サラリーマン大家業は儲からない？副業成功の秘訣を全解説

副業への関心が高まる中、安定した家賃収入が期待できるサラリーマン大家に興味を持っている方も多いのではないでしょうか。

しかし、インターネットで検索すると「サラリーマン大家は儲からない」「悲惨な末路を迎える」といった不安を煽る情報も目立ちます。

また、不動産収入は副業にならないのか、会社にバレないかという心配もありますよね。

中には、「サラリーマン大家よ、勘違いするな」と、安易な考えに警鐘を鳴らす声も少なくありません。

副業としてサラリーマン大家を始めるにあたり、個人事業主としての届け出は必要なのか、経費はどこまで認められるのか、具体的な疑問は尽きないでしょう。

この記事では、そんなあなたの不安や疑問を一つずつ解消し、サラリーマンが大家業で成功するための具体的なステップと重要な心構えを徹底的に解説します。

サラリーマン大家業副業の現実と成功の条件

サラリーマン大家は儲からないという噂の真相

「サラリーマン大家は儲からない」という言葉を耳にすることがありますが、これは半分正解で半分間違いです。

儲からないと言われる背景には、不動産投資に潜む特有のリスクを理解していないケースが多く見られます。

主な理由として、以下の4つのリスクが挙げられます。

①空室リスク

最も直接的なリスクは、入居者が見つからず家賃収入が途絶える「空室リスク」です。

アパートローンを組んでいる場合、家賃収入がなくても返済は待ってくれません。

空室期間が長引けば、自己資金から返済費用を捻出する必要があり、キャッシュフローが一気に悪化します。

立地や物件の魅力が低いと、このリスクは格段に高まります。

②家賃滞納リスク

入居者がいても、家賃を滞納されてしまっては収入になりません。

督促には手間と精神的な負担がかかりますし、最悪の場合、法的な手続きが必要になることもあります。

家賃保証会社を利用することでリスクは軽減できますが、完全になくなるわけではありません。

③修繕・老朽化リスク

建物は時間と共に劣化します。

給湯器の故障やエアコンの交換といった突発的な修繕から、十数年単位での外壁塗装や屋根の防水工事などの大規模修繕まで、維持管理には常にコストがかかります。

これらの費用を計画的に積み立てておかないと、突然の大きな出費に対応できず、経営を圧迫する原因となります。

④金利上昇リスク

多くの方が変動金利でアパートローンを組みますが、将来的に金利が上昇する可能性は常にあります。

金利が上がれば毎月の返済額が増加し、収支計画が狂ってしまうかもしれません。

超低金利時代が長く続いたため見過ごされがちですが、非常に重要なリスクです。

知っておくべきサラリーマン大家の悲惨な末路

リスク対策を怠った結果、サラリーマン大家が迎える可能性のある「悲惨な末路」について、具体的に知っておくことも重要です。

これは決して脅しではなく、現実に起こりうることとして認識し、反面教師としなければなりません。

典型的な失敗パターンは、不動産会社の営業トークを鵜呑みにし、「サブリース契約だから安心」「将来必ず値上がりする」といった甘い言葉だけで高額な新築ワンルームマンションなどを購入してしまうケースです。

また、物件管理を疎かにした結果、入居者トラブルが頻発し、本業に集中できなくなることもあります。

時間もお金も失い、家庭関係まで悪化してしまうという末路は、決して他人事ではないのです。

サラリーマン大家よ、勘違いするな！となぜ言われるのか。その心構えとは

不動産投資で失敗しないために最も重要なのは、「大家業は不労所得ではない」という認識を持つことです。

世間では「家賃収入＝何もしなくてもお金が入ってくる」というイメージが先行しがちですが、これは大きな勘違いです。

サラリーマン大家として成功するためには、以下の心構えが不可欠です。

①不動産投資は「事業」であると認識する

物件を購入した瞬間から、あなたは「経営者」になります。

入居者という「顧客」に住まいという「サービス」を提供し、その対価として家賃という「収益」を得るビジネスです。

経営者として、常に物件の価値を維持・向上させ、収益を最大化するための戦略を考え、実行していく必要があります。

②常に学び続ける姿勢を持つ

不動産市場は常に変化しています。

法律や税制の改正、金融情勢の変動、地域の再開発など、大家業に関連する知識は多岐にわたります。

専門書を読んだり、セミナーに参加したりと、常に最新の情報をインプットし、知識をアップデートし続ける学習意欲が成功の鍵を握ります。

③専門家をパートナーとして活用する

サラリーマンは本業があるため、すべての業務を自分で行うのは不可能です。

だからこそ、信頼できる不動産管理会社や税理士といった専門家を見つけ、良きパートナーとして協力関係を築くことが極めて重要になります。

彼らに任せっきりにするのではなく、自分も主体的に関わり、適切な指示や判断を下せるだけの知識を身につけましょう。

この「経営者」としての自覚があるかどうかで、長期的な成功確率が大きく変わってくるのです。

不動産収入は副業にならない？会社バレ対策

「大家業を始めたいけれど、会社の副業禁止規定に引っかからないか心配」という声は非常に多く聞かれます。

結論から言うと、多くの場合、不動産投資は会社の規定する「副業」には該当せず、「資産運用」の一環として認められる可能性が高いです。

企業が副業を禁止する主な理由は、「本業への支障」や「情報漏洩のリスク」ですが、管理会社に運営を委託する不動産投資は、これらの懸念が少ないためです。

また、親からの相続などで意図せず大家になるケースもあるため、一律に禁止するのは難しいという事情もあります。

副業とみなされる「事業的規模」のボーダーライン

ただし、一定の規模を超えると「資産運用」ではなく「事業」と見なされ、副業規定に抵触する可能性があります。

その目安となるのが、所得税法上の「5棟10室基準」です。（出典：国税庁「No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」）

この基準を超えると、一般的に「事業的規模」と判断されます。

副業が禁止されている会社にお勤めの場合、まずはこの規模を超えない範囲で始めるのが無難でしょう。

会社に知られる最大の原因と具体的な対策

では、どうして会社に知られてしまうのでしょうか。

最大の原因は「住民税」です。

不動産所得があると、給与所得と合算されて住民税が計算されます。

何もしなければ、増えた住民税額の通知が会社の経理担当者に届き、「給与の割に住民税が多い」ということから不動産所得の存在が発覚してしまうのです。

もちろん、同僚に話してしまうなどの人的な要因もありますので、会社に知られたくない場合は口外しないようにしましょう。

なぜ副業にサラリーマン大家が選ばれるのか

リスクや注意点があるにもかかわらず、なぜ多くのサラリーマンが副業として大家業を選ぶのでしょうか。

それは、サラリーマンという立場だからこそ得られる、他の副業にはない大きなメリットがあるからです。

①長期的に安定した収入源を確保できる

一度入居者が決まれば、景気の動向に大きく左右されることなく、毎月安定した家賃収入が見込めます。

給与以外の収入の柱ができることは、経済的にも精神的にも大きな安心感につながります。

②節税効果が期待できる

不動産所得は、家賃収入から経費を差し引いて計算します。

この経費には、建物の購入費用を耐用年数で分割して計上する「減価償却費」が含まれます。

減価償却費は、実際には支出がないにもかかわらず帳簿上は経費として計上できるため、不動産所得が赤字になることがあります。

この赤字分を給与所得と合算（損益通算）することで、課税対象となる所得全体を圧縮でき、所得税や住民税の還付を受けられる場合があります。

③インフレ対策になる

インフレ（物価上昇）が起こると、現金の価値は相対的に目減りしてしまいます。

一方、不動産のような「実物資産」の価値はインフレに合わせて上昇する傾向があります。

また、家賃も物価に連動して上昇する可能性があるため、インフレに強い資産といえます。

④生命保険の代わりになる

アパートローンを組む際には、「団体信用生命保険（団信）」に加入するのが一般的です。

これは、ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金でローン残債が完済される仕組みです。

万が一のことがあっても、家族には無借金の収益物件が残るため、生命保険代わりの効果が期待できます。

サラリーマンの属性がローン審査で有利になる

不動産投資の最大のハードルの一つが、物件購入資金の調達、つまり「融資」です。

数千万円単位の資金が必要となるため、ほとんどの方が金融機関からのローンを利用します。

ここで、サラリーマンという属性が大きな強みを発揮します。

金融機関が融資審査で最も重視するのは、「貸したお金をきちんと返済してくれるか」という点です。

その判断基準となるのが、個人の「属性」、つまり社会的信用度です。

サラリーマン、特に上場企業や公務員など安定した組織に勤務している方は、

という点から、金融機関にとって「非常に貸しやすい相手」と評価されます。

勤続年数が長く、年収が高いほど、その評価はさらに高まります。

これは、自営業者やフリーランスにはない、サラリーマンならではの絶大なアドバンテージです。

成功へ導くサラリーマン大家業副業の始め方

まずは事業規模を意識した物件選びから

サラリーマンが大家業を始めるにあたり、最初のステップであり、かつ最も重要なのが「物件選び」です。

ここで成功できるかどうかの8割が決まると言っても過言ではありません。

特に意識すべきなのは、前述の通り「事業的規模」です。

副業を禁止されている会社に勤めている場合はもちろん、そうでない場合でも、まずは「5棟10室」未満の小規模な物件からスタートし、経営のノウハウを学ぶことを強くおすすめします。

いきなり大規模に始めてしまうと、失敗したときのリスクが大きすぎます。

物件選びで失敗しないための重要ポイント

では、具体的にどのような視点で物件を選べばよいのでしょうか。

重要なのは、「自分が住みたいか」ではなく、「賃貸需要があるか」という客観的な視点です。

サラリーマン大家は個人事業主登録すべき？

物件を無事に購入し大家業がスタートすると、次に考えるべきが税金の手続きです。

その際、「個人事業主として開業届を出すべきか？

」という疑問が生じます。

結論から言うと、節税メリットを最大限に活かしたいのであれば、開業届を提出し、青色申告をすることをおすすめします。

確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類があり、青色申告は帳簿付けが複雑になる代わりに、大きな税制上の優遇措置を受けられます。

最大のメリットは、「青色申告特別控除」です。（出典：国税庁「No.2070 青色申告制度」）

事業的規模（5棟10室以上）であれば、不動産所得から最大65万円を控除できます。

所得が65万円減るということは、所得税率が20%の方なら約13万円、住民税と合わせると約20万円もの節税につながります。

たとえ事業的規模でなくても10万円の控除が受けられます。

また、不動産経営で出た赤字（損失）を翌年以降3年間にわたって繰り越し、将来の黒字と相殺できる「純損失の繰越控除」も大きな魅力です。

節税の鍵！経費にできるものを知ろう

不動産投資の大きなメリットである「節税」。

その効果を最大化するためには、何が経費として認められるのかを正確に把握しておく必要があります。

経費を漏れなく計上することで、課税対象となる不動産所得を圧縮することができます。

主な経費の一覧

何が経費になるか迷った場合は、「その支出が不動産収入を得るために必要だったか」を基準に判断しましょう。

領収書やレシートは必ず保管しておく習慣をつけてください。

管理会社への委託で本業に支障なし

日中は会社で働き、限られた時間の中で大家業を行うサラリーマンにとって、信頼できる管理会社をパートナーにすることは、成功のための絶対条件です。

物件の管理業務は多岐にわたり、すべてを自分で行う「自主管理」は、時間的にも専門知識の面でも現実的ではありません。

管理会社に委託できる主な業務

これらの煩雑な業務をプロに任せることで、オーナーは本業に集中しつつ、重要な経営判断に時間を使うことができます。

管理手数料は家賃収入の5%程度が相場ですが、これは「時間を買うための必要経費」と考えるべきです。

良い管理会社は、空室を早期に埋める提案をしてくれたり、修繕費用を抑える工夫をしてくれたりと、手数料以上の価値をもたらしてくれます。

良い管理会社の選び方

今こそ始めるべきサラリーマン大家業副業

• サラリーマン大家はリスク対策をすれば儲かる可能性がある
• 「儲からない」と言われるのは空室や修繕などのリスクを軽視しているため
• 安易な考えで始めると赤字経営や自己破産といった悲惨な末路を辿るリスクがある
• 不動産投資は不労所得ではなく「事業」であるという経営者意識が不可欠
• 常に学び続ける姿勢と専門家をパートナーとして活用する視点が重要
• 不動産投資は資産運用と見なされ会社の副業規定に抵触しないことが多い
• 会社バレの主な原因は住民税で確定申告時の「普通徴収」選択で対策可能
• 事業的規模（5棟10室）を超えると副業と見なされる可能性が高まる
• サラリーマン大家は安定収入、節税、インフレ対策、生命保険代わりなどメリットが多い
• サラリーマンの社会的信用力はローン審査で非常に有利に働く
• 物件選びは賃貸需要のある立地を客観的に見極めることが最重要
• 節税効果を最大化するには開業届を出し青色申告をすることが推奨される
• 減価償却費を理解することが節税の鍵となる
• 煩雑な管理業務は信頼できる管理会社に委託し本業との両立を図るべき
• リスクを正しく理解し計画的に取り組めばサラリーマン大家業副業は魅力的な選択肢となる