目次
初心者が失敗しない為の不動産投資を始める前の基礎知識
本ページは不動産投資初心者の方が第一歩を踏み出す為の初心者の方に向けた不動産投資完全ガイドです。
このページでは、成功するための不動産投資の基礎知識、不動産投資のコツ、不動産投資のリスク管理方法など、読み進めるだけで不動産投資の全体像が掴め、成功への道筋が見えてきますので、これから不動産投資を始めるかたは是非参考にしてくださいね。
不動産投資とは？不動産投資で稼ぐ仕組み
不動産投資で稼ぐしくみは、家賃収入と不動産を売却した時に発生する利益にあります。
投資用のアパートやマンションを購入し、それを賃貸に出すことで家賃収入（インカムゲイン）を得られます。
さらに、物件の価値が上がった場合には、売却することでキャピタルゲイン（売却益）を得ることができます。
家賃収入は毎月の家賃から得られ、安定したキャッシュフローを生み出します。また、物件の価値が上昇することで、不動産を売却する際に大きな利益を得ることができます。
例えば、不動産投資初心者が東京都内で１棟アパートを購入し、賃貸に出すケースを考えます。
賃貸に出すことで毎月安定した家賃収入が得られ、これは入居者がいる限り続きます。さらに、東京や都市部の不動産市場は将来的に物件の価値が上昇する可能性があります。
数年後に物件の価値が上がった場合、その物件を売却することでキャピタルゲインを得ることができるわけですね。
区分マンション投資か１棟アパート投資どっちがいい？
不動産投資初心者には、１棟アパートの購入がおすすめです。
１棟アパートは、区分マンションと比較して利回りが高く、部屋数が１室のみではない為、空室リスクが分散され、安定した収入が得られやすいからです。
また、自己管理の自由度が高く、修繕や管理を自分で行うことでコストを抑えられます。
さらに、１棟アパートは土地付きで購入する為、資産価値の上昇が見込めるため、長期的な資産運用に適しています。
例えば、地方都市にある１棟アパートを購入する場合を考えます。
この場合、購入資金は東京都内の区分マンションに比べて低いことが多く、初期費用を抑えられます。
購入後は、複数の入居者からの家賃収入を得ることができ、空室が出た場合でも全体の収入への影響は少ない為リスクヘッジに最適なんですね！
以上の事から、不動産投資初心者には、１棟アパートの購入が最適です。利回りが高く、空室リスクの分散や自己管理の自由度が高いため、安定した収入と資産価値の上昇を期待できます。
これにより、長期的な資産運用においても有効な選択肢となります。
利回りとレバレッジ効果とは？
利回りとは？ 利回りの基本
定義：利回りは、投資額に対する年間の収益率を示す指標です。大きく分けて、理論上の利回りである表面利回りと、実際の利回りである実質利回りがあります。
計算式
- 表面利回り = （年間家賃収入 ÷ 物件取得価格）× 100
- 実質利回り = （年間家賃収入 - 経費 ÷ 物件取得価格）× 100
例えば、100万円の物件を購入し、年間10万円の家賃収入を得る場合、表面利回りは10%となります。しかし、年間5万円の経費が発生する場合、実質利回りは5%となります。
- （表面利回り）: 理論上の利回りとも呼ばれ、年間の家賃収入を物件の取得価格で割ったものです。実際の収益を反映していないため、あくまでも目安として利用されます。
- （実質利回り）: 実際の利回りとも呼ばれ、年間の家賃収入から経費（管理費、修繕費など）を差し引いた額を物件の取得価格で割ったものです。より現実的な収益率を知ることができます。
レバレッジ効果とは？ レバレッジの基本
レバレッジ効果は、借入金を利用して投資を行い、自分の資金以上の投資をすることで、利益を増加させる効果です。
例えば、自己資金のみで利回り10％、100万円の物件を購入した場合、年間の家賃収入は10万円です。
一方、利回り10％、1,000万の物件を自己資金100万円銀行から900万円を借入れて購入したとします、その場合、年間100万円の家賃収入が得られる事となります。
レバレッジとはまさにこの事で、どちらも利回りは10%のままですが、10万円の利益と100万円の利益ではレバレッジ（銀行借り入れ）を行った方が大幅なリターンが得られることとなります。
不動産投資で儲かっている人の特徴は？
不動産投資初心者は儲かっている人の行動を真似するべきです。
不動産で成功しやすい人の特徴
- 物件の立地や収益性を分析する
- 不動産業者からの情報収集に力を入れる人
- 銀行の融資情報をつかんでおく
- 良い物件が市場に出回った際にはすぐに購入に動く
これまで筆者がセミナーなどで出会ったメガ大家（家賃収入だけでサラリーマンの収入の数倍稼ぐ不動産投資家）の特徴は上記のような事を重視しています。
次に詳細に説明していきますね。
物件の立地や収益性を分析する
投資家は物件の立地条件や収益性を徹底的に調査し、将来性のある物件を見極めます。例えば、地価が上昇傾向にある地域や賃貸需要が高いエリアを選びます。
利回りや市場の変動を常に監視し、適切な投資判断を下します。
不動産業者からの情報収集に力を入れる人
不動産業者や管理会社とのネットワークを構築し、有益な情報を得ることが成功の鍵です。業者からの信頼を得ることで、優良物件の紹介を受けやすくなります。
まずは、「不動産会社の物件情報配信メルマガなどに登録」するところから始めてみましょう。
銀行の融資情報をつかんでおく
銀行からの融資をうまく活用することで、自己資金以上の投資を行い、大きな収益を得ることができます。
自分がどの銀行でどれくらい融資を引けるのか把握しておくことで、市場に良い物件が出回った際に直ぐに購入に動く事が出来ます。
良い物件が市場に出回った際にはすぐに購入に動く
優良物件は市場に出るとすぐに売れてしまうため、良い物件を見つけたら迅速に購入手続きを進めることが重要です。
購入時に迅速な判断ができるよう、事前に資金計画を立てておく事が大事。
不動産投資で成功をつかむには上記のような行動を真似てみましょう。
不動産投資に必要な条件
不動産投資の銀行審査：年収と勤続年数の要件とは？
不動産投資では、多くの資金が必要です。そのため、融資を受ける際には、自分がどの銀行でどのような融資条件をうけられるかを把握しておく事が不動産投資成功のカギとなります。
不動産投資を行う際、銀行が借り手の審査をする上で重要視する事は「年収」と「勤続年数」です。
年収500万円以上で勤続年数３年以上の人
一般的にローンの審査は通りやすいです。銀行は安定した収入と信用力を評価します。
年収300万円以下で勤続年数1年以下の人
年収が300万円以下で勤続年数が1年以下の場合、審査はやや厳しくなる可能性があります。
しかし、他の信用情報（例えば、他の借入が少ない、クレジットヒストリーが良好など）が良ければ、審査に通ることもあります。
少額投資で不動産投資を始める方法や手順
一般的に不動産投資を行う際は頭金や登記費用や不動産会社に支払う仲介手数料、火災保険料の支払いなどがあり、多くの必要経費が必要となる為、ゆとりを持って1,000万程資金を準備した方が無難と言えます。
まとまった資金は無いが、すぐにでも不動産投資を始めたいという方は、おおきな家賃収入は見込めませんが、以下の手法でも不動産投資を行う事が出来ます。
少額で不動産投資を行う種類
- 不動産クラウドファンディング
- REIT（不動産投資信託）に投資する
- 小口化不動産投資に参加する
不動産クラウドファンディングを利用する
クラウドファンディングとは: 多くの投資家が少額の資金を集めて、不動産プロジェクトに投資する方法です。
プラットフォームの選定: まずは信頼できるクラウドファンディングプラットフォームを選びます。
専用サイトでまずはアカウント登録を行い、複数の投資案件から自分に合ったものを選び、投資を開始します。最低投資額は数万円から可能です。
REIT（不動産投資信託）に投資する
REITとは: 多くの投資家から資金を集めて、不動産に投資し、得られた収益を分配する金融商品です。
信頼できる証券会社を選び、口座を開設します。
銘柄の選定: 日本国内外のREIT銘柄から自分に合ったものを選びます。初期投資額は数万円程度から始められます。
購入手続き: 証券会社の取引画面から希望のREITを購入します。
小口化不動産投資に参加する
小口化不動産投資とは、一つの不動産を複数の投資家で分割所有する方法です。
信頼できる不動産業者を選び、提供されている小口化不動産投資商品を調べます。
投資額の決定: 予算に応じた投資額を決定し、投資を開始します。数十万円から投資できるものが一般的です。
不動産投資のメリットとデメリット
不動産投資をおこなうメリットとは？
不動産投資を行うメリットを次から詳細に説明していきます。
安定した収入源
家賃収入: 不動産を賃貸することで、定期的な家賃収入を得られます。これは他の投資に比べて安定した収入源となります。
不労所得: 入居者がいる限り、特別な労力をかけずに収入を得ることができます。
資産価値の上昇
価値の上昇: 不動産の価値は時間とともに上昇することが多く、資産として保有することで将来的に売却益を得る可能性があります。
インフレーション対策: 不動産はインフレに強い資産であり、物価が上昇しても資産価値が保たれます。
節税効果
経費として計上: 修繕費や管理費などを経費として計上することで、所得税の負担を軽減できます。
減価償却: 建物の減価償却費を経費として計上できるため、税負担が軽減されます。
資産の多様化
リスク分散: 株式や債券などと異なる資産である不動産を保有することで、投資ポートフォリオのリスクを分散できます。
現物資産: 不動産は株やFXと比較して好景気不景気の影響が緩やかな為、比較的安定しています。
不動産投資のデメリット
不動産投資のデメリットを次から詳細に解説していきます。
自己資金の確保
多くの場合、自己資金として物件価格の20%程度が必要です。
※銀行によってはフルローン融資が可能な銀行もあり。
空室リスク（家賃収入が途絶える）
入居者が退去した場合、家賃収入が途絶えてしまいます。 新しい入居者を見つけるまで、管理費や固定資産税などの支出は続きます。 特に、地方や築年数の古い物件は空室リスクが高くなります。
修繕リスク（突如訪れる巨額の出費）
雨漏りや破損など、建物の修繕が必要になった場合、多額の費用がかかります。 特に、築年数の古い物件は修繕リスクが高くなります。
売却リスク：希望の価格で売れない場合
売却したい時に、希望の価格で買い手が見つからない可能性があります。 景気低迷や競合物件の増加などが原因で、売却価格が下落してしまうこともあります。
金利上昇リスク（ローン返済が重くなる）
高い金利でアパートローンを組んでいる場合や、変動金利で融資を受けていて、金利が上昇した場合、毎月の返済負担が重くなります。
災害の影響
地震や台風などの災害で物件が損壊すると、大規模な修繕が必要になります。
修繕費用が高額になるため、資金繰りが厳しくなります。
まとめ
これまで、不動産投資のメリットとデメリッを述べてきました。
では、次に初心者が不動産投資を行う上で以下のリスク回避方法を知っていれば不動産投資のリスクを回避できる確率が上がりますのでしっかり把握しておいてくださいね。
不動産投資のリスク回避方法
step
1過去から現在までの空室率が少ない物件を選ぶ
step
2修繕履歴を確認する
step
3投資物件の立地選び
step
4保険加入
step
5立地選び
これらの影響と対策を理解し、適切な準備を行うことで、不動産投資のリスクを最小限に抑え、安定した収益を目指すことができます。
不動産投資物件選びのコツとは？
購入物件のエリアの調査と管理状態の確認
不動産投資において、購入物件のエリア選びと管理状態の確認は成功の鍵となります。適切なエリアを選び、物件の管理状態を詳しく確認することで、資産価値を維持し、安定した収入を得ることができます。
エリア選びの具体例
- 交通の便が良い地域: 駅から徒歩圏内やバスの便が良い地域は、特に賃貸需要が高い傾向があります。例えば、東京の主要駅周辺は非常に人気があります。
- 生活環境が整っている地域: 学校、スーパー、病院などの生活に必要な施設が揃っているエリアは、ファミリー層に人気です。埼玉のようなベッドタウンは、住みやすさが評価されています。
管理状態の確認の具体例
- 修繕履歴の確認: 購入前に不動産会社から修繕履歴を取り寄せ、定期的にメンテナンスが行われているかを確認します。これにより、将来的な修繕費用を予測できます。
- 管理会社の評判: 管理組合や管理会社の評判をGoogleマップなどの口コミサイトで調査する事も有効な手立てです。
不動産投資を成功させるためには、購入物件のエリア選びと管理状態の確認が不可欠です。
適切なエリアを選び、物件の状態を詳細に確認することで、資産価値の維持と安定した収益を実現できます。
情報収集を徹底し、不動産会社や管理会社の評判を確認することで、リスクを最小限に抑えた投資が可能になります。
初心者でもこの手順をしっかりと踏むことで、不動産投資の成功を目指しましょう。
まとめ
不動産投資初心者が不動産投資の成功するには基本知識の習得と慎重な準備が重要です。
不動産投資の基礎から利回りやレバレッジ効果の理解、物件選びのコツ、銀行融資の手順まで、多くの要素を本記事では解説しました。
不動産会社との上手な付き合い方も重要で、信頼関係を築くことで優良な物件情報を得る確率が高まり、不動産成功の確率が高まります。
本ページのまとめ
- 不動産投資の基本知識を学ぶ
- 物件の立地や収益性を分析する
- 銀行の融資情報を把握する
- 不動産会社と良好な関係を築く
これらのステップを踏むことで、リスクを回避し、安定した収益を目指すことができます。
不動産投資は長期的な視点で取り組むことが成功の鍵です。本ページが不動産投資の成功につながる事を願っています！