シノケンのサブリースを解約か売却か？手数料が高い理由と損しない出口戦略

シノケンのアパート経営を検討されている方や、すでにオーナーとして運営されている中で「そろそろ売却したい」「サブリース契約を解約して収益性を上げたい」と考えている方は多いのではないでしょうか。

インターネットでシノケンやサブリースに関する情報を検索すると、様々な評判や失敗談、あるいは「やばい」といった極端な意見も目に入ってきます。

特に手数料の高さや仕組みの複雑さについては、多くのオーナーが悩むポイントです。

しかし、単に「手数料が高いから損」と決めつけるのは少し早計かもしれません。

私自身も不動産投資を行っていますが、管理の手間や突発的な修繕リスクをどこまで許容できるかは、オーナーの属性によって大きく異なります。

この記事では、シノケンサブリースの本当の価値や、解約・売却時に直面する現実的な問題について、投資家の視点からフラットに解説していきます。

シノケンサブリースの解約や売却前に知るべき真価

「手数料が高いから解約したい」。

そう考える気持ち、痛いほどよくわかります。

投資である以上、コストを削減して利益を最大化したいのは当然のことですからね。

ですが、シノケンのサブリース契約を解除する前に、その「高い手数料」が実際に何に使われているのか、その対価として得ている「安心」の価値をもう一度冷静に見積もってみる必要があるかと思います。

シノケンアパートの利回りと手数料の関係性を検証

不動産投資において、もっとも気になる数字の一つが「利回り」ですよね。

シノケンのアパート経営において、サブリース契約（空室保証）を利用する場合、一般的に家賃収入の10%〜程度が手数料として差し引かれます。

表面利回りで計算していた収益が、この手数料によって実質利回りを押し下げてしまうため、「これなら自分で管理会社を探して（一般管理）、手数料を3〜5%に抑えたほうが儲かるのでは？」と考えるのは自然な流れです。

確かに、単純なキャッシュフローの計算上では、サブリースを外したほうが手残りは増える計算になります。

しかし、ここで見落としてはいけないのが、その手数料差額が「何に対する対価なのか」という点です。

シノケンの手数料には、単なる集金代行だけでなく、将来発生するコストを平準化するための「保険料」のような性質が含まれています。

シノケンサブリースの評判と家賃保証の仕組み

ネット上の口コミや評判を見ると、「サブリースは儲からない」「解約できない」といったネガティブな意見が散見されます。

これはシノケンに限らず、サブリースという仕組み自体が抱える構造的な課題でもあります。

ネット上の口コミで具体的にどのようなリスクが指摘されているのか、以下の記事で検証しています。

しかし、シノケンのサブリースシステムには、他社とは一線を画す大きな特徴があります。

それは、原状回復費用や特定の設備交換費用が保証に含まれているプランがあるという点です。

一般的なサブリース契約では、家賃保証はあっても「退去時の原状回復費用」や「エアコン等の設備交換」はオーナー負担となるケースがほとんどです。

これだと、家賃は入ってくるけれど、突発的な出費で結局キャッシュフローが悪化する…なんてことも。

シノケンの場合、プランによってはこれらの費用をシノケン側が負担してくれるため、オーナーにとっては収支の予測が立てやすいというメリットがあります。

一般管理と比較！シノケンのアパート経営で失敗するリスク

では、あえてサブリースを解約し、一般管理に切り替えた場合のリスクについて考えてみましょう。

一般管理にすれば、毎月の手数料は確実に下がります。

満室経営が続けば、収益性は間違いなく向上するでしょう。

しかし、ここには「失敗するリスク」も潜んでいます。

一般管理への切り替えは、「自分ですべてのリスクを引き受ける」ことと同義です。

アパート経営に慣れている方なら問題ありませんが、初心者が安易に切り替えると、思わぬ出費に慌てることになるかもしれません。

エアコン交換など修繕費用の負担範囲

私が個人的にシノケンのサブリースで「ここが強いな」と感じるのは、やはり修繕費用の負担範囲です。

特に、エアコンや給湯器といった高額設備の交換費用が含まれている点は、長期保有を前提とするなら非常に大きなメリットです。

これらは必ず経年劣化で故障します。

しかも、壊れるタイミングは真夏や真冬など、入居者にとって待ったなしの状況が多いもの。

一般管理の場合、急な出費に迫られますが、シノケンの該当プランであれば、そのコストは毎月の手数料の中に含まれているため、追加の持ち出しが発生しません。

つまり、毎月の手数料が高いのは「設備故障時の積立金」を先払いしている感覚に近いですね。

これを「高い」と捉えるか、「安心料」と捉えるかで評価は分かれます。

サラリーマン大家にサブリースが選ばれる理由

結局のところ、シノケンのサブリースが向いているのはどのような人なのでしょうか。

それは、「本業が忙しく、不動産経営に時間を割きたくないサラリーマン大家」だと私は思います。

平日の日中に管理会社から「エアコンが壊れました、交換見積もりは10万円です」と電話がかかってきて、即座に判断を下すのはストレスですよね。

また、退去のたびに原状回復費用の明細をチェックするのも手間がかかります。

シノケンのサブリースは、こういった「手間」と「突発的なリスク」をお金（手数料）で解決するソリューションです。

利回りを数%高めるために労力をかけるよりも、本業に集中しながら安定した不労所得を得たいという方にとっては、実は非常に合理的な選択肢と言えるのではないでしょうか。

シノケンサブリース契約中の解約と売却の注意点

ここまではサブリースのメリット側面を見てきましたが、それでも「物件を売却したい」「自分で管理したいから解約したい」というケースはあるでしょう。

しかし、サブリース契約の途中解約や、サブリース付き物件の売却には、特有のハードルが存在します。

ここからは、実務的な注意点を解説します。

サブリース解約時の違約金とトラブル回避術

まず大前提として、サブリース契約は「借地借家法」によって守られており、オーナー側の都合だけで簡単に解約することは難しいのが現状です。

このような契約トラブルを防ぐため、消費者庁もサブリース契約に関する注意喚起を行っており、慎重な検討が求められています。

契約書にはおそらく「解約の6ヶ月前に予告すること」や「違約金として賃料の〇ヶ月分を支払うこと」といった条項が記載されているはずです。

解約に必要な「正当事由」や、過去にどのような判決が出ているかについては、以下の記事で法的な観点から詳しく解説しています。

トラブルを回避するためには、強引に進めるのではなく、契約内容に基づいた手続きを踏むことが重要です。

場合によっては弁護士等の専門家に相談することも検討すべきでしょう。

シノケンの物件が売れない噂と入居率の関係

「シノケンのアパートは売れない」という噂を耳にすることがありますが、これは半分正解で半分間違いです。

売れにくい理由として挙げられるのは、物件価格が相場より高めに設定されている（新築時）ため、中古市場に出した際に価格が折り合わないケースがあるからです。

しかし一方で、シノケンの物件は「入居率が高い」という強力な武器があります(参照：株式会社シノケンファシリティーズ公式サイト)。

駅徒歩10分圏内など立地にこだわって開発されているため、賃貸需要自体は底堅いことが多いのです。

投資家目線で見れば、高い入居率が維持されている物件は魅力的です。

「売れない」のではなく、「残債を消せるほどの高値では売れにくい」というのが正確な表現かもしれません。

シノケンのアパートが投資家から評価される具体的な理由については、こちらの記事も参考にしてください。

シノケンのアパート売却価格とローン残債のバランス

売却を検討する際、最も恐ろしいのが「オーバーローン（残債割れ）」です。

シノケンでアパートを購入された方の多くは、フルローンに近い形で融資を組んでいるケースが多いかと思います。

購入から数年で売却しようとすると、物件の市場価値の下落スピードにローンの元金返済が追いつかず、売却代金だけではローンを完済できないという状況に陥りがちです。

この場合、不足分を自己資金（現金）で補填しなければ抵当権を抹消できず、売るに売れない状態になってしまいます。

売却を考えるなら、まずは「いくらで売れるか（査定）」と「ローン残高はいくらか」を精緻に比較することから始めましょう。

契約解除が難しい場合の売却戦略

もしサブリース契約の解除が難航する場合、あるいは違約金が高すぎる場合は、「サブリース契約を付けたまま売却する（オーナーチェンジ）」という方法もあります。

一般的に、サブリース付きの物件は利回りが低くなるため、買主からは敬遠されがちで売却価格も下がる傾向にあります。

しかし、先ほど述べたようにシノケンのサブリースには「修繕保証」などのメリットもあるため、「安定志向のサラリーマン投資家」をターゲットにすれば売れる可能性は十分にあります。

「この物件は手間がかかりませんよ」という点をアピールポイントとして売り出す戦略ですね。

シノケンサブリースの解約や売却は慎重に判断を

今回はシノケンのサブリースについて、解約や売却の観点から解説してきました。

手数料の高さばかりに目が向きがちですが、その中身には「時間と安心を買う」という確かな価値が含まれています。

もちろん、どうしても収支改善が必要な場合や、資産の入れ替え時期においては売却も選択肢の一つです。

ですが、目先の数字だけで判断せず、ご自身のライフスタイルやリスク許容度と照らし合わせて、慎重に決断されることをお勧めします。