5000万円でマンション・アパート一棟買い！失敗しない不動産投資の始め方

「資産5000万円を元手に不動産投資を始めたい」と考え、マンションやアパートの一棟買いを検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、実際にマンションやアパートの一棟買いはいくらから可能なのか、特に中古物件の市場動向には多くの疑問が伴います。

東京で5000万以下の物件を探すことは現実的なのか、あるいは大阪の市場はどうなっているのか、具体的な情報がなければ一歩を踏み出すのは難しいでしょう。

また、5000万からのマンションやアパート経営を成功させるためには、よくある失敗のパターンを事前に学び、それを避ける知識が不可欠です。

この記事では、中古マンションやアパートの一棟買いにまつわる様々な疑問を解消し、5000万円の不動産投資を成功へと導くための具体的な知識と戦略を詳しく解説します。

マンション一棟買いを5000万円で実現するための知識

マンションやアパート一棟買いはいくらから？

結論から言うと、マンションやアパートを一棟買いするために必要な資金は、物件の規模、立地、築年数、構造によって大きく異なり、数千万円から数億円以上と非常に幅広いです。

5000万円という予算は、一棟買いを検討する上で現実的なスタートラインの一つと言えます。

新築物件の場合、建築費だけでも高額になります。

木造アパートでも坪単価は80万円前後、鉄骨造や鉄筋コンクリート造（RC）のマンションになると坪単価100万円を超えることも珍しくありません。

延床面積80坪程度の小規模なアパートを新築するだけでも、建築費だけで5,000万円以上かかる計算になり、これに土地代が加わります。

一方、中古物件に目を向けると、5000万円の予算内で購入可能な選択肢が大きく広がります。

地方都市や首都圏でも郊外のエリアであれば、築年数が経過した小規模なアパートやマンションが一棟まるごと売りに出されているケースが見られます。

もちろん、物件の状態や利回りを慎重に見極める必要はありますが、5000万円は中古一棟物件への投資を始めるための十分な射程圏内の予算と言えるでしょう。

5000万から始めるマンション・アパート経営

5000万円の予算でマンションやアパート経営を始める場合、綿密な資金計画と収支シミュレーションが成功の鍵を握ります。

物件価格の全額を自己資金で賄うケースは少なく、多くの方が不動産投資ローンを活用します。

金融機関からの評価にもよりますが、一般的に物件価格の1～3割程度の自己資金（頭金）を用意することが推奨されます。

例えば、5000万円の物件を購入する場合、頭金として500万円～1500万円、さらに登記費用や不動産取得税、仲介手数料といった諸費用（物件価格の7～10%程度）が別途必要になります。

つまり、手元に最低でも850万円～2000万円程度の現金を用意しておくと、スムーズに計画を進められます。

一方、銀行融資を受ける方の属性次第で頭金1割で取り組める傾向の強い銀行やフルローン融資を受けられる銀行がある事も事実です。

特にフルローン融資でマンションやアパートを購入する場合、どの物件をどの銀行で取り組むかという観点が非常に重要となります。

頭金不要でフルローン融資が実現できた場合、登記費用や不動産取得税、仲介手数料といった諸費用のみの支払いで済む場合もあります。

頭金1割で銀行融資を受ける事やフルローン融資を受ける為の銀行融資に関しては優良な不動産仲介会社をパートナーにすることが重要となります。

それでは次に以下では一般的にマンションやアパートを購入した際に必要となる経費を表にしましたので参考にしてください。

中古マンション・アパートの一棟買いという選択肢

不動産投資において、中古の一棟物件は非常に魅力的な選択肢です。

特に5000万円という予算を考慮すると、新築よりも中古を選ぶことには多くのメリットが存在します。

最大のメリットは、価格の手頃さです。

新築に比べて安価に購入できるため、同じ予算でもより多くの戸数を持つ物件や、より良い立地の物件を狙うことが可能になります。

これにより、投資効率、つまり利回りが高くなる傾向があります。

また、中古物件は既に賃貸経営が行われている「オーナーチェンジ物件」であることが多く、購入直後から安定した家賃収入が見込める点も大きな利点です。

現在の入居状況や家賃設定がわかる「レントロール」を確認することで、購入後の収支予測を立てやすいのです。

メリットとデメリットを正しく理解し、リスク管理を徹底すれば、中古の一棟買いは資産形成を加速させる強力な手段となり得ます。

なぜマンション・アパートの一棟買いは中古か

「一棟買い」という投資手法において、なぜプロの投資家の多くが新築ではなく中古物件を選ぶのでしょうか。

その理由は、5000万円という予算の制約だけでなく、投資戦略上の明確な利点があるからです。

一つ目の理由は、前述の通り高い利回りを実現しやすい点です。

不動産投資の収益性は「（年間家賃収入 ÷ 物件価格）× 100」で計算される表面利回りで一つの指標となりますが、物件価格が低い中古の方がこの数値は高くなります。

二つ目の理由は、節税効果です。

特に中古の木造アパートは、法定耐用年数が22年と短く設定されています。（参考：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」）

耐用年数を超えた物件（築22年以上）の場合、減価償却費を最短4年という短い期間で計上できます。

減価償却費は、実際には支出を伴わない経費であるため、帳簿上の不動産所得を赤字にしやすく、給与所得など他の所得と損益通算することで、所得税や住民税の還付を受けられる可能性があります。

この節税効果は、高所得者にとって大きな魅力となります。

もちろん、節税だけが目的の投資は本末転倒です。

しかし、キャッシュフローを生み出しつつ、税制上のメリットも享受できる中古一棟物件は、資産効率を最大化したい投資家にとって合理的な選択なのです。

東京で中古マンション・アパート一棟を5000万以下で探す

日本の首都である東京で、5000万円以下の予算で一棟物件を探すことは不可能ではありませんが、相応の知識と根気が必要になります。

価格が高騰している都心部（23区内）では選択肢が非常に限られるのが実情です。

もし23区内で探す場合、狙い目となるのは以下のような物件です。

これらの物件は価格が抑えられている一方で、金融機関の融資が付きにくい、あるいは大規模なリフォームが必要といったデメリットを抱えていることが多いため、初心者にはハードルが高いかもしれません。

より現実的な選択肢としては、23区外のエリアや東京都下に視野を広げることです。

八王子市、立川市、町田市などでは、5000万円以下の物件情報も比較的見つけやすくなります。

これらのエリアは都心へのアクセスも良好で、大学や企業も存在するため、安定した賃貸需要が期待できます。

大阪におけるマンション・アパート一棟買いの市場

西日本の中心都市である大阪も、不動産投資先として非常に人気が高いエリアです。

東京と比較すると、全体的に物件価格が手頃で、高い利回りを期待しやすいという特徴があります。

5000万円の予算があれば、大阪市内でも物件を探すことは十分に可能です。

特に、市内中心部から少し離れたエリア、例えば淀川区、東淀川区、生野区、西成区などでは、利回り8%以上を狙える中古一棟アパートやマンションの物件情報が比較的多く見られます。

東京と同様に、物件を選ぶ際には単身者向けかファミリー向けか、そのエリアの賃貸需要の特性を理解することが大切です。

例えば、大学のキャンパスが近いエリアならワンルーム、静かな住宅街なら2DKや2LDKといった間取りが人気を集める傾向にあります。

地域のハザードマップを確認し、災害リスクが低いエリアを選ぶことも忘れてはなりません。

近年、大阪は万博開催やIR誘致計画などで国内外から注目を集めており、将来的な発展も期待されています。

東京に比べて初期投資を抑えつつ、ダイナミックな市場で挑戦したい方にとって、大阪は魅力的な選択肢となるでしょう。

5000万円のマンション一棟買いを成功させる戦略

マンション・アパート一棟買いによくある失敗

大きなリターンが期待できる一棟買いですが、知識不足や計画の甘さが原因で失敗に終わるケースも少なくありません。

ここでは、よくある失敗事例を学び、同じ轍を踏まないための対策を考えましょう。

1. 立地調査の不足

利回りの高さだけで物件を選んでしまい、賃貸需要のないエリアに購入してしまうケースです。

結果として空室が埋まらず、家賃収入が想定を大きく下回り、ローン返済に窮することになります。

対策：購入前に必ず現地を訪れ、駅からの距離や周辺環境、競合物件の状況などを自分の目で確認することが重要です。

2. 甘い収支計画

満室時の家賃収入だけを見て、修繕費や管理費、固定資産税、そして空室リスクを考慮しない計画を立ててしまう失敗です。

対策：空室率を10～20%程度で見込み、突発的な出費に備えた予備費を確保するなど、保守的なシミュレーションを行いましょう。

3. 無理なローン契約

自己資金をほとんど入れずにフルローンを組むと、月々の返済負担が重くなります。

わずかな空室や家賃下落でキャッシュフローが赤字に転落し、経営破綻につながるリスクが高まります。

対策：できるだけ自己資金比率を高め、金利上昇のリスクも考慮して、余裕を持った返済計画を立てることが不可欠です。

4. 修繕計画の欠如

中古物件の購入時に大規模修繕の必要性を見抜けず、購入直後に高額な修繕費用が発生するケースです。

対策：長期修繕計画の有無を確認し、専門家による建物診断（ホームインスペクション）を実施するなど、将来かかる費用を事前に把握しておきましょう。

5000万からの不動産投資で利益を出す方法

失敗を回避した上で、5000万円の投資から安定した利益を生み出すためには、いくつかの戦略的な視点が必要です。

第一に、キャッシュフローを最優先することです。

利回りの数字だけでなく、全ての経費とローン返済を差し引いた後、毎月どれだけのお金が手元に残るのか（キャッシュフロー）が最も重要です。

このキャッシュフローが、次の投資への原資となり、資産拡大のスピードを決定します。

第二に、適切な管理会社の選定です。

自主管理はコストを抑えられますが、入居者募集（リーシング）やクレーム対応、家賃回収など専門的な業務が多く、手間がかかります。

特に初心者のうちは、地域に精通し、客付け能力の高い管理会社をパートナーに選ぶことが、空室リスクを低減し、安定経営につながります。

第三に、出口戦略（売却）を意識することです。

不動産投資は、購入して終わりではありません。

将来、物件をいくらで、どのようなタイミングで売却するのかを、購入時点から考えておくことが重要です。

資産価値が落ちにくい物件を選ぶこと、適切なタイミングでリフォームを行い物件の魅力を維持することが、最終的な投資リターンを最大化します。

購入前に確認すべき物件のチェックリスト

魅力的な物件を見つけたら、契約前に必ず以下の項目を徹底的にチェックしましょう。

感情に流されず、客観的なデータに基づいて判断することが大切です。

書類で確認する項目

現地で確認する項目

信頼できる不動産パートナーの選び方

不動産投資の成功は、いかに信頼できるパートナーを見つけられるかにかかっていると言っても過言ではありません。

ここで言うパートナーとは、物件を紹介してくれる不動産会社や、購入後の運営を任せる管理会社のことです。

良いパートナーを見極めるためのポイントは以下の通りです。

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