不動産投資は儲かる？不動産投資の元手はいくらからできる？費用と年収別の目安

不動産投資に興味があるけれど、実際のところいくらからできるのかという疑問をお持ちではないでしょうか。

自己資金が少なくても始められるのか、それともある程度の貯金がないと門前払いされてしまうのか、お金に関する不安は尽きないものですよね。

また、自分の年収でローンはいくらまで借りれるのか、初期費用以外にどんなコストがかかるのかといった点も、事前に把握しておきたい重要なポイントかと思います。

この記事では、初心者の方が迷わずに済むよう、予算別の投資スタイルやリアルな資金計画について分かりやすく解説していきます。

不動産投資は実際いくら儲かるのか

不動産投資の成功は、単なる「家賃収入」だけではありません。「ローンの返済が進む（＝負債が減り、純資産が増える）」ことと、「得られたキャッシュフローを再投資する」ことで、雪だるま式に資産が増えていくのが醍醐味です。

ここでは、年齢や初期費用の異なる3人のモデルケースで、将来のロードマップをシミュレーションしてみましょう。

モデル1：コツコツ着手「種銭作り」のAさん（28歳・会社員）

最初の5年間は、クラウドファンディングの分配金（年利約5%）と毎月の積立を併用し、種銭を300万円まで拡大。

その後、その300万円を頭金にして、1,500万円の中古区分マンションを1戸購入します。

30代後半には「完済に近い物件」を1つ持つことで、月々数万円の純粋な不労所得を確立。これを次の物件の頭金に回すループに入ります。

モデル2：レバレッジ重視「キャッシュフロー」のBさん（35歳・中堅社員）

物件から得られる年間キャッシュフロー（手残り）は約40万円。これを全額、繰り上げ返済またはNISAでの運用に回します。

10年後、ローン残高は1,600万円まで減少。一方で物件価格が2,200万円で維持されていれば、「売れば600万円の現金が残る」状態になります。

この含み益と貯まったキャッシュフローを合わせ、次は「地方の一棟アパート」へのステップアップが見えてきます。

モデル3：規模拡大「一棟経営」のCさん（45歳・管理職）

利回り9%の物件を運用し、諸経費とローン返済を引いた後の手残りが年間約150万円。

10年間で1,500万円の現金が手元に蓄積。

さらに、ローン返済が進むことで純資産（物件価格－ローン残高）が大きく増加します。

蓄積した資金と物件の含み益を背景に、さらにもう一棟の買い増しも視野に入り、早期リタイアが現実味を帯びてきます。

3つのモデルの比較まとめ

重要なのは、表面的な利回りだけでなく、借入金利との差である「イールドギャップ」を意識することです。

家賃でローンを返してもらう仕組みを味方につれば、10年単位で貯金とは比較にならないスピードで資産を築くことが可能になります。

種類や目的別に知る不動産投資はいくらからできるか

「不動産投資」と一口に言っても、その手法は実に様々です。

ポケットマネーで始められる手軽なものから、事業として取り組む本格的なものまで、実は予算に応じて選べる選択肢がたくさんあるんですよね。

ここでは、金額のレベル別にどんな投資が可能なのか、それぞれの特徴を見ていきましょう。

クラウドファンディングなら1万円から投資可能

まず一番ハードルが低いのが、不動産クラウドファンディングやJ-REIT（不動産投資信託）といった証券化商品を活用する方法です。

これらは、「いくらからできるか」という問いに対して、なんと1万円〜10万円程度という驚きの低資金で答えを出してくれます。

特に不動産クラウドファンディングは、スマホ一つで手軽にスタートできるのが魅力ですね。

一方、J-REITは証券取引所に上場しているので、株式と同じように売りたいときにすぐ売れるのがメリットです。(参照：日本取引所グループ「J-REITの仕組み」)

自己資金100万円以下の少額で始める方法

次に、100万円未満の資金で「実物」の不動産を持ちたい場合の選択肢です。

正直なところ、都心部の物件はまず買えませんが、地方に目を向けると世界が変わります。いわゆる「築古戸建て」や「空き家」再生投資ですね。

これなら取得費自体は100万円でお釣りがきますが、安く買える物件ほど修繕費が莫大にかかるという点には注意が必要です。

お金（資本）の代わりに自分の時間と労力（労働）を投下する「リフォーム事業」に近い感覚かもしれません。

ワンルーム投資に必要な資金とローンの目安

自己資金が100万円を超えてくると、いよいよ金融機関からの融資（ローン）を使った投資が視野に入ってきます。

実際にマンションの一室を購入する場合の具体的な価格相場や、購入前に知っておくべき投資のポイントについては、以下の記事で詳しく掘り下げています。

アパート経営は自己資金いくらから可能か

自己資金が500万円〜700万円ほど用意できれば、地方や郊外の木造アパート（物件価格3,000万円〜7,000万円）が射程圏内に入ってきます。

一棟買いの最大のメリットは土地が自分のものになること、そして空室リスクを分散できる点です。

自己資金や年収で変わる不動産投資はいくらからできるか

物件価格だけを見ていても、投資は始められません。

「属性（年収や勤務先）」と「用意すべき現金」のバランスが重要です。

物件購入にかかる初期費用と諸費用の内訳

不動産購入には、物件価格とは別に現金で支払わなければならない「諸費用」が存在します。

目安は物件価格の7％〜10％程度です。

頭金なしのフルローンが難しい理由

現在、フルローンはかなりハードルが高くなっています。

銀行は物件の収益性だけでなく、担保価値（積算評価）を厳しく見ています。

初心者はまず、堅実に頭金を貯めることから始めるのが正攻法ですね。

年収別でローンはいくらまで借りれるか

投資用ローンの借入上限は年収の7倍〜10倍程度と言われています。

最新の融資情勢や、金利上昇局面で選ぶべき金融機関の比較については、以下の記事でリアルタイムの情報をまとめています。

確定申告の還付金はいくら戻るのか

不動産投資の隠れたメリットとして語られるのが、確定申告による税金の還付、いわゆる「節税効果」です。

これは、不動産経営で発生した「会計上の赤字」を給与所得など他の所得と差し引くことで、課税対象となる所得を小さくし、支払いすぎた所得税や住民税を取り戻す仕組みです。

これを「損益通算」と呼びます。(参照：国税庁「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」)

具体的に「いくら戻るか」は、その人の年収（所得税率）と、計上できる経費（特に建物の価値を毎年目減りさせて計上する減価償却費）の額によって決まります。

例えば、年収800万円〜1,000万円前後の高所得層であれば、年間で数十万円単位の還付を受けるケースも珍しくありません。

「節税目的」だけで始めると危険な3つの理由

しかし、甘い言葉に乗って「節税」をメインに据えてしまうのは非常に危険です。

そこには大家を引退に追い込みかねない、残酷な真実が隠されています。

資金計画の次は「失敗しない手順」をマスターしよう

ここまで、不動産投資に必要な「お金」のリアルな数字をお伝えしてきました。

「自分でも手が届きそうだ」と感じた方もいれば、「意外と諸費用がかかるな」と慎重になった方もいるでしょう。

しかし、資金の目安がついたからといって、いきなり物件を探し始めるのはまだ危険です。

不動産投資で「やめとけ」「カモにされる」と言われる人の多くは、資金不足ではなく、実は「進め方の順番」や「リスクの潰し方」を知らないことが原因だからです。

結論：不動産投資はいくらからできるのが最適か

タイプ別の「最適解」を提案します。

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