千葉銀行の不動産投資(アパート)ローン攻略法！金利や審査基準を徹底解説

不動産投資をこれから始めようと考えている方や、すでに物件をお持ちで規模拡大を目指している方にとって、千葉銀行の不動産投資(アパートローン)は非常に気になる存在ですよね。

地方銀行の中でもトップクラスの規模を誇り、不動産投資への融資に積極的だと言われる一方で、最近では審査が厳しいという噂も耳にします。

実際にどれくらいの金利で借りられるのか、融資を受けられるエリアはどこまでなのか、そして審査基準はどのように変化しているのか、不安や疑問を感じている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、千葉銀行の不動産投資(アパート)ローンにおける最新の傾向や特徴について、私なりの視点で詳しく解説していきます。

千葉銀行の不動産投資(アパート)ローン金利と特徴を解説

まずは、千葉銀行が提供している不動産投資ローンの基本的なスペックについて見ていきましょう。

多くの投資家が千葉銀行を目指す最大の理由は、なんといってもその好条件な金利設定にあるかと思います。

ここでは金利の仕組みや対象エリア、期間の考え方など、商品としての特徴を深掘りしていきますね。

金利選択型アパートローンの仕組み

千葉銀行のアパートローン最大の特徴は、商品名にもある通り「金利選択型」であるという点です。

これは、借り入れの期間中に「変動金利」と「固定金利」を自由に選択できるという仕組みですね。

一般的な住宅ローンなどでも見かけますが、アパートローンでこの柔軟性があるのは非常に使い勝手が良いと言えます。

例えば、最初は変動金利でスタートして、金利上昇の気配を感じたら固定金利（3年、5年、10年など）に切り替えるといった戦略が立てられます。

ただし、固定金利を選んだ場合は、その期間中は他の金利タイプに変更できない点には注意が必要ですね。(参照：千葉銀行公式サイト)

最新の金利相場と変動・固定の選択

気になる金利相場ですが、千葉銀行は地銀の中でも非常に低い水準を提示してくれることで知られています。

属性や物件の評価にもよりますが、最優遇金利であれば1％台前半から半ばでの融資事例も少なくありません。

一般的に2％〜3％台が多いアパートローンの中で、この低金利はキャッシュフローを出す上で強力な武器になりますね。

もちろん、最近の情勢を反映して少し厳しめに見られることもありますが、それでも2％台前半程度には収まるケースが多いようです。

変動金利を選ぶか固定金利を選ぶかは悩みどころですが、キャッシュフロー重視であれば、まずは金利の低い変動金利から検討する方が多い印象ですね。

千葉銀行は非常に魅力的な金利ですが、自身の属性や物件エリアによっては、他行の方が有利な条件が出るケースもあります。融資戦略を練る際は、必ず複数の金融機関の金利相場と比較検討することをおすすめします。

融資対象エリアは東京や千葉が中心

地方銀行である以上、融資ができるエリアには明確な制限があります。

基本的には千葉県全域はもちろんのこと、東京都（特に東側エリア）、埼玉県の都市部、茨城県の南部などが主な対象エリアとなっています。

また、重要なポイントとして、融資を受ける人（債務者）の居住地も重視されるという点があります。

物件がエリア内にあっても、住んでいる場所が遠すぎると融資の土台に乗らないこともあるので注意が必要です。

逆に言えば、このエリア内に住んでいて、エリア内の物件を買うのであれば、千葉銀行は真っ先に検討すべき金融機関だと言えますね。

返済期間と耐用年数の考え方

不動産投資において、キャッシュフローを大きく左右するのが「返済期間」です。

千葉銀行の場合、基本的には建物の「法定耐用年数」を基準に期間を設定します。

木造なら22年、重量鉄骨なら34年、RC（鉄筋コンクリート）なら47年という数字ですね。(参考：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」)

しかし、物件の状況や属性によっては、法定耐用年数＋アルファ（例えば2割増し程度など）まで期間を延ばしてくれる柔軟性も持っています。

最長で35年という枠はありますが、中古物件を購入する際にも比較的長い期間を組める可能性があるのは大きなメリットかと思います。

団体信用生命保険の加入条件

千葉銀行のアパートローンでは、団体信用生命保険（団信）への加入が可能です。

これは万が一のことがあった際にローンの残債がなくなる保険で、家族に資産を無借金で残せるため、アパート経営のリスクヘッジとして非常に重要ですね。

加入条件としては、融資実行時の年齢が満18歳以上満70歳未満で、完済時の年齢が満75歳未満などが定められています。

嬉しいポイントとしては、保険料を銀行側が負担してくれるケースが多いことです。

金利に上乗せされる銀行も多い中、これは実質的なコスト削減につながるので非常にありがたい条件だと言えます。

千葉銀行の不動産投資(アパート)ローン審査基準と攻略法

ここまで千葉銀行の魅力的な条件をお伝えしてきましたが、問題はその「審査」です。

正直なところ、昨今の金融情勢や不正融資問題などの影響もあり、審査のハードルは以前よりも上がっていると感じます。

ここでは、具体的にどのような基準が求められているのか、私のリサーチや経験をもとに解説していきますね。

審査で求められる年収や属性の目安

まず、個人の属性審査についてですが、かなり厳格化されている印象を受けます。

以前であれば年収500万円〜700万円程度でも相談に乗ってもらえた時期がありましたが、現在は年収1,000万円以上がひとつの目安と言われることも増えてきました。

もちろん、700万円台でも絶対に無理というわけではありませんが、その場合は自己資金を多めに入れたり、資産背景がしっかりしていることが求められます。

また、勤務先についても上場企業や公務員、士業といった安定した属性の方が好まれる傾向は変わりません。

「高属性の方に、良い条件で貸す」というスタンスがより鮮明になっているため、属性を上げる努力や、共同担保の用意などが攻略の鍵になりそうですね。

もし年収基準に届いていなくても、諦める必要はありません。年収帯によって使える金融機関や戦略は異なります。ご自身の現在の年収に合わせた最適な投資ステップを知ることで、着実に資産を拡大する道筋が見えてきます。

必要な自己資金の割合と頭金

不動産投資をこれから始める方が特に気になるのが、「フルローン（全額融資）」が出るかどうかだと思います。

結論から申し上げますと、現在の千葉銀行ではフルローンは基本的に行っていないと考えた方が良いでしょう。

物件の積算評価が出ている場合でも、物件価格の1割〜2割程度の自己資金（頭金）を入れることを求められるケースがほとんどです。

さらに、諸費用分も現金で用意する必要があるため、ある程度のキャッシュポジションがないと土台に乗るのが難しくなっています。

「頭金なしで買いたい」という方には厳しい条件ですが、逆に言えば頭金を入れることで健全な経営ができるとも言えますね。

「頭金を入れると手元資金が枯渇して不安」という方も多いかもしれません。しかし、適切な自己資金の投入はリスクヘッジになります。物件価格ごとの具体的な必要資金シミュレーションについては、以下の記事で詳しく解説しています。

法人の融資利用と資産管理会社

個人ではなく、資産管理会社（法人）を設立して物件を購入したいという方も多いですよね。

千葉銀行では、資産管理会社への融資も積極的に行っています。

この場合、代表者や出資者が連帯保証人（連帯債務者）となることで、実質的に個人の信用力と合わせて審査が行われます。

新設法人であっても融資の対象になりますが、審査基準自体が緩くなるわけではありません。

また、法人スキームを使って「消費税還付」などを過度に行っていたり、決算書の内容が悪い（赤字続きなど）場合は敬遠される可能性があります。

しっかりとした事業計画があり、長期保有を前提としている法人であれば、問題なく融資を受けられるかと思います。

他行からの借り換え利用の可能性

新規購入だけでなく、すでに他行で高金利のローンを組んでいる方が「借り換え」を検討する場合も千葉銀行は有力な候補です。

特に、ノンバンクや金利の高い地銀で3％〜4％台のローンを組んでいる場合、千葉銀行に借り換えることで返済額を大幅に圧縮できる可能性があります。

ただし、借り換えの審査も新規と同様に厳しく見られます。

物件の担保評価（積算価格）が足りているか、これまでの返済実績に問題がないかなどがチェックポイントになりますね。

もし借り換えができれば、キャッシュフローが一気に改善することもあるので、ダメ元でも一度相談してみる価値はあるかもしれません。

千葉銀行の不動産投資ローンで拡大を目指す

ここまで解説してきた通り、千葉銀行のアパートローンは「誰でも簡単に借りられる」というものではなくなっています。

しかし、審査のハードルが高いということは、裏を返せば「通過できれば非常に有利な条件で運営できる」ということです。

金利1％台〜2％前半で融資を引くことができれば、イールドギャップ（物件利回りと金利の差）を確保しやすく、安定した賃貸経営が可能になります。

千葉県や東京エリアで不動産投資を拡大していく上で、千葉銀行はまさに「攻略すべき最重要の選択肢」と言えるのではないでしょうか。

まずはご自身の属性や自己資金を見つめ直し、条件に合う物件が見つかったら、しっかりと事業計画を練って相談に行ってみることをおすすめします。

地銀の雄を味方につけて、堅実な資産形成を目指していきましょう。

※本記事の情報は執筆時点の一般的な目安であり、実際の融資条件は審査によって異なります。最新情報は必ず金融機関へ直接ご確認ください。