大家になるには戸建て投資から。始め方と失敗しない全手順

最近、将来の不安から資産形成を真剣に考える方が増えていますね。

その中でも、アパートやマンション一棟買いに比べて少額から始められる戸建て投資に、今熱い視線が注がれています。

でも、いざ大家になるにはどうすればいいのかと調べ始めると、戸建て賃貸経営で失敗した事例やデメリットといったネガティブな情報も目に入ってきて、不安になることもあるかもしれません。

せっかく投資をしたのに儲からないなんてことになったら目も当てられませんし、本当に自分にもできるのか心配になりますよね。

この記事では、これから不動産投資を始めたいと考えているあなたに向けて、私の経験も交えながら、戸建て投資の魅力や注意点を分かりやすく解説していきます。

大家になるには戸建て投資の資金や資格を知ろう

「大家さん」と聞くと、地主さんや資産家をイメージするかもしれませんが、実は戸建て投資はサラリーマンや主婦の方でも参入しやすいビジネスなんです。

まずは、具体的なお金の話や、知っておくべき前提知識から整理していきましょう。

必要な資金の目安と初期費用の内訳

戸建て投資を始めるにあたって、一番気になるのはやっぱり「お金」のことですよね。

一般的に、地方や郊外の中古戸建てであれば、数百万円から購入できる物件も少なくありません。

例えば500万円の物件を狙うなら、物件価格の2割程度の自己資金（約100万円）は用意しておきたいところです。

さらに、物件を買うときには諸費用がかかります。

仲介手数料や登記費用、税金などを含めると、物件価格の7%〜10%程度を見ておく必要があります。

ここで注意が必要なのが、リフォーム費用です。

安く買える築古物件は、どうしても修繕が必要になるケースが多いんですよね。

特に忘れがちなのが、購入してから半年後くらいにやってくる「不動産取得税」です。

資金計画ギリギリで進めていると、この税金の通知が来た時に慌てることになるので、余裕を持った資金準備が大切ですね。

資金計画について「もっと細かくシミュレーションしたい」「自己資金が少なくても始められる方法を知りたい」という方は、資金調達の全知識をまとめた以下の記事も参考にしてください。

融資を受けるための年収や属性の条件

「現金で一括購入できるほどお金がない…」という方も安心してください。

会社員としての給与収入があることは、金融機関から融資を受ける上で非常に大きな武器になります。

これを「信用力（属性）」と言いますが、銀行は安定した給与収入を返済原資として高く評価してくれるんです。

融資を受ける際のポイントは以下の通りです。

ただし、築古の木造戸建ては耐用年数を超えていることが多く、一般的な都市銀行では融資が出にくいこともあります。

そんな時は、日本政策金融公庫や、地元の信用金庫などを当たってみるのが良いでしょう。

特に公庫は、女性や若者、シニア向けの創業融資制度などもあるので、属性によっては強力な味方になってくれますよ。(参考：日本政策金融公庫)

戸建て賃貸経営で失敗しない物件選び

不動産投資の成否は、物件選びで8割決まると言っても過言ではありません。

「大家 に なるには 戸建て」と検索している皆さんが狙うべきは、駅前の商業地ではなく、住環境の整った住宅街です。

具体的には、以下のような条件のエリアが狙い目です。

そして、内覧の時には「建物の傾き」や「シロアリ被害」、「雨漏り」がないかを徹底的にチェックしてください。

これらを見落とすと、購入後に数百万円単位の修繕費がかかってしまい、一発で収支が崩壊してしまいます。

初心者の方は、専門家にホームインスペクション（住宅診断）を依頼するのも賢い選択ですね。

物件選びの失敗だけでなく、サラリーマン大家さんが陥りやすい「経営の落とし穴」や「カモにされないための防衛策」については、成功と失敗の分岐点を解説したこちらの記事をご覧ください。

リフォーム費用を抑えるDIYの活用法

初期費用を抑えるために、「自分でリフォーム（DIY）しよう！」と考える方も多いと思います。

確かにコストカットにはなりますが、何でもかんでも自分でやるのはおすすめできません。

なぜなら、時間がかかりすぎてしまうからです。

例えば、家賃10万円取れる物件のリフォームに、週末DIYで3ヶ月かかったとしたら、30万円分の家賃収入を逃したことになりますよね。

これを機会損失と言います。

プロに頼んで1ヶ月で終わらせて、早く入居者を入れた方が、結果的に得することもあるんです。

おすすめは、掃除や棚の取り付けなど簡単な部分は自分でやり、電気・水道・ガスなどの重要インフラや、見栄えに直結するクロス貼りはプロに任せるという「ハイブリッド方式」です。

戸建て投資のデメリットと必要な知識

良いことばかりではなく、デメリットもしっかり理解しておきましょう。

戸建て投資の最大のリスクは、入居者が退去すると家賃収入が「ゼロ」になることです。

アパートなら1部屋空いても他の部屋の家賃が入ってきますが、戸建ては「1か0か」の世界なんですね。

また、建物や設備が古い場合、突発的な修繕が発生するリスクも高くなります。

給湯器が壊れたり、雨漏りしたりといったトラブルに備えて、常に手元に現金を残しておく必要があります。

ただ、戸建ては入居期間が長い傾向にあり（一度入ると5年、10年と住んでくれるファミリーも多い）、一度決まれば安定経営しやすいというメリットもあります。

大家になるには戸建て経営の流れとリスク対策

物件を購入してリフォームが終わったら、いよいよ大家としての本格的な運営がスタートします。

入居者募集から契約、そして日々の管理まで、スムーズに進めるためのポイントを見ていきましょう。

入居者募集の流れと家賃設定のコツ

入居者募集は、基本的に不動産会社（仲介会社）にお願いすることになります。

今は9割以上の人がスマホで部屋探しをする時代なので、ポータルサイト（SUUMOやHOME'Sなど）に掲載される情報の質が勝負を分けます。

写真は広角レンズを使って明るく広く見せたり、キッチンや収納の写真を多めに載せたりして、生活のイメージを湧かせる工夫をしましょう。

家賃設定については、大家の希望額ではなく、近隣の相場に合わせて設定するのが鉄則です。

もし相場より少し高く貸したいなら、以下のような工夫が有効です。

特に初期費用を抑える戦略は、貯金の少ない若いファミリー層などに非常に喜ばれるので、早期成約の切り札になりますよ。

トラブルを防ぐ管理業務と保険の加入

入居後の管理業務には、家賃集金やクレーム対応、設備の故障対応などがあります。

これを全部自分でやる「自主管理」は経費削減になりますが、サラリーマン大家さんには時間的にも精神的にも負担が大きすぎます。

家賃の5%程度の手数料を払ってでも、管理会社に委託することをおすすめします。

プロに任せておけば、夜中に「水漏れした！」なんて電話がかかってくることもありません。

また、万が一の災害や事故に備えて、保険には必ず加入しましょう。

「儲からない」回避の収益管理と税金

「一生懸命やってるのに、税金を払ったら手残りが全然ない…」なんてことにならないよう、税金の知識も必須です。

不動産所得は総合課税なので、給与所得と合算されて税金が決まります。

節税の基本は「青色申告」を行うことです。

戸建て5棟以上などの「事業的規模」になれば、65万円の特別控除が受けられたり、家族への給与を経費にできたりと、メリットが非常に大きくなります。

最初は小規模でも、青色申告の届け出をしておけば10万円の控除は受けられますし、赤字が出た場合に給与所得と損益通算して所得税を取り戻せる可能性もあります。

出口戦略を見据えた売却のタイミング

不動産投資は、「買って終わり」ではありません。

最終的に物件を売却して、利益を確定させるまでが投資です。

戸建て投資の面白いところは、投資家に売るだけでなく、マイホームを探している「実需層」にも売れるという点です。

一般的に、投資家よりも実需層の方が高く買ってくれる傾向にあります。

売却のタイミングとして意識したいのが、「所有期間が5年を超えた後」です。

不動産を売った利益にかかる税金（譲渡所得税）は、所有期間が5年以下だと約40%ですが、5年を超えると約20%に半減します。(出典：国税庁「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」)

しっかりとインカムゲイン（家賃）を得た後、税率が下がったタイミングで売却し、キャピタルゲイン（売却益）も狙うのが王道の戦略ですね。

大家になるには戸建てで堅実な資産形成を

戸建て賃貸は、需要に対して供給が足りていない数少ない市場です。

アパート経営のような派手さはないかもしれませんが、土地という資産を持ちながら、長く安定して家賃収入を得られる堅実なビジネスモデルだと言えます。

もちろんリスクはありますが、事前にしっかりと勉強し、準備をしておけば、決して怖いものではありません。

「大家 に なるには 戸建て」という選択肢は、あなたの資産形成の第一歩として、とても有力な手段になるはずです。

まずは気になるエリアの物件検索から始めてみてはいかがでしょうか。

※この記事の内容は一般的な情報提供を目的としています。実際の投資判断や税務申告にあたっては、専門家にご相談の上、自己責任で行ってください。