中古マンションを買って貸す投資で儲ける！始め方と売却戦略

中古マンションを買って貸す投資に関心をお持ちでしょうか。

分譲マンションを賃貸に出すメリットは多いですが、同時に「中古マンション3000万円を買える年収はどのくらいか」「3000万と4000万円位の物件では初期費用はいくら必要なのか」といった資金面の疑問も浮かぶはずです。

また、たとえば3000万位で買ったマンションはいくらで売れるのか、売却まで見据えた出口戦略も重要になります。

しかし、賃貸マンションを買って貸す投資運用には、買ってはいけない中古マンションの特徴や、知っておくべき中古マンションの落とし穴も存在します。

個人でマンションを貸す場合の手数料や税金、住宅ローンが残っているマンションを賃貸に出す際の注意点、そもそも分譲マンションが賃貸に出せないケースなど、クリアすべき課題は少なくありません。

マンション購入は本当に儲かるのか、何年で元が取れるのか、具体的なシミュレーションを基に、成功への道筋をこの記事で詳しく解説します。

中古マンションを買って貸す投資の始め方と収収益計画

まずは知りたい！分譲マンションを賃貸に出すメリット

分譲マンションを賃貸に出すことには、多くの魅力的なメリットがあります。

これから不動産投資を始めようと考えている方にとって、これらの利点を理解することは第一歩となるでしょう。

最大のメリットは、資産を維持しながら安定した家賃収入（インカムゲイン）を得られる点です。

物件を売却するのとは異なり所有権は手元に残るため、将来的にご自身が住む、あるいは家族のために活用するといった選択肢も残せます。

また、不動産市況を見ながら、より良いタイミングで売却し、売却益（キャピタルゲイン）を狙うことも可能です。

税制面でのメリットも見逃せません。

家賃収入は不動産所得として申告しますが、その際に建物の減価償却費やローンの金利、管理費、固定資産税など、賃貸経営にかかる多くの費用を経費として計上できます。

これにより課税所得を圧縮し、所得税や住民税の節税につながる可能性があります。

分譲マンション賃貸の主なメリット

さらに、分譲マンションは一般的な賃貸専用マンションと比較して、建物の構造や設備のグレードが高い傾向にあります。

そのため、相場より高めの家賃設定でも入居者が見つかりやすいという利点も期待できます。

これらのメリットを総合的に考えることで、中古マンション投資の魅力をより深く理解できるはずです。

中古マンション3000万円を買える年収の目安

3,000万円の中古マンションを購入する場合、どのくらいの年収が必要になるのでしょうか。

金融機関の審査基準は様々ですが、一つの重要な指標として「返済負担率」があります。

返済負担率とは、年収に占める年間のローン返済額の割合のことで、一般的に25%以内に収めるのが無理なく返済を続けるための目安とされています。

仮に3,000万円を全額住宅ローンで借り入れ、以下の条件でシミュレーションしてみましょう。

この場合、毎月の返済額は約92,000円、年間の返済額は約110.4万円となります。

この年間返済額が年収の25%に収まるように逆算すると、

となり、年収はおよそ442万円以上が一つの目安となります。

年収だけで判断するのは危険！

この計算はあくまでローン返済のみを考慮したものです。

実際には、マンションの管理費や修繕積立金、固定資産税といった維持費が毎月・毎年かかります。

これらのランニングコストも考慮した上で、余裕を持った資金計画を立てることが極めて重要です。

金融機関によっては返済負担率30%～35%まで許容する場合もありますが、生活に余裕を持たせるなら25%以内が安心です。

ご自身のライフプランや他の支出とのバランスを考えながら、無理のない借入額を検討しましょう。

もちろん、頭金を多く用意できれば借入額が減り、必要な年収のハードルも下がります。

ご自身の貯蓄状況と合わせて、最適な購入計画を立てることが成功の鍵です。

中古マンション3000万円の初期費用はいくら？

中古マンションの購入時には、物件価格とは別に様々な諸費用、いわゆる「初期費用」が必要になります。

この初期費用を見落としていると、資金計画が大きく狂ってしまうため、事前にしっかりと把握しておくことが大切です。

一般的に、中古マンション購入時の初期費用は、物件価格のおおよそ6%～10%が目安とされています。

3,000万円の物件であれば、180万円～300万円程度の現金が必要になると考えておくと良いでしょう。

主な初期費用の内訳は以下の通りです。具体的な金額は物件や利用する金融機関によって変動します。

リフォーム費用も忘れずに

上記は購入手続きにかかる費用です。もし購入後にリフォームを検討している場合は、その費用も別途用意する必要があります。

築年数や状態によりますが、水回りの交換や内装の一新には数百万円単位の費用がかかることも珍しくありません。

これらの費用を考慮し、自己資金でどこまでを賄い、どこからをローンに含めるか（諸費用ローン）、総合的な資金計画を立てることが重要です。

3000万円で買ったマンションはいくらで売れるのか

投資としてマンションを購入する以上、出口戦略である「売却」時の価格は最も重要な要素の一つです。

3,000万円で購入したマンションが将来いくらで売れるのかは、築年数物件の種類（構造）によって大きく左右されます。

築年数による価格の下落

一般的に、不動産の建物価値は築年数とともに減少していきます。

特に木造戸建ては法定耐用年数が22年と短く、築20年を超えると建物の評価額はほぼゼロに近くなる傾向があります。

一方、マンションの多くは鉄筋コンクリート（RC）造や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造で、法定耐用年数が47年と長いため、戸建てに比べて資産価値が落ちにくいのが特徴です。

価格を維持しやすい物件の特徴

もちろん、すべての物件が同じように値下がりするわけではありません。立地条件が価格に与える影響は非常に大きいです。

上記のような好条件の物件は需要が安定しているため、築年数が経過しても価格が下がりにくい、あるいは購入時よりも高く売れる可能性すらあります。

物件選びの段階で、こうした「資産価値が落ちにくい立地」を見極めることが、売却益を狙う上で極めて重要になります。

何年で元が取れる？購入の収益シミュレーション

マンション投資における「元が取れる」という状態は、投下した自己資金を回収し終えた時点を指します。

この期間を算出するためには、表面的な利回りだけでなく、リアルなキャッシュフローを把握することが不可欠です。

投資の利益には、毎月の家賃収入であるインカムゲインと、物件売却時の利益であるキャピタルゲインの2種類があります。

ここでは、インカムゲインで自己資金を回収する期間をシミュレーションしてみましょう。

この条件で年間のキャッシュフロー（手残り）を計算します。

この場合、年間の手残りは9万円です。

投下した自己資金500万円をこのキャッシュフローだけで回収するには、

という計算になります。これでは現実的ではありません。

「え、55年もかかるの？」と思われたかもしれません。

しかし、これはあくまで家賃収入だけで元を取る場合の計算です。

実際には、繰り上げ返済によるローン期間の短縮や、物件の売却益（キャピタルゲイン）を組み合わせることで、元を取る期間は大幅に短縮できます。

例えば、10年後に物件価格が2,400万円で売れ、その時点でのローン残高が約1,900万円だった場合、売却によって約500万円の現金が手に入ります。

これを考慮すれば、10年前後で自己資金を回収するという現実的な目標が見えてきます。

重要なのは、購入前にこうした出口戦略まで含めたシミュレーションを綿密に行うことです。

賃貸マンション買って貸す投資運用の成功ポイント

賃貸マンションを購入して貸し出す投資運用を成功させるためには、いくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。

ただ物件を買って貸すだけでは、安定した収益を得ることは難しいでしょう。

1. 資産価値の落ちにくい物件を選ぶ

最も重要なのは、将来にわたって需要が見込める物件を選ぶことです。

前述の通り、駅からの距離、周辺環境の利便性、建物の管理状態などが資産価値を大きく左右します。

目先の利回りの高さだけで判断するのではなく、「10年後、20年後もこの場所に住みたいと思う人がいるか？」という視点で物件を吟味することが成功への第一歩です。

2. 適切なリスク管理を行う

不動産投資には、様々なリスクが伴います。これらのリスクを事前に想定し、対策を講じておくことが不可欠です。

主な不動産投資のリスク

これらのリスクに対しては、信頼できる管理会社に委託して入居者募集や滞納対応を任せたり、火災保険や地震保険に加入したりすることで、影響を最小限に抑えることが可能です。

3. 出口戦略を明確にする

購入する前から、「いつ、いくらで売却するのか」という出口戦略を考えておくことが重要です。

長期的に保有して家賃収入を目的とするのか、あるいは5年～10年で売却して利益を確定させるのか。目標によって選ぶべき物件の特性も変わってきます。

特に、売却益にかかる譲渡所得税は、物件の所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わります。

所有期間5年超の「長期譲渡所得」は税率が約20%ですが、5年以下の「短期譲渡所得」では約39%にもなります。

こうした税金の知識も、最適な売却タイミングを判断する上で欠かせません。

成功の鍵は、購入・運用・売却という一連の流れをトータルで計画することです。

信頼できる不動産会社のパートナーを見つけ、専門的な知見も活用しながら、戦略的に投資運用を進めましょう。

中古マンションを買って貸す投資のリスクと注意点

買ってはいけない中古マンションの落とし穴

中古マンション投資には大きな可能性がありますが、一方で知識なく手を出すと大きな損失につながりかねない「落とし穴」も存在します。

特に以下の特徴を持つ物件には細心の注意が必要です。

1. 管理状態が悪い物件

物件の価値は、建物のスペックだけでなく「管理」によって大きく左右されます。内覧時には以下の点を必ずチェックしましょう。

管理組合が機能しておらず、修繕積立金が十分に貯まっていない物件は、将来的に大規模修繕ができずスラム化したり、一時金として高額な費用を請求されたりするリスクがあります。

これは不動産会社を通じて必ず確認すべき重要事項です。

2. 旧耐震基準の物件

建物の耐震基準は、1981年6月1日に大きく改正されました。

これ以降の建築確認を受けた建物を「新耐震基準」、それ以前を「旧耐震基準」と呼びます。

旧耐震基準の物件は、震度5強程度の揺れで倒壊しないことが基準であり、大規模な地震に対する安全性が保証されていません。

資産価値が低いだけでなく、災害時のリスクが非常に高く、金融機関によってはローン審査が通らないこともあります。

投資対象としては、原則として新耐震基準の物件を選ぶべきです。

3. 賃貸需要の低いエリアの物件

どんなに物件自体が良くても、そもそも「借りたい」という人がいないエリアでは、空室が埋まらず経営が成り立ちません。

人口が減少傾向にある郊外のエリアや、最寄り駅から徒歩15分以上かかるような交通の便が悪い物件は、将来的に空室リスクが高まる可能性が高いです。

購入前には必ず、賃貸情報サイトなどで周辺の空室状況や家賃相場をリサーチし、安定した賃貸需要が見込めるかを確認しましょう。

これらの「落とし穴」は、物件の表面的な情報だけでは見抜けないことも多いです。

信頼できる不動産会社と連携し、プロの目で物件を評価してもらうことが、失敗を避けるための最も確実な方法と言えるでしょう。

分譲マンションが賃貸に出せない場合の対処法

所有している、あるいは購入を検討している分譲マンションを、いざ賃貸に出そうとしても「出せない」というケースがあります。

主な理由は2つあり、それぞれ対処法が異なります。

ケース1：マンションの管理規約で禁止されている

非常に稀なケースですが、マンションの管理規約で「専有部分の第三者への賃貸を禁止する」といった定めがある場合があります。

これは、住人の質を一定に保つことなどを目的としたものです。

この規約に違反して無断で貸し出した場合、管理組合から契約の解除を求められたり、最悪の場合は競売にかけられたりするリスクもあります。

対処法

購入前に必ず管理規約を確認することが絶対条件です。

不動産会社に依頼すれば「重要事項調査報告書」と共に取り寄せることができます。

もし既に所有している物件で賃貸が禁止されている場合は、残念ながらその物件を賃貸に出すことは諦め、売却を検討するのが現実的な選択肢となります。

ケース2：住宅ローンが残っている

前述の通り、居住目的で借り入れた「住宅ローン」が残っている状態で、無断で賃貸に出すことは契約違反となります。

これは金融機関との信頼関係を損なう重大な行為です。

対処法

この場合の対処法はいくつか考えられます。

いずれのケースも、自己判断で進めるのは非常に危険です。

まずは不動産会社や金融機関といった専門家に相談し、適切な手続きを踏むことが重要です。

住宅ローンが残っているマンションを賃貸に出す注意点

「転勤になった」「親の介護で実家に戻る」など、やむを得ない事情で住宅ローン返済中のマンションを離れる場合、賃貸に出すという選択肢が考えられます。

しかし、これにはいくつかの重要な注意点があります。

1. 必ず金融機関へ相談・許可を得る

最も重要なのが、ローンを借り入れている金融機関への事前相談です。

住宅ローンはあくまで「契約者自身が住むこと」を条件に低金利が適用されています。

無断で賃貸に出した場合、契約違反とみなされ、ローン残債の一括返済を求められる可能性があります。これは投資計画そのものが破綻しかねない最大のリスクです。

転勤などのやむを得ない事情を証明する書類（辞令など）を提出し、金融機関の許可を得られれば、例外的に住宅ローンのまま一時的に貸し出せるケースもあります。

しかし、基本的には前述の通り、金利の高い不動産投資ローンへの借り換えが必要になると考えておくべきでしょう。

2. 住宅ローン控除が適用外になる

住宅ローン控除（減税）は、年末のローン残高に応じて所得税などが還付される制度ですが、これも「自己の居住用」であることが条件です。

そのため、マンションを賃貸に出している期間は、住宅ローン控除の適用を受けることができません。

年間で数十万円単位の控除が受けられなくなるため、収支計画に大きな影響を与えます。

家賃収入から経費を差し引いた利益と、失われる控除額を比較し、それでもなお賃貸に出すメリットがあるかを慎重に判断する必要があります。

なお、転勤期間が終了し、再びそのマンションに居住することになった場合は、控除期間が残っていれば再適用を受けるための手続きが可能です。

3. 契約形態を慎重に選ぶ

将来的にご自身がそのマンションに戻る予定がある場合は、賃貸借契約の種類が非常に重要になります。

一般的な「普通借家契約」では、入居者の権利が強く保護されており、正当な事由がない限りオーナーの都合で退去を求めることは困難です。

そのため、転勤期間中だけ貸したい場合は、契約期間が満了すると確実に契約が終了する「定期借家契約」を結ぶ必要があります。

この契約形態を選択することで、「転勤から戻ってきたのに家を明け渡してもらえない」という最悪の事態を防ぐことができます。

個人でマンションを貸す際の手数料と税金

個人でマンションを貸し出す（賃貸経営を行う）際には、様々な手数料が発生し、得られた収入に対しては税金が課されます。

これらを正確に理解し、収支計画に組み込むことが安定した経営の鍵となります。

発生する主な手数料・費用

主な手数料は、不動産会社に支払うものが中心となります。

自主管理をすれば管理委託手数料はかかりませんが、トラブル対応や家賃滞納の督促などをすべて自分で行う必要があり、手間と専門知識が求められます。

特に初心者の方や遠方に住んでいる場合は、信頼できる管理会社に委託するのが一般的です。

納めるべき税金

家賃収入は、給与所得などとは別に「不動産所得」として扱われ、確定申告が必要です。

不動産所得は以下の計算式で算出されます。

この不動産所得が、給与所得など他の所得と合算され、総所得金額に対して所得税・住民税が課税されます（総合課税）。

経費として計上できるものの例

これらの経費を漏れなく計上することで、課税対象となる所得を抑えることができます。

特に減価償却費は、実際にお金が出ていくわけではないのに経費にできるため、節税効果の高い項目です。

税金に関する知識は複雑なため、必要に応じて税理士などの専門家に相談することも検討しましょう。

中古マンションを買って貸す投資で成功するために

• 中古マンション投資は資産形成と安定収入が期待できる
• 3000万円の物件購入には年収450万円前後が目安
• 物件価格の6%～10%程度の初期費用を現金で用意する
• マンションは戸建てより資産価値が落ちにくい傾向がある
• 成功の鍵は資産価値が落ちにくい好立地の物件を選ぶこと
• 家賃収入だけで元を取るのは難しく売却益との組み合わせが基本
• 空室や金利上昇など様々なリスクへの対策を講じる
• 出口戦略として所有期間5年超での売却が税制上有利
• 管理状態の悪い物件や旧耐震基準の物件は避ける
• 賃貸需要が見込めるエリアかしっかりリサーチする
• 管理規約で賃貸が禁止されていないか購入前に確認する
• 住宅ローンでの無断賃貸は契約違反で一括返済のリスクがある
• 投資ローンへの借り換えが賃貸経営の基本となる
• 賃貸中は住宅ローン控除が適用外になる点を忘れない
• 手数料や税金を考慮した正確な収支シミュレーションが不可欠