積水ハウス(シャーメゾン)賃貸経営一括借り上げ(サブリース)のトラブル回避策！

不動産投資や土地活用を検討している方にとって、積水ハウスの「シャーメゾン」は非常に魅力的な選択肢ですよね。

圧倒的なブランド力と建物の質の高さは、誰もが認めるところでしょう。

しかし、ネット上で情報収集をしていると「積水 ハウス 一括 借り上げ トラブル」といった不穏なキーワードを目にして、不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

特に「30年一括借り上げは何年保証なのか」「実際の評判はどうなのか」「高額な手数料や免責期間はどうなっているのか」といった点は、契約前に必ずクリアにしておくべき重要なポイントです。

また、万が一経営がうまくいかなくなった時にスムーズに解約できるのかどうかも、気になるところですよね。

この記事では、私自身が大家として見聞きしてきた経験も踏まえ、シャーメゾンのサブリース契約に潜むリスクと、トラブルを未然に防ぐための対策について、本音で解説していきます。

大手だからといって安心しきらず、しっかりと仕組みを理解して、後悔のない賃貸経営を目指しましょう。

積水ハウス賃貸経営！シャーメゾン一括借り上げトラブル

積水ハウスのシャーメゾンでアパート経営を始める際、多くのオーナーさんが利用するのが「一括借り上げシステム（サブリース）」です。

これは、グループ会社である積水ハウス不動産が建物を丸ごと借り上げ、運営管理を代行してくれるというもの。

「空室が出ても家賃が入ってくるなら安心」と思われがちですが、実はこの仕組みこそがトラブルの温床になることも少なくありません。

ここでは、シャーメゾンのサブリース契約でよくあるトラブルや、知っておくべきリスクについて深掘りしていきます。

積水ハウス一括借り上げは何年保証か

まず最初に、多くの人が誤解しやすい「一括借り上げの期間」についてお話しします。

積水ハウスのパンフレットや営業トークでは「30年一括借り上げ」といった言葉が躍っていますよね。

これを見ると、「ああ、30年間はずっと同じ家賃が保証されるんだ」と思ってしまうかもしれません。

しかし、これは大きな間違いです。

確かに契約期間自体は30年（あるいはそれ以上）で設定されていますが、支払われる家賃の額はずっと固定ではありません。

多くの契約では、2年ごとに賃料の見直し

が行われる設定になっています。

つまり、「30年間借り上げる契約」であって、「30年間同じ金額を払う契約」ではないのです。

ここを勘違いしたまま契約してしまうと、数年後に「話が違う！」というトラブルに発展してしまいます。

「長期保証」という言葉の響きに安心せず、契約内容の詳細、特に賃料改定の条件については必ず確認が必要です。

シャーメゾン一括借り上げの評判とメリット

リスクの話ばかりしてしまいましたが、もちろんシャーメゾンの一括借り上げには大きなメリットもありますし、良い評判もたくさんあります。

最大のメリットは、なんといっても建物の圧倒的な商品力

でしょう。

積水ハウスのシャーメゾンは、外観のデザイン性が高く、内装もホテルのような高級感があります。

また、積水ハウス公式サイトの技術紹介にもある通り、特許技術である高遮音床システム「シャイド55」などを採用しており、アパート特有の音の問題もかなり軽減されています。

そのため、入居者からの人気が非常に高く、「多少家賃が高くてもシャーメゾンに住みたい」というファンがいるほどです。

入居者が決まりやすいということは、サブリース会社としても強気で家賃設定ができ、結果としてオーナーの手取りも安定しやすくなります。

また、大手の積水ハウスグループが管理を行うため、建物のメンテナンスや入居者対応の質が高いという点も、オーナーにとっては安心材料の一つですね。

建物自体のポテンシャルが高いことは、シャーメゾンを選ぶ最大の理由と言えるでしょう。

積水ハウスの一括借り上げ手数料と収支

次に、お金の話、特に「手数料」と「収支」について見ていきましょう。

一括借り上げを利用する場合、オーナーは管理会社に対して手数料を支払う必要があります（実際には家賃収入から差し引かれます）。

積水ハウスの場合、この手数料の相場は一般的に家賃収入の10％〜20％程度

と言われています。

例えば、満室時の家賃収入が100万円だとしたら、10万円〜20万円が手数料として引かれ、手元に残るのは80万円〜90万円になるわけです。

ここで問題になるのが、積水ハウスの「建築費の高さ」です。

高品質な建物を作るため、どうしても坪単価は一般的な木造アパートに比べて高くなります。

建築費が高ければ、ローンの返済額も大きくなりますよね。

「高いローン返済」に加えて「安くないサブリース手数料」が引かれるとなると、手元に残るキャッシュフロー（利益）は思った以上に少なくなってしまうことがあります。

収支計画書を見る際は、表面利回りだけでなく、手数料や返済を引いた後の「実質利回り」と「手残り金額」をシビアにチェックすることが大切です。

積水ハウス一括借り上げの家賃減額リスク

サブリース契約で最もトラブルになりやすいのが、この「家賃減額」の問題です。

先ほど「家賃は2年ごとに見直し」とお伝えしましたが、これは決して形式的なものではありません。

近隣の家賃相場が下がったり、建物の築年数が経過したりすれば、当然のように家賃の減額を提案されます。

オーナーとしては「収支計画が狂うから困る」と断りたいところですが、サブリース会社には借地借家法という法律で守られた「借賃増減請求権」という権利があります。

これは、「経済事情の変動などがあれば、契約期間中であっても家賃の増減を請求できる」という権利です。

実際には、サブリース会社から「家賃を下げてくれないと、借り上げを継続できない」と迫られるケースもあります。

こうしたリスクについては、消費者庁「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!」でも強く注意喚起されています。

新築時の高い家賃設定のままシミュレーションを信じ込んでいると、10年後、20年後の減額に耐えられず、ローン破綻してしまうリスクがあるのです。

「家賃は下がるもの」という前提で、かなり保守的なシミュレーションを組んでおくことが、トラブル回避の鉄則です。

家賃減額の仕組みは積水ハウスに限った話ではありません。業界最大手である大東建託の事例や「サブリースのからくり」を知ることで、このビジネスモデルのリスクがより明確に見えてくるはずです。

契約解除や解約などサブリース契約のトラブル

「家賃を下げられるなら、もう自分で管理するから解約したい！」

そう思った時に、すんなり解約できないのもサブリース契約の怖いところです。

オーナー側から契約を解除しようとすると、「正当事由」が必要

になったり、高額な違約金

を請求されたりすることがあります。

契約書には「6ヶ月前の予告で解約できる」と書いてあっても、実際には入居者がいる状態での解約は非常にハードルが高いのが現実です。

一方で、サブリース会社側からは、収益が見込めない物件だと判断されれば、契約解除を通告してくることもあります。

「辞めたい時に辞められない」「辞めてほしくない時に辞められる可能性がある」という、オーナーにとって不利な力関係になりがちであることを理解しておきましょう。

契約を結ぶ前に、解約時の条件や違約金の規定については、弁護士などの専門家に確認してもらうくらいの慎重さがあっても良いかもしれません。

なお、サブリース契約の解約がなぜこれほど難しいのか、その法的な背景や実際の判例については、以下の記事で詳しく解説しています。「正当事由」の壁を理解するために、あわせてご覧ください。

積水ハウスのサブリース！シャーメゾン賃貸経営トラブル

ここまで、シャーメゾンのサブリースに潜むリスクについてお話ししてきました。

少し怖い話が続きましたが、リスクを知ることは対策を立てる第一歩です。

ここからは、実際にトラブルに巻き込まれないために、契約前や経営中に確認すべき具体的なポイントについて解説していきます。

賢い大家さんになるために、ぜひ押さえておいてください。

サブリース契約書の免責期間を確認する

収支計画をチェックする際、見落としがちなのが「免責期間」です。

免責期間とは、簡単に言うと「家賃が入ってこない期間」

のことです。

多くのサブリース契約では、新築後の入居者募集期間として、最初の1ヶ月〜3ヶ月程度を免責期間として設定しています。

また、入居者が退去した後の原状回復期間や、次の入居者が決まるまでの一定期間（例えば1ヶ月間）も、オーナーへの家賃支払いが免除される契約になっていることがあります。

この期間中は、オーナーには1円も入ってきませんが、ローンの返済は待ってくれません。

積水ハウス営業担当者の対応でよくあるトラブル

大手ハウスメーカーとはいえ、営業担当者の質には個人差があります。

中には、契約を取りたいがために、リスクを十分に説明せず、メリットばかりを強調する担当者もゼロではありません。

よくあるトラブルとしては、以下のようなケースが挙げられます。

「大手だから社員教育もしっかりしているはず」と思い込まず、担当者の言葉が本当に正しいのか、契約書と照らし合わせて確認する姿勢が大切です。

もし担当者に不信感を持った場合は、担当替えを申し出るか、そのメーカーでの建築自体を再検討する勇気も必要でしょう。

積水ハウス以外の会社と収益プランを比較

積水ハウスの提案が本当に適正なのか、どうやって判断すればいいのでしょうか。

一番確実な方法は、他社のプランと比較すること

です。

積水ハウス1社だけで話を進めていると、その建築費が高いのか安いのか、家賃設定や利回りが妥当なのか、全く判断できません。

他のハウスメーカーや工務店からも見積もりや収支計画を出してもらうことで、「市場の相場」が見えてきます。

「積水ハウスは建築費が高いけど、その分家賃も高く取れるから利回りは他社と同じくらいだな」とか、「この家賃設定は他社に比べて強気すぎるかもしれない」といった冷静な分析が可能になります。

複数のプランを横並びにして比較検討することは、失敗しない賃貸経営の基本中の基本です。

面倒くさがらずに、必ず相見積もり（一括査定など）を行うようにしましょう。

もし比較先の不動産会社選びで迷っているなら、以下のランキングも参考にしてください。収益物件を扱う信頼できる専門業者を知ることで、より有利なプランが見つかる可能性があります。

賃貸経営の成功には専門家への相談が重要

ハウスメーカーや不動産会社は、どうしても「建ててほしい」「契約してほしい」という立場から提案をしてきます。

そのため、彼らの出すシミュレーションは、どうしても楽観的になりがちです。

そこで頼りになるのが、利害関係のない第三者の専門家です。

例えば、不動産投資に詳しい税理士やファイナンシャルプランナー、不動産コンサルタントなどに相談してみるのも一つの手です。

彼らは「その物件で本当に利益が出るのか」「税金面でのメリットは本当にあるのか」といった視点から、客観的なアドバイスをくれます。

多少の相談料がかかったとしても、数千万円、数億円という投資の失敗を防げるなら安いものです。

自分一人で抱え込まず、プロの知見を借りることで、より安全な経営判断ができるようになります。

積水ハウス賃貸経営！シャーメゾン一括借り上げトラブル（まとめ）

今回は、積水ハウスのシャーメゾン一括借り上げ（サブリース）に関するトラブルやリスクについて解説してきました。

最後に、この記事の要点をまとめます。

積水ハウスのシャーメゾンは、間違いなく素晴らしいアパートブランドです。

しかし、素晴らしい建物だからといって、必ずしもアパート経営が成功するとは限りません。

「大手にお任せ」にするのではなく、オーナー自身が経営者としての自覚を持ち、リスクをコントロールしていく姿勢が何よりも大切です。

この記事が、あなたの賃貸経営の一助となれば幸いです。

※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の契約内容や収益を保証するものではありません。最終的な投資判断は、契約書の内容をよく確認し、専門家にご相談の上、自己責任で行ってください。