規制を確認したうえで、民泊や短期賃貸を活用する。

まとめ

収支計画をしっかり立てる（家賃相場・経費の把握）
空室を減らす工夫をする（内装改善・広告戦略）
コスト削減を意識する（管理費・修繕費の見直し）
賃貸トラブルを防ぐ（入居審査・契約内容の明確化）
複数の収益源を作る（駐車場・コインランドリー・民泊）

初心者でも取り組みやすい方法なので、ぜひ試してみてくださいね！

マンションオーナーは儲からない？年収はいくら？

マンションオーナーの収益は、購入した物件の規模や立地、管理の仕方によって大きく変わります。

一般的に、賃貸マンションの年間家賃収入は数百万円〜数千万円の幅があります。ただし、これがそのまま手元に残る利益とは限りません。

例えば、金融機関のローンを利用している場合、毎月の返済額が家賃収入の多くを占めることになります。

また、固定資産税や管理費、修繕費などの支出も発生します。そのため、実際に手元に残る利益（純利益）は、年間で100万円〜500万円程度のケースが多いですが、中には年間1000万以上家賃収入を得ている方も多数いる現実もあります。

純利益については、運用方法を工夫することで収益を向上させることも可能で、例えば、築年数が古くなると空室率が上がるため、リノベーションを行い家賃を引き上げることで収益を維持できます。

また、管理会社に任せるのではなく、自主管理を行うことで管理コストを削減することも一つの手段です。

このように、マンションオーナーは「儲からない」と一概には言えません。

収支計画をしっかり立てることが成功のカギとなるでしょう。

家賃収入500万の手取りはいくらになる？

家賃収入が年間500万円の場合、実際に手元に残る手取り額は、ローンの返済額、税金、管理費、修繕費などの諸経費を差し引いた金額となります。

一般的に、不動産投資では家賃収入の50〜70%が経費として消えることが多いため、手取り額は～250万円程度になることが一般的です。

例えば、金融機関から借入をして物件を購入した場合、ローン返済額が年間200万円とすると、この時点で家賃収入500万円から200万円が差し引かれます。

加えて、固定資産税や都市計画税、管理費などが発生し、これが年間100万円程度かかると仮定すると、最終的な手取り額は200万円程度になります。

なお、固定資産税の負担額は、物件の評価額によって異なります。

総務省のデータによると、固定資産税率は1.4%（標準税率）となっており、物件の評価額が高いほど税額が増加します。

また、マンションの場合、共用部分の管理費や修繕積立金も考慮する必要があります。

つまり、家賃収入500万円でも、ローンの有無や物件の維持費によって手取り額は大きく変わるのです。支出を最小限に抑える工夫をすることで、より多くの収益を確保することができるでしょう。

1億円の物件の家賃収入はいくら？

1億円の物件から得られる家賃収入は、物件の利回りによって異なります。

一般的な賃貸物件の表面利回りは〜8%程度が目安とされており、この数値を基に計算すると、年間の家賃収入は〜800万円程となります。

例えば、表面利回り5%の物件であれば、1億円× 5% = 年間500万円の家賃収入が見込めます。

ただし、この金額はあくまで総収入であり、ここから管理費や税金、修繕費を引いた後の実質的な利益（実質利回り）は2〜4%程度になることが一般的です。

国土交通省の「不動産投資市場動向調査」によると、東京23区の利回りは平均4〜6%、地方都市では7%を超えるケースもあります。

ただし、利回りが高い物件は空室リスクが高くなる傾向があるため、立地や入居率の安定性を慎重に見極める必要があります。

このように、1億円の物件の家賃収入は利回りによって変動し、運用次第で収益の最大化が可能です。購入時には表面利回りだけでなく、実質的な運用コストや市場動向も考慮することが重要でしょう。

アパート経営の失敗を防ぐための対策

成功率と失敗率を左右する必要な準備

不動産投資で成功するか失敗するかは、事前の準備に大きく左右されると言えます。特に、物件選びや資金計画、リスク管理を適切に行うことが重要です。

ここでは、成功率を高めるために必要な準備について解説します。

1. 物件の選定基準を明確にする

成功するためには、立地、賃貸需要、建物の状態、利回りなどの要素を慎重に分析する必要があります。

例えば、東京都心部の賃貸需要は高い傾向にありますが、価格が高いため利回りが低くなることもあります。一方、地方では利回りが高めですが、空室リスクが高まることが考えられます。

国土交通省の「住宅市場動向調査」によると、駅徒歩5分以内の物件は長期的に安定した入居率を維持しやすいとされています。

2. 綿密な資金計画を立てる

自己資金と借入のバランスを適切に考え、無理のない返済計画を作成することが求められます。

不動産投資では、ローンの返済額と家賃収入のバランスが成功のカギとなります。

たとえば、ローン返済比率が家賃収入の50%を超える場合、空室や家賃下落の影響を受けやすくなるため、余裕を持った計画が必要です。

3. 想定外のリスクに備える

不動産投資には、空室リスク、修繕費の発生、災害リスクなどさまざまなリスクが存在します。

これをカバーするために、空室率を考慮したキャッシュフロー管理、火災保険・地震保険への加入、修繕積立金の確保などが不可欠です。

例えば、賃貸市場では築年数が古くなるほど空室率が上昇する傾向にあるため、定期的なリフォームの計画も重要となります。

このように、物件選定・資金計画・リスク管理を徹底することが、不動産投資の成功率を高めるために必要な準備となります。

安易な判断で物件を購入するのではなく、長期的な視点で準備を進めることが求められます。

不動産投資に向いている人・向いていない人

不動産投資は誰にでも成功できるわけではなく、向いている人と向いていない人が明確に分かれる投資手法です。

特に、リスクを適切に管理できるかどうかが成功の大きな分かれ目になります。

不動産投資に向いている人

1. 長期的な視点で投資ができる人
   不動産投資は株式投資と異なり、短期間で大きな利益を得るのは難しいため、長期的に安定した収益を目指せる人が向いています。例えば、築10年以上の中古アパートを購入し、リフォームしながら賃貸経営をすることで、安定した家賃収入を得る戦略があります。
2. リスク管理ができる人
   予期せぬ空室や家賃の下落に備え、リスクヘッジを考えながら投資できる人が成功しやすい傾向にあります。例えば、賃貸需要が安定したエリアを選んだり、複数の物件を所有してリスクを分散したりすることが重要です。
3. 金融知識がある人・学ぶ意欲がある人
   住宅ローンや固定資産税、減価償却などの知識を持っている、または学ぶ意欲がある人は不動産投資に適しています。国税庁のデータによると、減価償却を適切に活用することで節税効果を高められるため、税務の知識も役立ちます。

不動産投資に向いていない人

1. すぐに大きな利益を求める人
   不動産投資は長期的な運用が基本であり、短期間で大きな利益を狙う人には不向きです。例えば、物件の価値が上昇するまで数年単位で待つ必要があり、短期的に売却益を狙うのは難しいケースが多いです。
2. リスクを過小評価する人
   空室リスクや災害リスクなどを考慮せず、楽観的に投資を進める人は失敗しやすい傾向があります。例えば、地方の高利回り物件に飛びついたものの、賃貸需要が低く空室が続いてしまうケースもあります。
3. 自己資金が少なすぎる人
   ある程度の自己資金がないと、突発的な修繕費や空室時の支出に耐えられず、経営が厳しくなる可能性があります。日本政策金融公庫のデータによると、不動産投資を始める際の自己資金は平均500万円程度とされており、ある程度の資金力が求められます。

このように、不動産投資に向いている人は長期的な視点を持ち、リスク管理ができる人です。

一方で、短期的な利益を求めたり、自己資金が不足していたりする人には向いていません。

不動産投資を始める前に、自分の性格や資金状況と照らし合わせて慎重に判断することが大切です。

初期費用はいくら？

アパート経営を始める際には、物件購入費用以外にも多くの初期費用がかかるため、事前に資金計画を立てることが重要です。

初期費用には、自己資金、融資関連費用、諸経費などが含まれます。

1. 自己資金の目安

一般的に、金融機関のアパートローンでは物件価格の20%～30%程度の自己資金が求められます。

例えば、1億円のアパートを購入する場合、2,000万円～3,000万円程度の自己資金が必要になります。

また、金融機関によってはフルローン（全額融資）も可能ですが、金利が高くなるため、長期的な収支に注意が必要です。

2. 融資関連の初期費用

融資を受ける場合、以下のような費用が発生します。

• 融資手数料（借入額の1%～3%）
• 印紙税（契約書に応じて1万円～6万円）
• 抵当権設定費用（登記費用+司法書士報酬）

例えば、7,000万円を借りる場合、融資手数料だけで70万円～210万円かかることになります。

3. 購入時の諸費用

物件購入時には、以下の諸費用が発生します。

• 不動産取得税（固定資産税評価額の3～4%）
• 仲介手数料（物件価格の3%+6万円）
• 登記費用（登録免許税+司法書士報酬で20万円～50万円）
• 火災保険・地震保険（年間10万円～50万円）

例えば、1億円の物件を購入する場合、諸費用だけで500万円～1,000万円程度かかるケースもあります。

4. 運転資金

アパート経営では、購入時の初期費用だけでなく、当初の運転資金も確保する必要があります。

特に、空室が発生した際のリスクを考え、6ヶ月分のローン返済額+修繕費用を準備しておくと安心です。

例えば、月々のローン返済が30万円の場合、最低でも180万円～300万円の運転資金を持っておくことが推奨されます。

初期費用の総額の目安

以上を踏まえると、1億円のアパートを購入する際の初期費用の目安は以下のようになります。

このように、アパート経営の初期費用は物件価格の20%～30%が目安となります。自己資金を十分に準備した上で、余裕のある資金計画を立てることが成功のポイントです。

アパート１棟新築の値段は？建てるのにいくらかかる？

アパート１棟を新築する際の費用は、建築コスト、土地代、付帯工事費などの要素によって大きく変わります。

エリアや建築規模、仕様によっても異なりますが、一般的な価格帯を把握することで、具体的な計画を立てやすくなります。

1. 建築費の目安

建築費は、構造や仕様によって単価が変動します。国土交通省の「建設工事費データ」によると、2023年時点での一般的なアパート建築費は以下の通りです。

• 木造アパート（2階建て）：坪単価 60万円～90万円
• 鉄骨造アパート（3階建て以上）：坪単価 80万円～130万円
• RC造アパート（鉄筋コンクリート造）：坪単価 100万円～150万円

例えば、延床面積200㎡（約60坪）の木造アパートを建てる場合、建築費は約3,600万円～5,400万円程度が目安となります。

2. 土地代の考え方

アパートを建てるには、適切な土地の取得も必要です。土地価格は地域によって大きく異なりますが、一般的には土地価格＝年間家賃収入の5倍～10倍程度が目安とされています。

例えば、年間家賃収入が800万円見込めるエリアでは、土地価格は4,000万円～8,000万円程度が想定されます。ただし、地方都市の場合はこれより安く、東京都心部ではさらに高額になる傾向があります。

3. その他の費用

アパート建築には、建築費や土地代以外にも以下のような費用がかかります。

• 設計費・施工管理費（建築費の5～10%程度）
• 水道・ガス・電気の引き込み工事（100万円～300万円）
• 外構工事（駐車場やフェンスなど）（200万円～500万円）
• 登記費用・税金（登録免許税、不動産取得税など）

これらを含めると、土地込みでの総費用は1億円～2億円になることも珍しくありません。

このように、アパート１棟の新築にはさまざまな要素が関係するため、事前に細かい費用を試算することが大切です。

アパート経営はじめかたと成功させるためのコツ

アパート経営を始めるには、以下のステップを順番に進めることが大切です。

① 目的と予算を決める

まず、アパート経営の目的を明確にします。

老後の資産形成、節税対策、副収入の確保など、人によって異なります。目的によって、必要な初期資金や運営方針が変わるため、具体的な計画を立てることが大切です。

また、予算を決める際は、「自己資金」と「借入可能額」の両方を把握し、無理のない投資額を設定します。

金融機関のアパートローンは、物件価格の70%～80%を融資するのが一般的ですが、自己資金は物件価格の20%程度を準備しておくと安心です。

② 物件の種類を選ぶ

アパート経営には、大きく分けて新築・中古・一棟・区分の選択肢があります。

• 新築アパート：初期修繕のリスクが低いが、価格が高め
• 中古アパート：購入費用は抑えられるが、修繕費がかかる可能性あり
• 一棟アパート：家賃収入が安定しやすいが、初期費用が高い
• 区分アパート：少額投資が可能だが、管理の自由度が低い

それぞれの特徴を踏まえて、自分に合った物件タイプを選ぶことが重要です。

③ 立地選びと市場調査

アパート経営で最も重要なのが立地です。

国土交通省の「住宅市場動向調査」によると、駅から徒歩10分以内の物件は入居率が高い傾向があります。

また、大学や商業施設、企業が多いエリアは需要が安定しやすいです。

市場調査のポイント：

• 人口動向（人口が増えている地域か？）
• 賃貸需要（単身者向けかファミリー向けか？）
• 競合物件の家賃相場（適正な家賃設定ができるか？）

④ 資金調達とローンの選択

金融機関からの融資を受ける場合、金利や返済期間を比較し、総返済額を試算することが重要です。

固定金利・変動金利の違いや、借入期間による月々の返済額をシミュレーションし、無理のない返済計画を立てましょう。

⑤ 物件購入と管理会社選定

購入する物件が決まったら、契約手続きを進めます。

購入後は管理会社を選ぶか、自主管理をするかを決める必要があります。管理会社に依頼すると手間が省けますが、管理手数料が発生します。（一般的には家賃の5%前後）

アパート経営で安定した収益を得るためには、いくつかの重要なポイントがあります。

① 空室対策を徹底する

アパート経営の最大のリスクは「空室」です。空室率が上がると収益が減り、ローン返済に影響を与える可能性があります。

• ターゲット層に合った設備投資（Wi-Fi無料、宅配ボックス、防犯カメラ）
• 家賃設定を適正にする（競合物件より高すぎると空室が増える）
• 定期的なリフォーム・リノベーション（築年数に応じた改善）

② 管理会社と連携し、安定運営を図る

入居者対応や修繕対応を適切に行うことで、長期的な入居率を維持できます。信頼できる管理会社を選び、定期的に物件の状況を確認しましょう。

③ 税金対策を考える

アパート経営では、固定資産税、不動産取得税、所得税などの税金が発生します。税理士と相談しながら、青色申告や減価償却を活用し、節税対策を行うことが大切です。

④ 長期的な修繕計画を立てる

築年数が経過すると、外壁塗装や屋根の補修、設備の交換が必要になります。これらの修繕費を事前に積み立てることで、大きな出費にも対応しやすくなります。

⑤ 収支計画を常に見直す

アパート経営は長期的な投資です。購入時の収支計画だけでなく、年に1回は収支を見直し、収益が落ちていないか確認することが成功のカギとなります。

アパート経営はやめたほうがいい？についての総括

アパート経営は、しっかりと準備をすれば初心者でも成功しやすい投資手法です。

物件選び、資金計画、管理体制を整えることで、安定した家賃収入を得ることが可能になります。

また、成功のポイントは空室対策、適切な管理、税金対策、修繕計画を怠らないことです。

これらを意識しながら、長期的に安定した経営を目指しましょう。

特に失敗しない為の重要なのポイントは以下のとおりです。

アパート経営は「やめたほうがいい」と言われることもありますが、実際には準備と知識次第で成功している方も大多数いるのが現実です。

慎重な準備と継続的な情報収集を心がけ、後悔のない不動産投資を目指しましょう。