アパート大家になるには？始め方や必要な資金、儲かるコツを解説

 アパート経営に興味はあるものの、「大家業は儲からない」という話も耳にして、一歩を踏み出せずにいませんか。

確かに、大家リスクについて正しく理解していなければ、安定した収益を得るのは難しいかもしれません。

しかし、アパート大家は儲かる可能性を秘めた魅力的な事業でもあります。

この記事では、サラリーマン大家の始め方や大家業の始め方の具体的なステップ、そして大家になる資金はいくら必要なのか、気になる大家の年収やアパート経営が何年で黒字になるのかという疑問まで、網羅的に解説します。

また、アパートマンションの大家になるにはどうすれば良いのか、大家になるには戸建てという選択肢はありなのか、大家になる資格は必要なのかといった、初心者が抱えるあらゆる疑問にお答えします。

この記事を読めば、大家業への漠然とした不安が解消され、成功への道筋が見えてくるはずです。

アパート大家になるには？まず知るべき基礎知識

大家業儲からないという噂は本当？

「大家業は儲からない」という話を耳にしたことがあるかもしれません。

これは、半分は本当で、半分は誤解と言えます。

なぜなら、知識や準備が不足したまま始めてしまうと、失敗するリスクが高いからです。

一方で、リスクを正しく理解し、適切な対策を講じれば、大家業は十分に儲かる可能性のある事業です。

まずは、なぜ「儲からない」と言われるのか、その理由を具体的に見ていきましょう。

このように、大家業にはさまざまなリスクが伴います。

しかし、これらのリスクは事前のリサーチや計画、そして信頼できる管理会社との連携によって、最小限に抑えることが可能です。

次の項目では、リスクを踏まえた上で、どのようにして大家業で収益を上げていくのか、その仕組みを解説します。

アパート大家は儲かる？収入の仕組み

大家業の収入は、単純に毎月の家賃だけではありません。

収入と支出の全体像を把握することが、儲かる大家になるための第一歩です。

大家の収入は大きく分けて2種類あります。

インカムゲイン（運用益）

インカムゲインとは、物件を所有し、継続的に得られる収入のことです。

これが大家業の主な収入源となります。

キャピタルゲイン（売却益）

キャピタルゲインとは、所有している物件を購入時よりも高い価格で売却することで得られる利益のことです。

不動産市況や物件の価値によっては、大きな利益を得ることも可能です。

ただし、常に購入時より高く売れるとは限らないため、インカムゲインを主軸に考えるのが一般的です。

参考として、収入と支出の具体例を見てみましょう。

※上記はあくまでシミュレーションです。

物件の条件や稼働率によって変動します。

このように、収入と支出をしっかりと管理し、安定したキャッシュフローを生み出すことが、アパート大家として成功する秘訣です。

大家業の始め方5つのステップを解説

大家業に興味を持ったら、具体的に何から始めればよいのでしょうか。

ここでは、初心者が大家になるまでの道のりを、5つのステップに分けて分かりやすく解説します。

ステップ1：不動産投資に関する知識の習得

何よりもまず、正しい知識を身につけることが重要です。

特別な資格は必要ありませんが、自己資産を投じる以上、書籍やインターネット、不動産投資セミナーなどを活用して、最低限の知識を学びましょう。

管理会社に任せる場合でも、経営者として適切な判断を下すためには、オーナー自身が知識を持っていることが不可欠です。

ステップ2：資金の準備

次に、自己資金を準備します。

一般的に、物件価格の1～2割程度の自己資金が必要とされています。

これに加えて、仲介手数料や登記費用などの諸費用も必要になるため、余裕を持った資金計画を立てましょう。

多くの場合、金融機関からの融資を利用することになります。

融資限度額は年収や勤務先などによって異なりますが、自身の融資可能額を把握した上で、準備する自己資金の額を設定する必要があります。

ステップ3：物件探し

資金の目途が立ったら、いよいよ物件探しです。

不動産会社のウェブサイトや、直接店舗に相談するなどして、予算内で購入可能な物件を探します。

物件選びで失敗しないためには、「長期的に安定した利益が出るか」「維持管理費を抑えられるか」といった、自分なりの優先順位を明確にしておくことが大切です。

また、データだけで判断せず、必ず現地に足を運び、物件の状態や周辺環境を自分の目で確かめる現地調査が欠かせません。

ステップ4：売買契約の締結

購入したい物件が見つかったら、不動産会社を通じて購入の申し込みを行い、売主と条件交渉を進めます。

条件がまとまったら、重要事項説明を受けた上で売買契約を締結します。

ローンを利用する場合は、このタイミングで金融機関とローン契約（金銭消費貸借契約）を結びます。

融資が実行され、売買代金の決済が完了すると、物件の引き渡しが行われ、正式にあなたがオーナーとなります。

ステップ5：入居者募集

物件の引き渡しが完了したら、最後に入居者を募集します。

新築物件や空室のある中古物件の場合は、家賃を設定し、不動産仲介会社に募集を依頼するのが一般的です。

募集広告の内容が魅力的か、室内の写真が綺麗に撮れているかなどをチェックし、一日でも早く満室になるよう、仲介会社と協力して進めていきましょう。

すでに入居者がいる物件（オーナーチェンジ物件）を購入した場合は、このステップは不要で、すぐに家賃収入を得ることができます。

サラリーマン大家の始め方と注意点

本業の収入があるサラリーマンは、不動産投資を始める上で多くのメリットがあります。

近年、副業として「サラリーマン大家」を目指す方が増えているのも、こうした背景があるからです。

多くのメリットがある一方で、サラリーマン大家ならではの注意点も存在します。

始める前にしっかりと確認しておきましょう。

大家になる資金はいくら必要になるか

大家になるためには、まとまった初期費用が必要です。

具体的にどれくらいの資金を用意すればよいのか、その内訳を見ていきましょう。

必要な資金は、大きく分けて「物件購入代金（頭金）」と「諸費用」の2つです。

自己資金（頭金）の目安

前述の通り、金融機関から融資を受ける場合でも、物件価格の10%～20%程度の自己資金（頭金）を求められるのが一般的です。

例えば、3,000万円の物件であれば、300万円～600万円の自己資金が必要になる計算です。

もちろん、自己資金が多いほど借入額を減らせるため、月々の返済負担は軽くなります。

物件価格以外にかかる諸費用

不動産購入時には、物件価格とは別にさまざまな諸費用が発生します。

この諸費用は現金で支払う必要があるため、頭金とは別に見積もっておかなければなりません。

諸費用の目安は、中古物件で物件価格の6%～10%、新築物件で3%～7%程度です。

このように、物件価格だけで判断せず、諸費用まで含めた総額で資金計画を立てることが非常に重要です。

大家になる資格は特に必要ない？

結論から言うと、大家になるために必須となる特定の資格や免許は一切ありません。

極端な話、物件を購入する資金さえあれば、誰でも今日から大家になることができます。

しかし、これは「何も知識がなくても成功できる」という意味ではありません。

安定した賃貸経営を続けるためには、不動産、法律、税務など、幅広い知識が求められます。

知識がないままでは、リスクを回避したり、収益を最大化したりするための適切な判断ができません。

そこで、必須ではありませんが、大家業を行う上で持っていると非常に役立つ資格がいくつか存在します。

これらの資格取得を目指して勉強することで、大家として必要な知識を体系的に学ぶことができます。

儲かるアパート大家になるには経営のコツを掴もう

アパートマンションの大家になるには

「大家になる」と一言で言っても、投資対象となる物件にはいくつかの種類があります。

代表的なのが、建物一棟を丸ごと所有する「一棟投資」と、マンションの一室を購入する「区分所有投資」です。

どちらを選ぶかによって、メリット・デメリット、そして経営のスタイルが大きく異なります。

それぞれの特徴を理解し、自分の資金力やリスク許容度に合った方法を選ぶことが重要です。

初心者の方や、まずは少額から不動産投資を経験してみたいという方には、区分マンション投資が始めやすいと言えるでしょう。

一部屋からなのでリスクが分散できませんが、初期投資を抑えられます。

一方、大きな収益を目指したい方や、土地という資産も持ちたい方、自分の裁量で物件の価値を高めていきたいという方は、一棟投資が向いています。

ただし、その分リスクも大きくなるため、より慎重な物件選びと資金計画が求められます。

気になる大家の年収はどれくらい？

大家業を目指す上で最も気になるのが、「実際、どれくらい稼げるのか？」という点ではないでしょうか。

大家の年収は、所有する物件の規模や立地、築年数、ローン残高など、さまざまな要因によって大きく変動するため、一概に「いくら」とは言えません。

一つの目安として、国税庁の「申告所得税標本調査（令和3年分）」によると、不動産所得がある人の平均所得金額は543万円とされています。

ただし、これはあくまで平均値であり、経費を差し引く前の「所得」の金額です。

ここから社会保険料や税金が引かれるため、手取り額はこれより少なくなります。

また、多くの大家が赤字申告をしているケースも含まれているため、中央値はもっと低い可能性があります。

例えば、年間家賃収入が600万円あっても、経費やローン返済で500万円かかっていれば、年間の手取りは100万円です。

逆に、ローンを完済していれば、経費を差し引いた大部分が手取りとなります。

重要なのは、表面的な家賃収入（表面利回り）に惑わされず、経費や税金を差し引いた後の実質的な手取り額（実質利回りやキャッシュフロー）を重視することです。

物件購入前に綿密な収支シミュレーションを行い、現実的な手取り額を把握することが、成功する大家の第一歩と言えるでしょう。

アパート経営は何年で黒字になるのか

アパート経営における「黒字化」には、2つの意味合いがあります。

一般的に、アパート経営を始める際は、初年度から①の単年度黒字（キャッシュフローがプラス）になるような物件を選ぶのが大前提です。

そして、多くの人が気になるのは②の「投下した自己資金を何年で回収できるか」という点でしょう。

これを計算するための簡単な式があります。

例えば、初期費用として自己資金600万円を投下し、年間のキャッシュフローが60万円だった場合、自己資金を回収するのに10年かかる計算になります（600万円 ÷ 60万円 = 10年）。

物件の価格や立地、融資条件などによって大きく異なりますが、一般的にこの自己資金回収年数の目安は10年～15年程度と言われています。

この期間が短ければ短いほど、効率の良い投資と判断できます。

大家になるには戸建ても選択肢の一つ

「大家」と聞くとアパートやマンションをイメージしがちですが、「戸建て賃貸」という選択肢も非常に魅力的です。

アパート経営とは異なるメリット・デメリットがあり、投資スタイルによっては有力な候補となります。

一方で、デメリットも存在します。

すでに相続などで戸建てを所有している方や、入居者対応の手間をできるだけ減らしたい方にとっては、戸建て賃貸経営は非常に有効な選択肢となるでしょう。

知っておきたい大家のリスクと対策

大家業は安定収入が期待できる一方で、常に様々なリスクと隣り合わせです。

事前にリスクを把握し、それぞれに対する対策を準備しておくことが、長期的に成功するための絶対条件です。

①空室リスク

最も基本的で大きなリスクです。

入居者がいなければ収入は得られません。

②家賃滞納リスク

家賃を支払ってもらえないと、収入が減るだけでなく、督促や法的手続きに手間と費用がかかります。

③家賃下落リスク

建物の経年劣化や、周辺に新しい競合物件が建つことで、家賃を下げざるを得なくなるリスクです。

④災害リスク

地震や台風、火災などで建物が損壊し、修繕費用が発生したり、経営が続けられなくなったりするリスクです。

⑤金利上昇リスク

変動金利でローンを組んでいる場合、将来金利が上昇すると返済額が増え、キャッシュフローを圧迫するリスクです。

儲かるアパート大家になるにはまず相談

• 大家業はリスクを理解すれば儲かる可能性のある事業
• 儲からないと言われる理由は空室や家賃下落、修繕費などのリスクがあるため
• 大家の収入には毎月の家賃（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）がある
• 大家業を始めるには知識の習得、資金準備、物件探し、契約、入居者募集の5ステップを踏む
• サラリーマンは社会的信用が高く、不動産投資ローンの審査で有利になる傾向がある
• サラリーマン大家は副業規定の確認や確定申告、信頼できる管理会社選びが重要
• 大家になるための必須資格はないが、宅建や賃貸不動産経営管理士の知識は非常に役立つ
• 必要な自己資金は物件価格の1～2割に加え、諸費用（物件価格の6～10%）も必要
• 不動産所得が年間20万円を超えると確定申告が必要
• 大家の平均年収は約543万円というデータもあるが、物件規模やローン状況で大きく異なる
• アパート経営は一般的に10年～15年での自己資金回収が目安とされる
• 投資対象はアパート一棟だけでなく、区分マンションや戸建ても有力な選択肢
• 空室、家賃滞納、災害など、様々なリスクへの事前対策が成功の鍵を握る
• 初心者や本業が忙しい人は、信頼できる不動産会社や管理会社に相談することが第一歩
• 成功への道は情報収集から始まる