大東建託のアパート経営で失敗？安心の家賃保証でもこんなはずではと後悔？

「こんなはずではなかった…」と、アパート経営を始めたものの後悔しているオーナーは少なくありません。

大東建託のサブリース契約を信じて契約したものの、家賃収入が減額されたり、修繕費の負担が重くのしかかったりと、さまざまなトラブルに直面している人が増えています。

中には「騙された」と感じるオーナーもおり、大東建託のサブリース一括借り上げのからくりを理解せずに契約してしまったことで、収入が不安定になったケースもあります。

サブリースのトラブルや契約内容の注意点を知らずに契約してしまうと、最悪オーナーの破産リスクが高まることもあります。

さらに、オーナーが死亡した際に契約がどうなるのか、相続人が負担を背負うことになるのかも、しっかり理解しておく必要があります。

一方で、大東建託のアパート経営を成功させ、儲かるオーナーもいるのも事実です。では、失敗する人と成功する人の違いはどこにあるのでしょうか？

この記事では、大東建託のアパート経営の評判やリスク、契約時の注意点、収入の実態などを詳しく解説します。

もし「アパートを売りたい」と考えているなら、適切な売却方法についても触れているので、ぜひ参考にしてください。

これからアパート経営を始める方も、すでに経営している方も、後悔しないための知識を身につけていきましょう。

大東建託のアパート経営で失敗？安心のサブリース家賃保証でもこんなはずではと後悔？

家賃保証とサブリース一括借り上げ契約の違いを理解する

まずは大東建託のアパートを検討する上で、単純な家賃保証とサブリース一括借り上げの違いについて理解する必要があります。

大東建託のアパートを経営する際はサブリース契約一括借り上げ方式を取られる事が多いようです。

それでは、詳細に解説していきます。

サブリース契約と家賃保証の違いは、主に 契約形態・運営の主導権・収益性・リスクの種類 にあります。

契約形態の違い

• サブリース契約
  オーナーとサブリース会社が直接賃貸契約を結び、サブリース会社がアパートを一括で借り上げた上で、入居者に転貸します。
  →オーナーはサブリース会社と契約を結ぶ
• 家賃保証（家賃滞納保証）
  オーナーと入居者が賃貸契約を結び、入居者が家賃保証会社と保証契約を結びます。
  →オーナーが直接契約を結ぶのは入居者であり、家賃保証会社はあくまで連帯保証人の役割

運営の主導権

• 家賃保証
  オーナーが主導権を持ち、家賃設定や空室対策、入居者の選定などの最終決定権を持つ。
• サブリース
  サブリース会社が運営の決定権を持ち、家賃設定や空室対策、入居者の選定もサブリース会社が行う。

収益性の違い

• 家賃保証
  入居者がいれば、家賃はオーナーに全額支払われる（滞納時のみ保証会社が支払う）。
  ただし、空室の家賃は保証されないため、空室が増えると収益が減る。
• サブリース
  空室の家賃も保証されるが、家賃から 10～20％の手数料 が差し引かれる。
  また、契約後の家賃見直しで減額されるリスクが高い。

リスクの違い

• 家賃保証のリスク
  • 入居者が保証料を負担するため、入居者に敬遠される可能性がある。
  • 家賃保証会社が倒産すると、保証が無効になり、家賃滞納リスクが高まる。
• サブリースのリスク
  • 契約時の家賃が保証されるわけではない（数年ごとに見直しされ、家賃減額を求められる）。
  • 契約解除権はサブリース会社にある（オーナーが家賃減額に応じないと契約解除される）。
  • 建物の修繕コストが増大（メーカー指定の修繕工事が義務付けられているケースが多い）。
  • 長期契約はリスク（築年数が経過し、修繕が必要なタイミングで契約解除される可能性がある）。

以上をふまえて、大東建託とのサブリース契約をさらに詳細に解説いしていきます。

サブリース契約でオーナートラブルが多発する理由とは

アパートのサブリース契約やそれに伴うアパートの委託管理でオーナーが直面するトラブルには、家賃減額、修繕費負担の増大、契約解除の難しさなどがあります。

特に問題になりやすいのは、サブリース賃料の減額です。

当初の契約では高めの家賃収入が想定されていても、数年後に一方的に家賃が引き下げられるケースがあり、結果的に収益が大幅に減少することがあります。

これによりローンの返済計画が狂い、経済的に厳しくなるオーナーも少なくありません。

また、修繕費の負担についてもトラブルに注意したい点です。

例えば、入居者が退去した後の原状回復費用や建物の修繕費をオーナーが負担する契約になっているケースがあり、予想外の出費が発生することがあります。

それでは、大東建託のサブリース契約やそれに伴う委託管理はどうなのでしょうか、次の章で解説していきます。

アパート経営が失敗したと感じる大東建託のサブリース契約（家賃保証）のリスクとは

大東建託で購入するアパートはサブリース契約による家賃保証制度やオーナーが手間がかからない委託管理にてアパート経営を行えることが魅力の一つです。

一方、大東建託のサブリース契約による家賃保証制度で「失敗した」と感じるオーナーも少なくありません。

その背景には、契約内容の誤解や、契約後の条件変更が関係しています。

失敗したと感じる点

1. サブリース契約による賃料収入減額リスク
大東建託のサブリース契約は、契約時に提示された金額がずっと続くわけではありません。

多くの契約では数年ごとに家賃の見直しが行われ、相場の変動に応じて保証額が減額される仕組みになっています。

オーナーの想定収益と大きく異なり、結果としてローン返済が厳しくなるケースも報告されています。

国土交通省も「サブリース契約における家賃減額リスク」について注意喚起を行っており、長期的なサブリース契約には慎重になるべきだと指摘しています（参考：国土交通省「サブリース住宅契約のガイドライン」）。

2. 契約解除の難しさ
サブリース契約を解除しようとすると、高額な違約金が発生することがあります。

契約時には「30年間の空室部分の家賃保証」と説明されることがありますが、実際にはオーナーが自由に契約を終了できない場合が多く、途中で解約を試みても違約金の支払いを求められることがあります。

そのため、アパート経営が想定通りにいかないと感じた際も、簡単に抜け出せない状況に陥る可能性があります。

3. 修繕費の負担
サブリースの契約には、物件の修繕義務がオーナー側にある場合が多く、想定外の出費が発生することがあります。

特に、入居者の退去時にかかる原状回復費用や定期的なメンテナンス費が想定以上に高額になることがあり、長期的な経営の負担になり得ます。

さらに、修繕内容についてオーナーが関与できず、大東建託主導で進められることがあるため、納得のいかない工事費用を請求されることもあるようです。

オーナーとして物件を所有する場合、大東建託に管理を任せることが必ずしも安定した経営につながるわけではありません。

契約前にリスクを十分に理解し、可能であれば、他の管理会社や運営方法と比較検討することが大切です。

一括借り上げ・サブリーストラブルのからくりを見抜く・契約時の注意ポイント

大東建託のアパートを購入する際には、以下の点を契約時に確認を行い、納得のできる契約を目指しましょう。

1. 契約時に「サブリース契約の期間」と「見直し条件」を細かく確認する

• 契約期間中に家賃が減額される可能性があるため、見直しの頻度や基準を契約書で確認する。
• 「家賃保証」といっても、保証額が一定ではないことを理解し、見直し時の最低保証額を明確にしておく。
• 国土交通省のガイドラインなどを参考に、適正な契約条件かどうか第三者の意見も取り入れる。

2. 契約解除の条件や違約金の有無を事前に把握する

• 途中解約時に違約金が発生するか、契約解除の条件を細かく確認し、不利な条件がないか精査する。
• 長期契約であってもサブリース会社の都合で解約される可能性があるため、解約通知期間や条件を明確にする。

3. 修繕費や管理費の負担について、将来的なコストを見積もる

• 契約書の修繕費負担の項目を確認し、どこまでがオーナー負担なのか明確にする。
• 築年数が経過すると修繕費が増大するため、過去の修繕費データをもとに長期的なコストを試算する。
• 修繕工事の業者選定が自由にできるか、サブリース会社指定の業者しか使えないか確認し、割高な修繕費を請求されるリスクを減らす。

以上のサブリース契約に関するしくみやからくりをチェックする事で大東建託のアパート運営の失敗を減らす事に役立ててもらえばと思います。

アパート経営が失敗？大東建託の家賃保証にこんなはずではと後悔するなら売却も考えよう

大東建託のオーナーになって収入は安定するのか？現実を解説

アパート経営を検討する際、多くのオーナーが「収入の安定性」を重視します。

特に、大東建託のような一括借り上げ（サブリース）契約では、空室部分のサブリース家賃保証があるため安定した収益が期待できるように見えます。

しかし、現実は必ずしもそうとは限りません、以下の理由があるからです。

1. サブリース賃料の減額交渉がある

大東建託のサブリース家賃保証は、契約当初の条件がずっと続くわけではありません。

一般的に契約後10〜15年の間に複数回の家賃見直しが行われ、そのたびに保証額が減少する傾向があります。

2. 修繕費などの追加コスト負担

収入を安定させるには、支出もコントロールする必要があります。

しかし、大東建託の契約では、修繕費やメンテナンス費用の負担がオーナーに求められることが一般的です。

特に、築年数が経過するにつれ修繕費が増加し、収益を圧迫する可能性があります。

そのため、契約前に「修繕費はどの程度の負担になるのか」「どのタイミングで費用がかかるのか」を詳細に確認することが重要です。

3. 空室リスクはゼロではない

サブリース契約では、大東建託が一括して物件を借り上げるため、空室の影響を受けにくいと思われがちです。

しかし、契約更新時に家賃の大幅な減額を求められたり、田舎の過疎地に建築されたアパートなどは収益が見込めず、最悪の場合契約解除を通告されるケースもあります。

高利回りの物件は魅力的ですが、アパートが建つエリアに賃貸需要がしっかりあるのか見極める事もポイントとなります。

それでは、次に大東建託のアパート経営で成功している人はどのようなポイントでアパートを選んでいるのか次の章で解説していきます。

大東建託のアパート経営で成功する為のポイントとは

大東建託のアパート経営を成功させるには、入念な準備と適切な戦略が必要です。

ただ単にアパートを建てるだけではなく、安定した収益を確保するための工夫が求められます。ここでは、成功のために押さえておくべきポイントを解説します。

立地条件や地域ニーズを徹底分析する

アパート経営において、立地は最も重要な要素の一つです。

周辺にどのような住民が多いのか、賃貸需要はあるのかを事前に把握することが必要です。

例えば、大学や企業が多いエリアであれば、単身者向けの間取りが好まれる傾向があります。

一方、ファミリー層が多い地域では、駐車場の確保や学校までの距離が重要視されます。

国土交通省の「住宅市場動向調査」では、賃貸住宅を選ぶ際の条件として「通勤・通学の利便性」「生活環境の充実度」が上位に挙げられています。

以下その土地の立地から賃貸需要があるのかを調査する方法について、具体的に記載しておきます。

公的データを活用する

まず、国や自治体が発表している統計データを活用すると、客観的な情報に基づいた分析ができます。

総務省統計局の「国勢調査」

• 地域の人口推移や世帯構成を調べることができます。
• 若年層が多い地域なら単身者向けのワンルームが有望。
• 高齢化が進んでいる地域ではファミリー層や高齢者向けの住宅ニーズを考慮する必要があります。

国土交通省の「住宅・土地統計調査」

• 空き家率や賃貸住宅の普及状況が分かります。
• 既存の賃貸物件が多すぎるエリアでは、供給過多になっていないかを確認できます。

自治体の都市計画情報

• 新しい企業や大学の誘致、再開発プロジェクトなどの情報を得られます。
• これらの動きがある地域では、将来的に賃貸需要が増える可能性が高いです。

不動産ポータルサイトで市場調査

実際にそのエリアの賃貸市場がどのような状況かを知るために、不動産ポータルサイトを活用するのも有効です。

具体的な調査方法

1. SUUMO（スーモ）やHOME’S（ホームズ）、アットホームなどの賃貸サイトで検索
   • その地域の賃貸物件の「掲載数」「賃料相場」を確認。
   • 同じような条件の物件が多すぎると競争が激しい可能性がある。
   • 逆に、物件が少なすぎる場合は市場にチャンスがある可能性が高い。
2. 平均的な空室期間をチェック
   • 長期間空室になっている物件が多いエリアは、賃貸需要が低い可能性がある。
   • 逆に、すぐに成約している物件が多い場合は、需要が高いと判断できる。
3. 人気設備ランキングを調査
   • 不動産ポータルサイトでは「人気の設備ランキング」が掲載されていることが多い。
   • 例えば「宅配ボックス」「高速インターネット」「オートロック」などの設備が、ターゲット層に求められていることが分かる。

こうしたデータを調査し、また、活用しながら、適切な立地を選ぶことが重要です。

大東建託からから紹介された物件を元に、上記の調査項目でチェックしてみましょうしてみましょう。

 契約内容を詳細に確認する

アパート経営において、契約内容を理解していないと、思わぬリスクを負う可能性があります。

特に、大東建託の一括借り上げ（サブリース）契約では、サブリース家賃保証が一定ではなく、定期的な見直しによる減額が行われるケースがあります。

オーナーとして、サブリース家賃保証の減額条件や契約更新時の対応について細かく確認することが成功の第一歩です。

契約後の管理費や将来の管理費を確認しておく

アパートの維持には定期的な修繕が必要です。特に築年数が経過すると、大規模修繕が発生し、想定以上の費用がかかることもあります。

大東建託のサブリース契約では、修繕費の負担がオーナー側にあるケースも多いため、契約時に具体的な修繕計画を契約前に確認しておきましょう。

また、管理費や固定資産税など、ランニングコストを含めた資金計画を確認しておくことも必要です。

オーナー 破産のリスクを避ける方法

アパート経営を成功させるためには、破産のリスクを極力減らすことが不可欠です。

大東建託のサブリース契約においても、リスクを避ける事は大切です。

以下にリスクを少なくする方法について解説します。

ローンの組み方を慎重に考える

大東建託のアパート経営では、多くのオーナーがローンを活用します。

しかし、借入金額が大きすぎると、家賃収入が減額された際に返済が困難になるリスクがあります。

特に、契約当初の家賃収入を前提にローンを組んでしまうと、後々の収支悪化につながることがあります。

借入額は、家賃減額リスクを考慮した上で設定することが重要です。

大東建託以外からも投資用物件を購入する

アパート経営を成功せサる為には、リスクヘッジが大事です。

アパート経営におけるリスクヘッジの一つとして、大東建託以外のアパートを複数棟持つことがリスクヘッジとなります。

複数棟アパートを持つことでリスクヘッジになる理由を以下に解説します。

1. 空室リスクの分散

• 1つのアパートだけ持っていると、空室が出たときの収入の影響が大きい。
  • 例えば、1棟6部屋のアパートを持っていて1部屋空室になると、家賃収入が 16.7%（1/6）減少 する。
• 複数のアパートを持っている場合
  • 例えば、3棟合計18部屋持っている場合、1部屋空室になっても収入減は 5.6%（1/18） だけで済む。
  • さらに、異なるエリアに分散して所有すれば、特定の地域で空室が増えても、他の地域でカバーできる。

2. 災害リスクの分散

• 1つのエリアにしかアパートを持っていないと、その地域で地震・台風・洪水などの災害が発生すると、一気に資産価値が下がったり、修繕費が増えたりするリスクがある。
• 複数の地域に分散して持つことで、1つの地域で災害が起きても、他の物件が影響を受けずに安定した収益を確保できる。

3. 家賃下落リスクの分散

• 1つのエリアに集中 → その地域で家賃相場が下がると、一気に収入が減る。
  • 例えば、そのエリアで大企業が撤退し人口が減ると、空室が増え、家賃を下げないと入居者が見つからなくなる。
• 異なるエリアに分散 → どこかのエリアで家賃が下がっても、他のエリアが影響を受けにくいため、全体の収入の安定性が増す。

4. 管理会社のリスク分散

• 大東建託のアパート経営が悪化したとき、大東建託だけにアパート管理を任せていると、収支の悪化を改善することは難しい可能性がある。
• 複数のアパートを所有して、複数の管理会社に任せることで、管理の質を比較できるし、万が一の収支悪化リスクにも備えられる。

大東建託以外の不動産会社と接点を持つ

大東建託のアパート収益が減少した時にに対応できるよう、可能であれば、大東建託のアパートだけではなく、他の不動産会社からもアパート購入してバランスをとると良いです。

例えば、大東建託のアパート経営がうまくいかず、万が一アパートローンの返済が厳しくなってきた際は他のアパートの家賃収入が大いに助けになることでしょう。

大東建託のアパート以外にどのようなアパートを購入すればよいかは、不動産投資物件を専門に扱う不動産会社に２社、３社と相談していくうちにわかってくる事でしょう。

不動産投資物件を専門に扱う不動産会社と接点を持つ入口として、楽待やアットホーム、投資物件を多く扱う不動産会社などで気になる投資物件を探して、物件を扱う不動産会社に資料請求をおこないましょう。

他の不動産会社営業マンからもひろく説明を聞き、また、相談を行うと、広い視野をもって投資アパートを俯瞰的に見る目を養う事ができます。

参考記事アパート経営はやめたほうがいい？失敗リスクを回避する方法とは

オーナー 死亡時の契約はどうなる？

アパートオーナーが亡くなった場合、サブリース契約はどのように扱われるのでしょうか。

一般的に、オーナーの死亡後も契約が自動的に終了するわけではなく、相続人が引き継ぐ形になります。

しかし、具体的な対応は契約内容によって異なるため、事前に確認しておくことが重要です。

1. 相続人への契約引き継ぎ

大東建託のサブリース契約では、オーナーが死亡しても契約が自動解除されるわけではありません。

通常、相続人が契約内容をそのまま引き継ぎ、収入を受け取ることになります。

ただし、相続人が契約を継続したくない場合には、契約解除の手続きを行う必要があります。

その際、違約金の発生や条件変更がある可能性があるため、慎重に対応する必要があります。

2. 相続税の負担

アパート経営を行っている場合、物件が相続財産として扱われるため、相続税の負担が発生します。

特に、ローンを利用している場合、未払いの債務も相続対象となるため、負担が大きくなる可能性があります。

国税庁の「相続税の仕組み」によると、不動産の評価額は市場価格よりも低くなるケースが多いものの、資産額が大きくなると高額な税負担が発生することもあります。

3. 遺族がトラブルを避けるための対策

・生前に契約内容を家族と共有し、万が一に備える
・契約解除の条件や相続人が対応すべき手続きを確認しておく
・生命保険などを活用し、相続税やローンの返済負担を軽減する

オーナーの死亡後も契約が存続することを考慮し、相続人がスムーズに対応できるよう事前に準備をしておくことが大切です。

適切な対策を講じることで、遺族の負担を減らし、円滑な相続手続きを実現することができます。

アパートを売りたい時に取るべきステップ

アパート経営を続ける中で、「売却を検討したい」と考えるオーナーも少なくありません。

経営の見直しや相続対策など、さまざまな理由で売却を決めるケースがあります。

大東建託のアパートを売却する際にスムーズに進めるためのステップを解説します。

1. 市場価値を正確に把握する

アパートを売却する際、まずは市場価値を正確に把握することが重要です。

国土交通省の「不動産取引価格情報検索」を活用することで、近隣の取引事例を確認できます。

また、不動産会社に査定を依頼し、複数の業者の意見を参考にすることで、適正な売却価格を見極めることが可能です。

2. サブリース契約の影響を確認する

大東建託のサブリース契約期間が満了していないアパートの場合は、その契約が売却後も継続されるかどうかを確認する必要があります。

買い手によっては、サブリース契約の条件を理由に購入を見送るケースもあるため、契約内容を詳細にチェックし、不動産会社と相談しながら売却戦略を立てることが大切です。

3. 売却の方法を選ぶ

アパートの売却方法には、「不動産会社を通じた仲介」「買取業者への直接売却」などの選択肢があります。

仲介売却は市場価格での売却が可能ですが、売却までに時間がかかる場合があります。

一方、買取業者に売却する場合は、早期に現金化できますが、相場より安くなる傾向があります。売却の目的に応じて最適な方法を選びましょう。

4. 税金や諸費用の準備を行う

売却時には譲渡所得税や仲介手数料などの諸費用が発生します。

特に、売却益が発生した場合には、所得税や住民税が課されるため、事前に税金のシミュレーションを行い、予期せぬ負担を防ぐことが重要です。

これらのステップを踏むことで、スムーズな売却が可能になります。売却を検討する際は、信頼できる専門家のアドバイスを受けながら慎重に進めることが大切です。

大東建託のアパート経営で失敗？安心のサブリース家賃保証でもこんなはずではと後悔？を総括まとめ

大東建託のアパート経営は、一見すると手間がかからず安定した収益を得られる仕組みに見えるかもしれません。

しかし、実際には契約内容によってオーナーにとって不利な条件も含まれており、慎重な判断が求められます。

特に、サブリース一括借り上げ契約の仕組みを理解しないまま契約を進めると、後々後悔する可能性が高くなります。

大東建託のアパート経営において注意すべきポイントは以下の通りです。

こうしたリスクをしっかりと理解した上で、大東建託のアパート経営を選択するかどうかを判断することが重要です。

また、すでに経営をしていて想定していた収益が得られない場合は、売却という選択肢も視野に入れるべきでしょう。

アパート経営は長期的な視点で考えるべき投資です。

契約内容をよく理解し、適切なリスク管理を行いながら、安定した収益を確保できる運営を目指しましょう。

もし今の契約に不安を感じている場合は、専門家に相談することも選択肢の一つです。慎重な判断を重ね、納得のいくアパート経営を実現してください。