賃貸マンション購入で不労所得はいくら？家賃収入の現実と手取り

「働かずに毎月お金が入ってきたらなぁ」なんて、通勤電車の中でふと考えたことはありませんか？

家賃収入による不労所得は、多くの人にとって憧れのライフスタイルですよね。

特に、将来の年金不安や今の給料への不満から、「賃貸マンション購入で不労所得を得たい」と真剣に考えている方も増えている印象です。

でも、実際に不労所得で生活してる人たちは、一体どのくらいの規模で運用しているのでしょうか。

「不労所得 マンション いくらあれば生活できる？」

「家賃収入にかかる税率やデメリットは？」

そんな疑問や不安が尽きないのも無理はありません。

実は、不動産投資は「不労所得の種類」の中でも、私たちのようなサラリーマン属性を活かしやすい、非常に再現性の高い手法なんです。

今回は、私が実際に経験してきた知識をもとに、マンション経営のリアルなお金の話をシミュレーションを交えて解説していきますね。

少し長くなりますが、最後までお付き合いください。

賃貸マンション購入の家賃収入で不労所得はいくらか

まずは、皆さんが一番気になっている「お金」の部分から見ていきましょう。

家賃収入で不労所得を得るといっても、具体的にいくら投資すれば、いくら返ってくるのか。

このイメージが湧かないと、なかなか最初の一歩が踏み出せませんよね。

ここでは、具体的な数字を使って解説していきます。

不労所得で月20万円の家賃収入を得るための目安と仕組み

「不労所得 月20万」というのは、多くの人が最初に目指す現実的なラインかと思います。

この月20万円を手取り（キャッシュフロー）として得るためには、どのくらいの規模が必要なのでしょうか。

ざっくりとした目安ですが、都内の中古ワンルームマンションであれば、3戸〜4戸ほどの所有が必要です。

例えば、家賃8万円の物件を所有しているとします。

管理費や修繕積立金、ローンの返済を差し引くと、手元に残るのは月々1万〜2万円程度というケースも少なくありません。

「えっ、それだけ？」と思いましたか？

そうなんです。

ローンを使っている間は、家賃収入の多くが銀行への返済に消えていきます。

ですので、月20万円の純粋な不労所得を得るためには、ローンを完済した無借金の物件を3戸持つか、あるいはもっと規模の大きい一棟アパートなどを運用する必要があります。

最初はコツコツと積み上げていくのが、不動産投資のリアルな姿なんですね。

賃貸マンション購入に必要な初期費用と頭金の相場

次に、スタートラインに立つために必要なお金の話です。

賃貸マンション購入には、物件価格以外にも「諸費用」がかかります。

仲介手数料、登記費用、不動産取得税、ローン手数料などですね。

これらを合わせると、だいたい物件価格の7％〜10％程度が現金として必要になります。

さらに、最近は銀行の融資審査も厳しくなっており、物件価格の1割〜2割程度の「頭金」を求められることが一般的です。

例えば、2,000万円の中古ワンルームを購入する場合を考えてみましょう。

諸費用で約150万円、頭金で200万円。

合計で350万円前後の自己資金が、最初の持ち出しとして必要になるイメージです。(参考：国土交通省「不動産流通市場の活性化・空き家対策の推進」)

「フルローン（頭金なし）」で買える時代もありましたが、今はある程度の貯金がないと参入障壁が高いのも事実ですね。

では、具体的にどのくらいの資金を用意すれば安全にスタートできるのか？自己資金の目安や調達方法について、以下の記事で詳しく解説しています。

家賃収入の税率と手取りシミュレーションで利益計算

家賃収入が入ってきても、そこから税金が引かれます。

この「家賃収入 税率」の仕組みを理解していないと、後で痛い目を見ることになります。

不動産所得は、給与所得などと合算して税額が決まる「総合課税」です。

つまり、本業の年収が高い人ほど、家賃収入にかかる税率も高くなる仕組みなんです。(参考：国税庁「所得税の税率」)

ただし、ここには魔法の経費である「減価償却費」が含まれていません。

実際にお金は出ていかないけれど経費として計上できる減価償却費をうまく活用することで、帳簿上の利益を抑え、税金を安くすることができるのが不動産投資の大きなメリットです。

会社員の副業に最適な融資レバレッジの効果

私が不動産投資を推す最大の理由が、この「レバレッジ効果」です。

普通の投資、例えば株や投資信託は、自分の持っているお金の範囲でしか投資できませんよね。

でも不動産投資なら、銀行からお金を借りて、自分のお金の何倍もの資産を運用できます。

これを「他人資本を活用する」と言います。

特に会社員の方は、毎月の安定した給与があるため、銀行からの信用力（与信）が非常に高いんです。

この「会社員という属性」こそが、最強の武器になります。

例えば、自己資金300万円で3,000万円のアパートを買えば、資産規模は10倍。

家賃収入でローンを返済していけば、最終的には他人のお金で数千万円の資産を手に入れることができるわけです。

これが、他の「不労所得 種類」にはない、不動産ならではの魅力ですね。

「レバレッジ」や「インカムゲイン」など、不動産投資には独特の仕組みがあります。失敗しないために知っておくべき基礎知識を、以下の記事で図解付きで解説しています。

節税や私的年金になる不動産投資のメリット

「お金を増やす」だけでなく、「守る」効果も期待できます。

不動産投資が赤字になった場合（減価償却費などで帳簿上の赤字を作った場合）、その赤字分を給与所得から差し引くことができます。

これを「損益通算」と言い、結果として支払った所得税が還付されたり、住民税が安くなったりする節税効果があります。

また、ローンを完済した後は、家賃収入がまるまる自分の手元に入ってきます。

これが公的年金にプラスされる「私的年金」代わりになるんです。

さらに、ローンを組む際に加入する「団体信用生命保険（団信）」があれば、万が一自分に何かあった時、ローンの残債がゼロになります。

家族に無借金のマンションと家賃収入を残せるので、生命保険代わりとしても非常に優秀なんですよ。

賃貸マンション購入で家賃収入等の不労所得はいくらか

さて、ここからはもう少し実践的な視点で、運用の実態やリスクについて深掘りしていきましょう。

「不労所得」という甘い言葉には、必ず裏側があります。

失敗しないためには、デメリットやリスクを正しく理解し、コントロールすることが不可欠です。

不労所得で生活してる人になるための投資規模比較

「不労所得で生活してる人」に憧れますが、そのためにはどのくらいの規模が必要なのでしょうか。

生活費が月30万円必要だとすると、年間360万円の手取りキャッシュフローが必要です。

これを達成するためのアプローチは大きく2つあります。

いきなり生活費すべてを賄おうとせず、まずは「月5万円の副収入」といった現実的なラインからスタートするのが、私たちのような「ぼちぼち大家」の賢いやり方かと思います。

ワンルームマンション投資を始めるなら、まずは信頼できるパートナー選びから。失敗しない業者の選び方とおすすめランキングをチェックしておきましょう。

管理会社への委託が完全な不労所得にする鍵

「大家さん」というと、電球を替えたり、家賃の催促をしたりと忙しいイメージがありませんか？

それは「自主管理」の場合です。

不労所得化したいなら、管理はプロにお任せするのが鉄則です。

家賃の5％程度（月額数千円）の手数料を支払えば、入居者募集から契約、クレーム対応、退去の立ち合いまで、ほぼ全ての業務を管理会社が代行してくれます。

私たちオーナーがやることは、毎月の送金明細の確認と、修繕などの重要な判断をメールで承認するくらい。

これなら、忙しいサラリーマンでも十分に両立可能です。

手数料をケチって自分でやろうとすると、それは「不労所得」ではなく、ただの「労働収入」になってしまいますからね。

空室リスクや家賃滞納など不動産投資のデメリットと対策

もちろん、良いことばかりではありません。

不動産投資には明確な「デメリット」やリスクがあります。

最大の敵は「空室リスク」です。

入居者がいなければ、収入はゼロ。

でも、ローン返済や管理費の支払いは待ってくれません。

この持ち出しが発生する恐怖は、経験してみないと分からないプレッシャーです。

これらは「起こるかもしれない」ではなく「いつか必ず起こるもの」として、事前にシミュレーションしておくことが失敗しないコツです。

株式やFXなど不労所得の種類と不動産投資の比較

最後に、他の投資との比較についても触れておきましょう。

「不労所得 種類」で検索すると、株式投資の配当金やFXのスワップポイントなども出てきますよね。

これらと不動産投資の決定的な違いは、「安定性」と「コントロール性」にあります。

株やFXは、市場の相場によって資産価値が乱高下します。

リーマンショックのような暴落が来れば、資産が半分になることも。

一方で、不動産の家賃は、景気が悪くなったからといって急に半額にはなりません。

入居者がいる限り、毎月決まった額が入ってくる。

この「予測しやすさ」が、将来の生活設計をする上で非常に心強いんです。

また、株価は自分では動かせませんが、不動産ならリフォームをして価値を上げたり、広告費を使って入居を促進したりと、自分の努力で経営を改善できる余地があります。

ミドルリスク・ミドルリターンで、堅実に資産を積み上げたい人には、やはり不動産投資が向いていると私は感じています。(参考：GPIF「リスクとリターン」)

家賃収入で不労所得を！賃貸マンション購入はいくらか

ここまで、賃貸マンション購入による不労所得について解説してきました。

結論として、「不労所得 マンション いくら」必要かという問いに対しては、

「まずは自己資金300万〜500万円を用意して、小さな区分マンションからスタートする」

というのが、最も現実的で大怪我をしない第一歩だと思います。

いきなり月20万円や30万円を目指すと、無理なローンを組んだり、リスクの高い物件に手を出したりしてしまいがちです。

まずは月1万円でも2万円でも、プラスのキャッシュフローを生み出す経験をすること。

そして、時間を味方につけて徐々に規模を拡大していく。

これが「ぼちぼち大家」流の、長く続く不労所得の作り方です。

あなたも、将来の安心のために、まずは情報収集から始めてみてはいかがでしょうか。

正しい知識さえあれば、不動産は決して怖いものではありませんよ。