不動産投資は組み合わせが9割｜要約とネタバレで学ぶ資産形成術

不動産投資を始めたいと考えていても、サラリーマンとしての属性だけで本当に資産1億円やFIREといった大きな目標を達成できるのか不安に感じていませんか。

書店などで見かける「不動産投資は組み合わせが9割」というタイトルの本が気になっているけれど、実際に購入する前に内容の要約やネタバレを知りたいという方も多いはずです。

この本で紹介されているトライアングル投資法は、新築アパートやボロ戸建てといった異なる種類の物件を戦略的に組み合わせることでリスクを抑える手法として注目されています。

神・大家さん倶楽部を主宰する木村洸士氏の実践に基づいたノウハウであり、融資の壁に悩む方にとって大きなヒントになるかもしれません。

この記事では、私が実際に学んだ内容を元に、その評判や具体的なステップについて解説していきます。

不動産投資は組み合わせが9割の要約とネタバレ

まずは、この書籍の核となる「トライアングル不動産投資」というメソッドがどのような仕組みで成り立っているのか、その全体像を解説していきます。

単なる物件の買い集めではなく、金融機関からの評価を意識した戦略的な順序があることが大きな特徴です。

木村洸士が提唱するトライアングル投資法

著者の木村洸士氏が提唱している「トライアングル不動産投資」とは、その名の通り3つの異なる種類の不動産を組み合わせることで、資産形成を加速させる手法です。

多くの人が陥りがちなのが、自分の好みや手の届く範囲だけで物件を選んでしまい、投資のバランスを崩してしまうことだと言われています。

例えば、戸建てばかりを買い進めても資産規模はなかなか拡大しませんし、新築アパートばかりではキャッシュフローが出にくく経営が苦しくなるリスクがあります。

このメソッドの面白いところは、それぞれの物件種別が持つ「メリット」と「デメリット」をパズルのように組み合わせることで、お互いの弱点を補完し合う点にあります。

具体的には、以下の3つを三角形（トライアングル）のように配置して運用します。

これらを無作為に買うのではなく、明確な「順番」に従って購入することで、サラリーマンの私たちがぶつかる「融資の限界」を突破しようというのが、この戦略の核心部分ですね。

本書の要約に見る3つの投資ステップ

では、具体的にどのような順序で進めていけば良いのでしょうか。

本書の要約として最も重要なポイントは、このステップが決して逆転してはいけないという「不可逆性」にあります。

著者は、以下の3ステップを推奨しています。

• STEP 1：築古戸建て投資

  まずは現金や少額融資で安価な戸建てを購入し、実績を作ります

• STEP 2：新築アパート投資

  戸建ての実績をテコに銀行融資を引き出し、資産規模を一気に拡大します

• STEP 3：中古アパート投資

  蓄えた資金力を武器に、高利回りの中古アパートで収益を爆発させます

いきなり大きなアパートを買おうとしても、実績のないサラリーマンには銀行が冷たいのが現実です。

まずは小さな戸建てで「賃貸経営ができる」という証明（トラックレコード）を作り、それを元に銀行を説得して新築アパートへの融資を引き出すという流れは、非常に論理的だと感じました。

まさに、わらしべ長者のように資産を育てていくイメージですね。

ボロ戸建てリスクと初期投資の重要性

最初のステップである「築古戸建て」は、いわゆるボロ戸建て投資に近い側面があります。

ここでの狙いは、数百万円という比較的手の届きやすい金額で参入し、高い利回りを確保して次の投資への原資（頭金）を最速で作ることです。

しかし、当然ながらそこにはリスクも潜んでいます。

安い物件にはそれなりの理由があり、購入後に思わぬ修繕費がかかってしまうことは珍しくありません。(参考：国土交通省「住宅市場動向調査」)

こうした「見えないコスト」にどう対応するかが、最初のステップをクリアする鍵となります。

著者はDIYを活用したり、安く請け負ってくれる職人さんを見つけたりすることでコストを抑える工夫を推奨しています。

この段階で「経営者としての足腰」を鍛えることが、後の大規模投資に活きてくるということでしょう。

最初のステップとなる戸建て投資は、資金が少ない状態でも始められる反面、物件選びを間違えると修繕費で苦しむことになります。失敗しないための具体的な手順は、以下の記事で深掘りしています。

ネタバレ解説：新築アパート融資の極意

ここが本書の最大のネタバレかつハイライトと言える部分かもしれません。

なぜ、著者はSTEP 2で「中古アパート」ではなく「新築アパート」を推奨するのでしょうか。

普通に考えれば、新築は利回りが低いため、キャッシュフロー重視の投資家からは敬遠されがちです。

しかし、ここには明確な金融工学的な理由が存在します。

日本の銀行融資は、建物の「法定耐用年数」に強く依存しています。(参考：国税庁「減価償却のあらまし」)

木造の中古アパートだと残存期間が短く、融資期間も15年程度と短くなりがちですが、新築であれば30年以上の長期ローンが組める可能性が高まります。

返済期間が長くなれば、毎月の返済額（元本返済分）が減るため、見かけの利回りが低くても手元に残るキャッシュフローは安定するのです。

さらに、新築というブランド力で入居率も高く維持できるため、銀行からの評価（積算評価）も高くなりやすいというメリットがあります。

つまり、ここは「儲ける」フェーズではなく、「銀行からの信用と資産規模を拡大する」フェーズだと割り切ることが重要なのです。

新築アパートの最大の武器は「融資期間」ですが、金利条件や銀行選びもキャッシュフローを左右する重要な要素です。現在の金利相場や、投資用ローンに積極的な銀行については、こちらを確認しておいてください。

資産1億円とFIREを実現する仕組み

最終的なゴールである資産1億円やFIRE（経済的自立）は、STEP 3の中古アパート投資で実現します。

STEP 1で手元資金を作り、STEP 2で銀行からの信用と資産規模を手に入れた状態であれば、高利回りだが融資のハードルが高い中古アパートにも挑戦できるようになります。

この段階では、潤沢な自己資金を使って金利条件を良くしたり、修繕リスクのある高収益物件をあえて購入して再生させたりといった、上級者の戦い方が可能になります。

結果として、貸借対照表（BS）は新築アパートで強固になり、損益計算書（PL）は戸建てと中古アパートで収益性が高まるという、理想的な財務体質が完成するのです。

これが「組み合わせ」による相乗効果であり、単一の手法だけでは到達できないスピードで資産形成が進む理由だと著者は説いています。

不動産投資は組み合わせが9割の実践と評判

理論が素晴らしいことは分かりましたが、実際にこのメソッドを実践して成功できるものなのでしょうか。

ここでは、著者の実績や主宰するコミュニティの評判、そして私たち実践者がどのようにこのノウハウを活用すべきかについて深掘りしていきます。

神・大家さん倶楽部の指導実績と評判

著者の木村洸士氏は、「神・大家さん倶楽部」という不動産投資コミュニティを主宰しています。

このコミュニティでは、書籍で紹介されているトライアングル投資法を直接指導しており、すでに250名以上の生徒さんが学んでいるそうです。

評判を調べてみると、やはり「再現性の高さ」を評価する声が多く見られます。

特に、自己資金が少ない状態からスタートした会社員の方が、戸建てから着実にステップアップしてアパートオーナーになっている事例は勇気づけられますね。

一方で、人気があるだけに「簡単に儲かる」と勘違いして入会し、泥臭い努力（物件探しやリフォーム手配など）についていけずにギャップを感じる人もいるかもしれません。

あくまで「事業」として取り組む姿勢が求められる場所だと言えるでしょう。

本書で語られるメソッドを直接指導しているコミュニティですが、実際の入会者の声や、高利回りの裏側にある仕組みが気になる方も多いはずです。

著者の経歴が示すメソッドの信頼性

木村氏の経歴も、このメソッドの信頼性を裏付ける大きな要素となっています。

彼は元々、大手企業でシステムエンジニア（SE）として働いていたバリバリの理系サラリーマンでした。

激務の中で将来への不安を感じ、不動産投資の世界に飛び込んだという経緯は、私たちと同じような悩みを持つ現役サラリーマンにとって非常に共感できるポイントです。

SE出身らしく、彼の投資手法は感覚ではなく徹底した論理と数字に基づいています。

感情や勘に頼らず、銀行の評価基準を逆算してロジックを組み立てているからこそ、誰がやってもある程度同じ結果が出る「再現性」が生まれているのだと思います。

現在は家賃収入だけで年間5,000万円以上、年間利益も2,000万円を超えているとのことで、その実績は疑いようがありません。

木村洸士氏の評判とさくらいふ株式会社の評判を検証

書籍の不動産投資は組み合わせが9割投資に興味を持った方は、同時に著者である木村洸士氏の評判や著者が運するさくらいふ株式会社の評判もきになるかと思います。

不動産投資という高額な買い物を検討しているのですから、著者の実績や信頼性、所属している著者が所属する企業も気になるところですよね。

まず著者が運営するさくらいふ株式会社を調査をしたところ、不動産投資関連事業だけでなく、「障がい者グループホーム」などの福祉事業も展開していることが分かりました。

派手な広告の裏側で、実は堅実な実業を行っているという事実は、企業としての信頼性を判断する上で大きなポイントです。

ネット上の噂の真偽や、著者の木村氏の詳しい経歴、そして会社の実態については、以下の記事で第三者視点から徹底的に掘り下げています。

実践者が語る組み合わせ投資のメリット

実際にこの「組み合わせ」を意識して投資を行っている人々は、どのようなメリットを感じているのでしょうか。

最大のメリットは、やはりリスクヘッジ効果の高さです。

不動産投資には様々なリスクがありますが、異なるタイプの物件を持つことで、それらを相殺することができます。

「卵を一つのカゴに盛るな」という投資の格言がありますが、それを不動産という現物資産の中で実践しているのがこの手法だと言えますね。

融資の壁を突破する属性活用の戦略

私たちが最も苦労するのが「銀行融資」です。

「年収〇〇万円以上でないと相手にされない」「自己資金が足りないと門前払い」といった厳しい現実に直面し、心が折れそうになることもあります。

しかし、この本ではサラリーマンという「属性」を最強の武器として捉え直しています。

安定した給与収入があるからこそ、最初の融資を引くことができ、そこで作った実績（黒字経営）が次の融資を呼び込むという好循環を作るのです。

「属性の壁」で諦めるのではなく、今の属性でできる最大限の一手（まずは安価な戸建てなど）から始め、徐々に銀行が貸したくなるような「事業家」へと変貌していく戦略は、非常に現実的で希望が持てるものです。

不動産投資は組み合わせが9割で自由を得る

結局のところ、「不動産投資は組み合わせが9割」という検索キーワードの答えは、単なるテクニック論ではありません。

それは、サラリーマンという守られた立場を最大限に利用し、戦略的に資産を組み替えていくことで、資本主義のラットレースから抜け出すための具体的なロードマップなのだと思います。

一発逆転の魔法はありませんが、階段を一段ずつ登るような着実なプロセスがそこにはあります。

もしあなたが、今の生活に不安を感じ、何かを変えたいと本気で願っているなら、まずはこの本を手に取って、最初の一歩を踏み出してみる価値は十分にあるはずです。

もちろん、投資にはリスクが伴います。

最終的な判断はご自身で行う必要がありますし、不安な場合は専門家に相談することも大切です。

しかし、行動しなければ何も変わらないのも事実です。

私も「ぼちぼち」ですが、着実に前に進んでいきたいと思います。