不動産収入が副業にならない5つの理由と確定申告のコツ

不動産収入が副業にならない理由と安全な始め方

「不動産投資を始めたいけれど、会社の就業規則で副業禁止だから不安だ」と感じていませんか。

不動産からの家賃収入が副業になるのではないかと心配し、一歩を踏み出せない方も多いかもしれません。

特に、不動産投資が副業になるかの判断基準や、万が一の不動産 副業 失敗に関するリスク、副業 家賃収入 確定申告の手間などを考えると、ためらってしまうこともあるでしょう。

また、もし会社にバレるとどうなるのか、あるいは不動産 収入 副業 公務員の場合は法律的に問題ないのか、といった疑問は尽きません。

しかし、多くの企業では、不動産投資は「副業」ではなく「資産運用」として扱われるため、禁止規定に抵触しない可能性が高いのです。

この記事では、なぜ不動産収入が副業にあたらないとされるのか、その理由と安全に始めるための具体的な注意点について、分かりやすく解説していきます。

不動産収入 副業にならないとされる理由

なぜ副業禁止でも認められやすいか

多くの会社が副業を禁止する主な理由は、社員が他の仕事に従事することで本業のパフォーマンスが低下することや、競合他社での労働による情報漏洩のリスクを懸念しているためです。

しかし、不動産投資は、これらの懸念に当てはまらないケースがほとんどと考えられています。

例えば、株式投資や投資信託が多くの会社で容認されているのと同様に、不動産投資も資産運用の一環として広く認識されています。

また、親からの相続によって意図せず収益物件のオーナーになるケースも存在します。

このようなやむを得ない事情まで一律に禁止することは現実的ではないため、不動産投資は副業禁止の例外とされることが多いのです。

不動産投資 副業になるかの判断基準

不動産投資が副業とみなされるかどうかの判断基準は、それが「資産運用」の範疇にとどまるか、あるいは「事業」として行われているか、という点にあります。

一般的に、資産運用とは、自己の資産を活用して利益を得る行為を指し、多くの時間や労力を割く必要がないものを指します。

一方で、副業や事業とみなされるのは、労働の対価として報酬を得る行為や、明確な営利目的で継続的・反復的に行われる活動です。

不動産投資において、管理業務をすべて管理会社に委託している場合は資産運用とみなされやすく、逆に、入居者募集や清掃、家賃回収などを自分で行っている場合は、副業（事業）と判断される可能性が高まります。

資産運用とみなされる根拠とは

不動産投資が資産運用とみなされる最大の根拠は、その「不労所得性」にあります。

現代の不動産投資では、物件の管理や入居者対応、家賃の徴収といった煩雑な業務のほとんどを専門の管理会社に委託するのが一般的です。

オーナーが行うのは、購入時の意思決定やローンの手続き、そして管理会社からの報告を受けることくらいであり、本業の勤務時間中に時間を取られることはほとんどありません。

これは、株式投資や投資信託において、日々の値動きを常に監視する必要がなく、資産を預けて運用を任せる形に近いと言えます。

このように、本業への支障が出にくい点が、資産運用と判断される強い理由になっています。

不動産 家賃収入 副業になるときの条件

不動産からの家賃収入であっても、副業とみなされてしまう条件も存在します。

最も分かりやすいのは、不動産投資の規模が大きくなり、「事業的規模」と認定された場合です。

どの程度の規模から事業とみなされるかは、会社の就業規則によって異なりますが、一定の基準を超えると資産運用の範疇を超えたと判断される可能性があります。

また、規模が小さくても、前述の通り、管理業務を自分で行うなど多くの時間と労力を費yしている場合、本業に支障が出ているとみなされるかもしれません。

例えば、勤務時間中に頻繁に入居者対応の電話をしている、あるいは物件のトラブル対応で遅刻や早退が増えるような事態は、明確な服務規律違反として問題視されるでしょう。

事業的規模とみなされる5棟10室とは

「事業的規模」の一つの目安として、しばしば「5棟10室」という基準が用いられます。

これは、主に確定申告の際に税務署が用いる基準です。

独立した家屋であれば5棟以上、アパートやマンションであれば10室以上を貸し付けている場合、税務上「事業的規模」とみなされ、青色申告特別控除（最大65万円）などの優遇措置を受けられるようになります。（出典：国税庁「No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」）

ただし、これはあくまで税務上の区分けです。

会社の就業規則がこの基準をそのまま採用しているとは限りません。

とはいえ、これだけの規模になると、資産管理に要する時間や労力も増えるため、会社から「事業」とみなされる可能性が高まるボーダーラインとして認識しておくとよいでしょう。

不動産収入が副業にならない為の始め方

不動産 副業 失敗を避けるポイント

会社員が不動産投資で失敗を避けるためには、いくつかの重要なポイントがあります。

第一に、本業に支障を出さないことです。

そのためには、信頼できる管理会社を見つけ、物件の管理運営を全面的に委託することが不可欠です。

自主管理は、時間的な拘束が生まれ、副業とみなされるリスクを高めるため避けるべきです。

第二に、無理のない資金計画を立てることです。

会社員は社会的信用が高く、ローンを組みやすい傾向にありますが、空室リスクや突発的な修繕費の発生も考慮し、余裕を持った返済計画を立てる必要があります。

第三に、物件選びを慎重に行うことです。

立地や築年数、周辺の賃貸需要などを十分に調査し、長期的に安定した家賃収入が見込める物件を選ぶことが、失敗を避ける鍵となります。

不動産収入を得る際、副業にあたるかが焦点！公務員の注意点とは

公務員の場合、会社員とは異なり、法律（国家公務員法や地方公務員法）によって副業が厳しく制限されています。

ただし、不動産投資に関しては、公務員であっても一定の条件下で認められるケースがあります。

人事院規則では、「事業的規模」に達しない限り、副業には該当しないという見解が示されています。（出典：人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）の運用について）

この基準も、一般的に「5棟10室未満」かつ「年間の家賃収入が500万円未満」であり、さらに「管理業務を事業者に委託している（自主管理していない）」ことが条件とされています。

これらの基準内であっても、無断で始めるのではなく、事前に所属長の許可を得るか、少なくとも相談しておくことが賢明です。

特に相続などでやむを得ず基準を超える規模の物件を所有することになった場合は、速やかな申告と許可申請が必須となります。

会社にバレるのを防ぐ住民税対策

不動産投資をしていることが会社に知られるきっかけとして最も多いのが、住民税の金額変動です。

通常、会社員は住民税が給与から天引き（特別徴収）されています。

不動産所得（家賃収入から経費を引いた利益）が発生すると、その所得に対しても住民税が課税されるため、会社が納めるべき住民税の総額が他の社員と比べて不自然に高くなり、経理担当者に疑問を持たれる可能性があります。

これを防ぐためには、確定申告を行う際、申告書の第二表（住民税に関する事項）で、不動産所得分の住民税の納付方法を「自分で納付」（普通徴収）にチェックを入れる必要があります。

これにより、不動産所得分の住民税の納付書が自宅に直接送付され、会社を通さずに自分で納めることができます。

ただし、注意点として、近年はマイナンバー制度の導入もあり、自治体によっては給与所得者の普通徴収を原則として認めない方針を強めている場合があります。

お住まいの自治体の対応については、事前に確認しておくとより安心です。

家賃収入確定申告は必要か

会社員（給与所得者）が不動産投資で家賃収入を得た場合、確定申告が必要になるケースがあります。

具体的には、給与所得や退職所得以外の所得（不動産所得など）の合計金額が、年間で20万円を超える場合に確定申告が義務付けられています。（出典：国税庁「No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人」）

ここでいう「所得」とは、家賃収入の総額そのものではなく、収入から必要経費を差し引いた金額を指します。

経費には、管理会社への委託料、修繕費、固定資産税、損害保険料、ローンの利息（建物部分）などが含まれます。

逆に、これらの経費を差し引いた結果、不動産所得が20万円以下であれば、所得税の確定申告は不要です（ただし、住民税の申告は別途必要です）。

なお、もし不動産経営が赤字になった場合は、確定申告をすることで給与所得と損益通算ができ、納めすぎた所得税が還付されるメリットもあります。

不動産収入は副業にならない範囲で始めよう