知らないと損！大東建託一括借り上げのからくりとアパート経営成功戦略

大東建託でのアパート経営を検討する中で、「本当に儲かるのか」という疑問や不安を感じていませんか。

大東建託のアパート経営の評判を調べると良い話ばかりではなく、アパート経営はやめたほうがいいという意見や、実際に大東建託のアパート経営で失敗した事例も目にします。

特に、35年一括借り上げのデメリットや、大東建託の一括借り上げのからくりについては、多くの方が知りたい点でしょう。

実際に、家賃保証がこんなはずではなかったというオーナートラブルは少なくなく、中には30年一括借り上げを巡る大東建託との訴訟にまで発展するケースもあります。

最悪の場合、オーナーが破産したり、オーナー死亡後に家族が問題を抱えたりすることも。

この記事では、大東建託のオーナーの収入や経営費用といった実情から、アパート経営の出口戦略まで、アパート経営を成功に導くための情報を網羅的に解説します。

大東建託一括借り上げのからくりとアパート経営成功の鍵

まずは大東建託アパート経営の評判

大東建託は、賃貸住宅管理戸数で長年業界トップクラスを維持しており、その知名度と実績はアパート経営を考える多くの方にとって大きな安心材料です。

テレビCMなどでもおなじみであり、全国に広がる支店網によるサポート体制も強みと言えるでしょう。

実際に、「大手だから安心」「管理を全て任せられるので楽」といった良い評判は少なくありません。

特に、土地を所有しているものの活用方法に悩む方や、不動産経営の初心者にとっては、企画提案から管理運営まで一貫してサポートしてくれる体制は魅力的に映ります。

しかし、その一方でインターネット上では、経営の失敗談やオーナートラブルに関するネガティブな評判も多く見受けられるのが実情です。

「一括借り上げだから安心」という言葉の裏にあるリスクを理解せず始めてしまうと、後々大きな問題に発展しかねません。

だからこそ、表面的な評判だけでなく、契約の仕組みや具体的なリスクについて深く理解する必要があります。

大東建託の一括借り上げのからくり

大東建託が提供する「一括借り上げ」は、一般的にサブリース契約と呼ばれるものです。

この仕組みを正しく理解することが、アパート経営のリスクを把握する第一歩となります。

サブリース契約は、オーナー、大東建託（サブリース会社）、そして入居者の三者間で成り立っています。

まず、大東建託がオーナーからアパート全室を一括で借り上げます。

そして、大東建託が貸主となって、実際に入居者を募集し、個別の賃貸借契約を結ぶのです。

この仕組みにより、オーナーには以下のようなメリットが生まれます。

この「手数料」が、管理業務を代行してもらう対価であり、大東建託の利益となります。

一見すると、空室リスクがなくなり安定収入が得られる魅力的なシステムですが、この構造自体が後のトラブルの原因となる可能性を秘めているのです。

35年一括借り上げのデメリットとは

「35年間、家賃収入が保証される」という言葉は、非常に魅力的です。

しかし、この長期保証にはいくつかの重要な注意点、つまりデメリットが存在します。

これらを理解せずに契約すると、将来的に大きなリスクを背負うことになりかねません。

① 家賃保証額は永続ではない

最大のデメリットは、契約当初の家賃保証額が35年間固定されるわけではないという点です。

大東建託の契約では、一般的に最初の10年間は賃料が固定され、その後は5年ごとに見直しが行われます。

周辺の家賃相場の下落や建物の老朽化、空室率の上昇などを理由に、大東建託から賃料の減額を要求される可能性があるのです。

この減額交渉に応じなければ、契約を解除されるケースもあります。

② オーナーからの解約が非常に難しい

サブリース契約は、法律上「賃貸借契約」にあたります。

日本の借地借家法では、借主（この場合は大東建託）の権利が強く保護されています。

そのため、貸主であるオーナー側から一方的に契約を解除することは、正当な事由がない限り非常に困難です。

たとえより良い条件の管理会社を見つけたり、物件を売却したくなったりしても、簡単には解約できないという縛りが生じます。

③ 免責期間が存在する

契約内容によっては、「免責期間」が設けられている場合があります。

これは、新築後の入居者募集期間や、入居者が退去してから次の入居者が決まるまでの一定期間、家賃保証が適用されないというものです。

この期間中の収入はゼロになるため、収支計画に影響を与える可能性があります。

家賃保証が「こんなはずでは」となる訳

「空室があっても家賃が保証されるはずだったのに、話が違う」。

このような事態に陥るオーナーは少なくありません。

なぜ「こんなはずでは」という状況が生まれるのでしょうか。

その主な理由は、家賃保証額の減額リスクに対する認識の甘さにあります。

前述の通り、家賃保証額は定期的に見直されます。

大東建託が家賃の減額を提案する主な根拠は、「周辺の家賃相場の変動」です。

アパート経営を始めると、競合となる物件は常に現れます。

特に地方では、大東建託自身が近隣に新しいアパートを次々と建設することで、供給過多となり家賃相場全体が下落する一因となるケースも見られます。

また、営業担当者が提示する当初の収支シミュレーションにも注意が必要です。

シミュレーションは、あくまで現時点での家賃相場に基づいた予測であり、将来の家賃下落リスクが十分に織り込まれていないことがあります。

楽観的なシミュレーションを鵜呑みにしてしまうと、数年後に家賃が減額された際、ローンの返済計画が大きく狂い、キャッシュフローが悪化。

赤字経営に陥ってしまうのです。

「家賃保証」という言葉は、「収入の保証」とイコールではありません。

あくまで「空室リスクをサブリース会社が負う」という意味合いが強く、事業全体の収益性が保証されるわけではないことを、肝に銘じておく必要があります。

大東建託のオーナートラブルと訴訟事例

大東建託のアパート経営を巡るトラブルはあるようです。

実際に、建物建築請負契約の申込金返金についてトラブルが起こっている事が特定適格消費者団体である※1消費者機構日本にて確認することができます。

また、大東建託にてアパートを建てる際に必ず進められるサブリース契約についても※2独立行政法人国民生活センターや※3消費者庁が注意喚起を行っており、多くのオーナーが問題を抱えている実態がうかがえます。

特にトラブルになりやすいのは、これまで解説してきた家賃の減額交渉です。

30年一括借り上げなどの長期契約を結んだオーナーが、数年後に大幅な家賃減額を要求され、これを拒否したところ契約解除を迫られるといった事例が報告されています。

裁判では、家賃減額の妥当性が争点となりますが、法的には経済事情の変動による賃料の増減請求権が認められているため、オーナー側が常に有利とは限りません。

※1.「引用元:消費者機構日本」※2．「引用元:独立行政法人国民生活センター」※3.「引用元:消費者庁」

これらのトラブルは、大東建託に限らずサブリース契約全般に共通するリスクとも言えます。

しかし、業界最大手であるからこそ、その契約数に比例してトラブルの件数も多くなっているのが現状です。

契約前には、同様のトラブルが起きていないか情報収集し、契約書の隅々まで目を通すことが自衛のために不可欠です。

大東建託のアパート経営失敗パターン

大東建託でアパート経営を始めて失敗に至るケースには、いくつかの共通したパターンが見られます。

これらのパターンを知ることで、同じ轍を踏むリスクを減らすことができます。

① 営業マンの言葉を鵜呑みにする

営業担当者はアパートを販売するプロであり、経営のプロではありません。

彼らの目的は契約を獲得することです。

「全てお任せください」「絶対に儲かります」といった甘い言葉や、メリットばかりを強調するトークを信じ込み、リスクを十分に検討しないまま契約してしまうのが最も典型的な失敗パターンです。

② 楽観的なシミュレーションを信じ切る

提示される収支シミュレーションは、あくまで現時点での予測に過ぎません。

将来の家賃下落、空室率の上昇、金利の上昇、予期せぬ修繕費の発生といったリスクが考慮されていない、あるいは非常に甘く見積もられていることがあります。

シミュレーション通りにいくと思い込み、余裕のない資金計画を立ててしまうと、少しの計画の狂いで経営は破綻に向かいます。

③ 節税目的が先行してしまう

「相続税対策になりますよ」という言葉は、地主にとって非常に魅力的です。

確かにアパートを建てることで節税効果は期待できます。

しかし、節税はあくまで副次的な効果であり、アパート経営の本質は「事業として収益を上げること」です。

節税目的が先行し、賃貸需要の低い土地にアパートを建ててしまっては、本末転倒です。

赤字を垂れ流して節税しても、資産は減る一方です。

④ 地方での過剰供給と競争激化

特に人口が減少している地方では、賃貸需要が限られているにもかかわらず、相続税対策などの理由でアパートが次々と建設され、供給過剰に陥っているエリアが少なくありません。

総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、日本の空き家率は13.6%と過去最高を記録しており、このようなマクロ環境が地方のアパート経営をより一層難しくしています。

このような場所で経営を始めると、激しい入居者獲得競争に巻き込まれ、家賃の下落は避けられません。

競合が多く、将来的な賃貸需要が見込めないエリアでの経営は極めて困難です。

からくりを理解し大東建託のアパート経営で成功する戦略

アパート経営はやめたほうがいいのか

これまでの解説を読むと、「やはりアパート経営はやめたほうがいいのではないか」と感じるかもしれません。

結論から言えば、「誰でも簡単に儲かる話ではないが、正しい知識と戦略があれば成功の可能性はある」というのが答えになります。

アパート経営は、株式投資などとは異なり、不動産という実物資産を扱う「事業」です。

事業である以上、経営者としての視点と努力が不可欠です。

全てを人任せにして楽にお金が入ってくる、という考えでは成功はおろか、大きな負債を抱えることになりかねません。

逆に言えば、これらの条件を満たさずに、営業マンの言うがままに始めてしまうのであれば、「やめたほうがいい」と言えるでしょう。

アパート経営を始めるかどうかは、これらのリスクと責任を自身が負えるかどうかを慎重に判断した上で決めるべきです。

儲かる？オーナーの収入と経営費用

アパート経営の収益性を判断するためには、具体的な収入と支出を把握することが不可欠です。

「利回り」という言葉をよく耳にしますが、これには種類があり、正しく理解しないと収益性を見誤ります。

収入の内訳

主な収入は家賃です。

サブリース契約の場合は、大東建託から支払われる保証賃料が収入となります。

その他、入居者が入れ替わる際の礼金や、契約更新時の更新料も収入に含まれますが、これらは安定的に見込めるものではありません。

支出（経営費用）の内訳

収入から差し引かれる経費は多岐にわたります。