不動産投資で不労所得は危険？デメリットと失敗しない対策

「働かずに毎月安定した収入が入ってきたらいいな」と、誰もが一度は夢見る不労所得ですが、その代表格といえばやはり不動産投資ですよね。

将来の年金代わりや、今の生活を少しでも楽にするために興味を持っている方も多いのではないでしょうか。

しかし、いざ調べ始めると「不動産投資はやめとけ」「借金地獄」といったネガティブな言葉や、様々なデメリットが目について不安になってしまうこともあります。

実際、不動産投資は「買えば終わり」の魔法の杖ではありません。

これから不労所得を得る手段として不動産投資を検討している方に向けて、現役の大家である私が、そのデメリットやリスクについて包み隠さずお話しします。

不動産投資の不労所得に潜むデメリットと現実

まず最初に、厳しい現実をお伝えしなければなりません。

世の中には「ほったらかしで不労所得」という甘い言葉があふれていますが、不動産投資に関しては、少なくともスタート段階ではその言葉を鵜呑みにするのは危険です。

ここでは、不動産投資が持つ「事業」としての側面と、そこに潜む具体的なデメリットについて解説していきます。

不労所得の種類とおすすめの中で不動産は？

不労所得と一口に言っても、その種類は様々ですよね。

一般的に、不労所得を得る手段は大きく分けて「ペーパーアセット（金融資産）」と「実物資産」の2つに分類されます。

この中で不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われています。

株式投資のようにある日突然価値が半分になったりする可能性は低いですが、預貯金のように元本が保証されているわけでもありません。

おすすめの不労所得として不動産が挙げられる最大の理由は、「銀行からの融資（他人資本）」を使って、自分の資金以上の資産を持てる（レバレッジ効果がある）点に尽きます。

しかし、裏を返せば「借金を背負うリスク」があるということでもあります。

手軽に始められるポイ活や少額の積立投資と比べると、参入障壁が高く、覚悟が必要な不労所得の手段だと言えるでしょう。

不労所得で生活してる人の現実と不動産投資

「不動産からの不労所得で生活してる人」というと、南の島で優雅にカクテルを飲んでいる姿を想像するかもしれません。

ですが、実際の大家業はもっと泥臭いものです。

私自身もそうですが、不動産投資は「投資」というよりも「賃貸経営」という事業に近い感覚を持っています。

もちろん、管理会社に委託することで実務のほとんどは手放せますが、最終的な決断を下すのはオーナーである自分自身です。

「完全な不労」ではなく、「仕組みを作るまでは労働が必要で、仕組みができれば限りなく不労に近づく」というのが正しい認識ですね。

家賃収入が途絶える空室リスクの恐怖

不動産投資における最大のデメリットであり、最も恐ろしいのが「空室リスク」です。

入居者がいなければ、当然ながら家賃収入はゼロになります。

しかし、銀行へのローン返済や管理費、固定資産税などの支払いは待ってくれません。

例えば、家賃10万円が入ってくる前提で毎月8万円のローンを組んでいたとします。

満室なら手元に2万円残りますが、空室になった瞬間に、毎月8万円（＋管理費等）が自分の給料や貯金から出ていくことになるのです。

これが1部屋だけの区分マンション投資だった場合、空室率はいきなり100%か0%かの勝負になります。

「入居者が決まらない期間が半年続いた」なんてことになれば、不労所得どころか、家計を圧迫する「負動産」になりかねません。

修繕費や税金で手残りが減るリスク

家賃が入ってきても、それがすべて自由に使えるお金になるわけではありません。

不動産は実物資産ですから、経年劣化による修繕が必ず発生します。

特に痛いのが、突発的な設備の故障です。

「エアコンが壊れた」「給湯器からお湯が出ない」「雨漏りした」といった連絡は、予期せぬタイミングでやってきます。

給湯器の交換などは10万円単位の出費になることも珍しくありません。

また、不動産を持っているだけで毎年かかる「固定資産税」や「都市計画税」も馬鹿になりません。

表面的な利回り（家賃収入÷物件価格）だけで計算していると、こうしたランニングコストを引いた後の「実質利回り」が低すぎて、「思ったより手元にお金が残らない」という事態に陥りがちです。

売りたい時に売れない流動性の低さ

株式や投資信託であれば、スマホ一つで売却注文を出せば、数日後には現金化できます。

しかし、不動産はそうはいきません。

これを「流動性リスク」と呼びます。

「急にまとまったお金が必要になったから、マンションを売りたい」と思っても、買い手が見つかるまでに数ヶ月、場合によっては1年以上かかることもあります。

また、急いで売ろうとすれば相場よりもかなり安い価格で叩き売ることになり、結果として売却損（キャピタルロス）を出してしまう可能性も高くなります。

一度買ってしまうと、簡単には手放せないというのが、不動産投資の大きなデメリットの一つです。

儲からない？サラリーマン大家の失敗例

よくある失敗パターンとして、「節税になります」「年金代わりになります」という営業トークに乗せられて、相場よりも高い新築ワンルームマンションを買わされてしまうケースがあります。

毎月の収支が最初からマイナス（持ち出し）で、「節税で戻ってくる分を含めればプラスです」と説明されることもありますが、これは非常に危険な状態です。

数年後、家賃が下がり、修繕費がかかり始めると、マイナス幅はさらに拡大します。

耐えきれずに売却しようとしても、ローン残債よりも売却価格が低くなる「オーバーローン」状態で、売るに売れないという「進むも地獄、退くも地獄」の状態に陥っているサラリーマン大家さんも、残念ながら少なくありません。

(参考：消費者庁「財産被害を防止するための注意喚起」)

不動産のデメリットを対策し不労所得を得る方法

ここまで怖い話ばかりしてしまいましたが、それでも私が不動産投資を続けているのは、これらのデメリットを上回るメリットがあるからです。

重要なのは、リスクを「ゼロ」にすることではなく、「コントロール可能な範囲」に抑えることです。

ここからは、デメリットを対策して、限りなく不労所得に近い状態を作るための具体的な方法をお話しします。

不労所得狙いでマンションを経営するのはいくら？

まず、現実的にいくら資金が必要なのかを知っておきましょう。

フルローン（頭金なし）で買える時代もありましたが、現在はある程度の自己資金を求められることが一般的です。

目安としては、物件価格の10％〜20％程度の頭金に加え、諸費用（物件価格の7％程度）を用意するのが安全圏です。

ここで挙げたのはあくまで一般的な目安です。「自分の年収で融資は引けるのか？」「自己資金をもっと抑える方法はないのか？」と気になった方は、資金計画について詳しく解説した以下の記事もあわせてご覧ください。

「そんなに大金はない！」という方もいるかもしれませんが、カツカツの状態で始めると、空室や修繕のたびに破産の危機に直面してしまいます。

まずはしっかりと種銭（たねせん）を作ることが、不労所得への第一歩ですね。

収支シミュレーションでいくら残るか把握

物件を買う前に、緻密なシミュレーションを行うことが失敗しないための鉄則です。

不動産業者が提示してくる「表面利回り」だけを見てはいけません。

必ず、管理費、修繕積立金、固定資産税、さらには空室損や将来の家賃下落まで見込んだ「キャッシュフロー」を計算してください。

「毎月いくら口座にお金が残るのか」

これを厳しく見積もって、それでもプラスが出る物件だけを選ぶようにしましょう。

計算が苦手な方は、エクセルやスプレッドシートで自作の計算シートを作ってみることを強くおすすめします。

「実際に家賃収入から経費を引くと、手取りはいくらになるの？」というリアルな数字については、以下の記事で具体的なシミュレーションを公開しています。

立地選びで空室などのリスクを回避する

不動産投資の成否は、購入する物件の「立地」で9割決まると言っても過言ではありません。

空室リスクを避けるための最強の対策は、「誰もが住みたいと思う場所に物件を持つこと」です。

私の場合、自分が住みたいかどうかも重要視しますが、それ以上に「ターゲットとなる入居者（単身者なのかファミリーなのか）」が求めているエリアかどうかを徹底的にリサーチします。

良い立地の物件は価格も高いですが、その分、家賃も下がりにくく、空室も埋まりやすいので、結果として不労所得の安定性が高まります。

(参考：総務省統計局「人口推計（2024年10月1日現在）」)

信頼できる管理会社への委託で仕組み化

物件を買った後、実際に「不労所得」の状態を作るために欠かせないのが、管理会社の存在です。

入居者の募集、契約手続き、家賃の回収、クレーム対応、退去時の立ち会いなど、面倒な業務をすべて代行してくれるパートナーです。

管理手数料として家賃の5％程度を支払うのが一般的ですが、ここはケチるべきではありません。

優秀な管理会社にお願いできれば、オーナーがやることは「毎月の送金明細の確認」と「たまに来る修繕承認の連絡への返信」くらいになります。

逆に、対応の悪い管理会社だと空室が埋まらず、入居者トラブルも解決しないため、オーナーのストレスと手間が増える一方です。

物件選びと同じくらい、「管理会社選び」に全力を注いでください。

少額から始めるクラウドファンディング

「やっぱり数千万円の借金は怖い」「自己資金が足りない」という方には、「不動産投資クラウドファンディング」や「REIT（不動産投資信託）」という選択肢もあります。

これらは、多くの投資家からお金を集めてプロが不動産を運用し、利益を分配する仕組みです。

1万円や10万円といった少額から始められ、物件管理の手間も一切かかりません。

融資を使ったレバレッジ効果は期待できませんが、「完全な不労所得」という意味では、現物不動産投資よりも手軽で確実性が高い方法とも言えます。

まずはここから始めて、不動産投資の感覚を掴んでみるのも賢い戦略かもしれませんね。

まとめ：不動産投資で不労所得を得るデメリット

今回は、不動産投資における不労所得のデメリットと、その対策についてお話ししてきました。

不動産投資は、決して「楽して儲かる」ものではありません。

しかし、リスク（デメリット）を正しく理解し、事前に対策を打てる人にとっては、これほど心強い資産形成の手段はないと私は確信しています。

デメリットを恐れすぎず、かといって甘く見すぎず、地に足をつけた投資で、じっくりと資産を育てていきましょう。