セカンドハウスローンを賃貸に出すのはNG？バレる理由と対策

憧れの別荘や週末の隠れ家として手に入れたセカンドハウス、素敵な響きですよね。

でも、実際に所有してみると「意外と行く頻度が少ないな」「維持費が思ったよりかかる」なんて悩みを抱える方も少なくありません。

そんな時、ふと頭をよぎるのが「使っていない期間だけ、セカンドハウスローンで買った物件を賃貸に出すことはできないかな？」というアイデアではないでしょうか。

家賃収入でローンの返済が楽になれば最高ですが、実はこれ、金融機関との契約において非常にデリケートな問題をはらんでいるんです。

バレなければ大丈夫と思っていると、後で取り返しのつかない事態になることも。

今回は、セカンドハウスを賃貸に出す際のリスクや、正しく運用するための手順について、私の経験も交えながらお話ししていきたいと思います。

セカンドハウスローンで賃貸に出すと契約違反になる理由

まずは結論から言ってしまうと、セカンドハウスローンで購入した物件を、銀行に無断で賃貸に出すことは重大な契約違反になります。

「自分のお家なんだから、どう使おうと勝手じゃない？」と思われるかもしれませんが、ローンの契約上、それは通用しないんですね。

ここでは、なぜそれがダメなのか、そしてどんなリスクがあるのかを深掘りしていきましょう。

郵便物等で銀行にバレる可能性が高い

よく「黙っていれば銀行にはバレないだろう」と考える方がいらっしゃいますが、これは非常に甘い考えだと言わざるを得ません。

銀行は、私たちが想像している以上に、融資した物件の利用状況をチェックしています。

最も典型的な発覚パターンが「郵便物」ですね。

銀行から契約者宛に送られる「重要なお知らせ」などの郵便物は、基本的に「転送不要」で送られることが多いです。

もし物件を賃貸に出していて、あなたがそこに住んでいなければ、郵便物は「あて所に尋ねあたりません」として銀行に戻ってしまいます。

これで「あれ？契約者が住んでいないな」と怪しまれるわけですね。

また、賃借人が入居していれば、表札が変わっていたり、全く別人の名前で郵便物が届いたりすることもあります。

契約違反で一括返済を求められるリスク

無断で賃貸に出していたことが発覚した場合、待っているのはペナルティです。

最も恐ろしいのが、「期限の利益の喪失」による一括返済請求でしょう。

これは、「あなたは契約を守らなかったので、もう分割払いの権利はありません。残っているローンを今すぐ全額返してください」という通告です。

数千万円単位の残債を、現金で即座に用意できる人はそう多くありませんよね。

もし払えなければ、最悪の場合、物件は競売にかけられ、相場よりも安い価格で手放さざるを得なくなります。

さらに、信用情報に傷がつき、今後のクレジットカード作成や新たなローン契約ができなくなる可能性も高いです。

目先の家賃収入欲しさに、人生設計を狂わせるほどのリスクを負うのは割に合いません。

フラット35でも無断での賃貸は禁止

セカンドハウスの購入に、固定金利で安心な「フラット35」を利用している方も多いかと思います。

「国の機関がバックにいるから、少しくらい融通が利くのでは？」なんて思うのは大間違いです。

むしろ、住宅金融支援機構は不正利用に対して非常に厳しい態度をとっています。

フラット35はあくまで「本人または親族が居住するための住宅」を支援するための制度であり、投資目的での利用は明確に禁止されています。

(出典：独立行政法人住宅金融支援機構「【フラット35】の不適正利用への対応について」)

過去にも、投資用物件をフラット35で購入させる不正スキームが問題になり、一斉摘発された事例がありました。

この時も、多くの利用者が一括返済を求められ、非常に苦しい立場に追い込まれています。

セカンドハウス利用（週末居住など）で申請して融資を受けたのに、実態が賃貸物件になっていると判断されれば、同様の処分が下されるでしょう。

セカンドハウスローンと投資用ローンの違い

そもそも、なぜ「セカンドハウスローン」と「不動産投資ローン」は分けられているのでしょうか。

それは、融資の目的とリスクの考え方が根本的に違うからです。

セカンドハウスローンは、あくまで「個人の住まい」として扱われるため、低金利で優遇されています。

一方、賃貸に出して利益を得るなら、それは「事業」ですから、事業用の金利（投資用ローン）が適用されるべきなのです。

低金利のセカンドハウスローンで物件を買い、それを賃貸に回して利ざやを稼ぐ行為は、銀行から見れば「金利の不正利用」に他なりません。

だからこそ、銀行はこの行為を厳しく取り締まるわけですね。

セカンドハウスローン物件を賃貸に出す前の対処法

ここまで怖い話ばかりしてしまいましたが、ライフスタイルが変わることは誰にでもあります。

「転勤でどうしても使えなくなった」「親の介護で戻れなくなった」など、やむを得ない事情で賃貸を検討せざるを得ないこともあるでしょう。

ここからは、リスクを回避しながら現実的に対処するための「正しい手順」について解説します。

取り扱い銀行へ相談し賃貸の許可を得る

もし、セカンドハウスを賃貸に出したい事情ができたなら、まずは何よりも先に「借り入れをしている銀行に相談」してください。

これが唯一にして最大の正攻法です。

実は、銀行も鬼ではありません。

「転勤で一時的に住めなくなるから、その期間だけ貸したい」といった合理的な理由があれば、住宅ローン（セカンドハウスローン）のまま賃貸に出すことを認めてくれるケースがあります。

もちろん、必ず許可が下りるわけではありませんが、無断でやってバレるのとは天と地ほどの差があります。

相談の結果、「金利変更なしでOK」となるか、「アパートローンへの金利変更が必要」となるかは銀行次第ですが、まずは正直に話すことから始めましょう。

もし、「転勤」などのやむを得ない事情がある場合は、銀行の対応が変わる可能性があります。自己判断で黙認を期待するのではなく、正しい相談手順とリスクの許容範囲を知っておくことが不可欠です。

不動産投資ローンへの借り換えを検討

銀行に相談した結果、「今のローンのままでは賃貸出しは認められない」と言われたり、そもそも最初から収益物件として運用したいと考え直したりした場合は、「不動産投資ローン（アパートローン）」への借り換えを検討することになります。

これは、現在のセカンドハウスローンを別の金融機関の投資用ローンで借り換えて完済し、晴れて「事業用物件」として運用をスタートする方法です。

これなら堂々と入居者を募集できますし、後ろめたい気持ちを持つ必要もありません。

ただし、投資用ローンは住宅ローンとは審査基準が全く異なるため、事前の準備が必要です。

借り換え時の条件や金利と借入可能額

投資用ローンへ借り換える際に覚悟しなければならないのが、「金利の上昇」と「融資条件の変化」です。

一般的に、セカンドハウスローンよりも投資用ローンの方が金利は高く設定されています。

例えば、セカンドハウスローンが1%前後だったとしても、投資用ローンに借り換えると2%〜4%程度になることも珍しくありません。

金利が上がれば、当然毎月の返済額も増えます。

家賃収入が入ってくるとしても、返済額が増えすぎてキャッシュフローが赤字になってしまっては本末転倒ですよね。

また、借入可能額についても、物件の収益性（どれくらい家賃を稼げるか）が厳しく評価されるため、希望額に届かないケースもあります。

自己資金を追加で入れないと借り換えできない場合もあるので注意が必要です。

借り換え審査で必要な年収の目安

投資用ローンへの借り換え審査では、物件の収益性だけでなく、借りる人（あなた）の「属性」も重視されます。

特に年収の目安は気になるところですよね。

金融機関によって基準はバラバラですが、一般的には年収500万円〜700万円以上がひとつのラインと言われることが多いです。

もちろん、これはあくまで目安であり、以下のような要素も総合的に判断されます。

特に、すでに自宅の住宅ローンとセカンドハウスローンの「ダブルローン」状態である場合、返済比率（年収に対する年間返済額の割合）がカツカツだと判断され、審査に通らないこともあります。

借り換えを検討する際は、複数の金融機関に打診してみるのが良いでしょう。

住宅ローン控除は適用外になる点に注意

もし、セカンドハウスローンで住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けていた場合、賃貸に出した時点で控除の適用対象外になります。

住宅ローン控除はあくまで「自分が住む家」に対する減税措置だからですね。

(参照：国税庁「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」)

無断で賃貸に出していて、さらに住宅ローン控除まで受け続けていたとなれば、銀行だけでなく税務署からもペナルティ（追徴課税など）を受ける可能性があります。

特に注意が必要なのが、住宅ローン控除を受けるために住民票だけを操作することです。これは銀行だけでなく税務署をも欺く行為となり、発覚時のペナルティは甚大です。

これは本当に危険なので絶対にやめましょう。

正式に賃貸物件として運用を始めるなら、税務署への申告もしっかりと切り替える必要があります。

その代わり、不動産所得の計算において、建物の減価償却費やローンの利息（建物部分）、固定資産税などを経費として計上できるようになります。

維持が困難なら売却で手放す選択も

「銀行に相談したけど賃貸許可が下りなかった」

「投資用ローンへの借り換えを検討したけど、金利が高すぎて収支が合わない」

「そもそも借り換えの審査に通らなかった」

残念ながら、こういったケースも十分に考えられます。

その場合は、無理に持ち続けようとせず、「売却」して手放すことを真剣に検討してください。

維持費や固定資産税を払い続けながら、使う頻度の少ない家を持ち続けるのは、資産形成の観点からは「負債」を抱えているのと同じです。

最近は地方やリゾート地でも、物件によっては需要が高まっているエリアもあります。

早めに売却に動くことで、ローンの残債を消せるかもしれませんし、多少の持ち出しで済むなら「損切り」として決断するのも賢い選択です。

維持費がかさむ物件を無理に持ち続けることが、資産形成上の足かせになることもあります。「貸して収益を得る」ことと「売却して現金化する」こと、どちらがトータルで得をするのか、冷静な判断基準を持つことが大切です。

リスクを背負って不正な賃貸運用をするより、よっぽど健全な解決策だと言えるでしょう。

セカンドハウスローンで賃貸に出す際のリスクと対策

今回は、セカンドハウスローンで購入した物件を賃貸に出す際のリスクと対処法についてお話ししました。

最後に改めて要点を整理しておきましょう。

「ちょっとくらい大丈夫だろう」という軽い気持ちが、将来の信用を失う大きなトラブルに発展しかねません。

資産運用は、ルールを守ってこそ得られる果実です。

まずは金融機関への相談から、誠実なステップを踏んでみてくださいね。

※本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の金融機関の審査基準や法的判断を保証するものではありません。具体的な契約内容や税務処理については、必ずご利用の金融機関や税理士等の専門家にご相談ください。