シノケンアパートで経営失敗したという口コミや評判は本当？リスクと実態を解説

「シノケンでアパート経営を始めたいけれど、失敗や後悔はしたくない」と考えて、評判を検索しているのではないでしょうか。

インターネット上では、シノケンはひどいといった厳しいアパート経営の口コミや、サブリースのトラブル、さらにはシノケンアパートの裁判に関する噂まで見受けられ、不安を感じる方も少なくないでしょう。

この記事では、そもそも株式会社シノケングループとはどのような会社なのか、そしてサブリース契約とは何かといった基本から、シノケンでアパート経営するメリットや気になる年収の実態、逆に注意すべき点まで、多角的に掘り下げていきます。

最終的なアパート売却の出口戦略や、向いている人と不向きな人の特徴、シノケンでのアパート経営の始め方手順、その他アパート経営に関するFAQまで網羅的に解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。

シノケンアパートで経営失敗したという口コミや評判の真相

株式会社シノケングループとは？

シノケンでのアパート経営を検討する上で、まずは運営会社である株式会社シノケングループがどのような企業なのかを理解しておくことが大切です。

シノケングループは1990年に福岡で創業した、不動産セールスやサービスを主軸とする企業グループです。

アパートやマンションの企画・開発・販売から、その後の賃貸管理、建物管理、リフォーム、家賃保証まで、不動産投資に関わる幅広い事業を一貫して手掛けています。

グループは多数の企業で構成されており、アパート経営は主に「株式会社シノケンプロデュース」が担当しています。

長年にわたる実績は業界でも高く評価されており、自社開発物件の完工棟数で長年トップクラスの実績を誇ります。これは、多くのオーナーから選ばれ続けている証左とも考えられます。

会社の基本情報は以下の通りです。

このように、シノケングループは単なる不動産販売会社ではなく、多角的な事業展開を行う安定した経営基盤を持つ企業グループであることが分かります。

「シノケンはひどい」と言われる理由

インターネットで検索すると、「シノケンはひどい」といったネガティブな評判を目にすることがあります。このような評価が生まれる背景には、いくつかの要因が考えられます。

賃貸居住者からのクレーム

評判が悪化する一因として、投資家ではなく、実際にアパートに住んでいる居住者からのクレームが挙げられます。

特に、建物の遮音性に関する不満、例えば「壁が薄く隣の生活音が聞こえる」といった騒音問題の指摘がネット上で散見されます。

デザイナーズ物件としてのデザイン性は高く評価されていますが、住み心地の面でマイナスの意見を持つ居住者がいることも事実です。

これらの声が、結果的にオーナーの評判にも影響を与えている可能性があります。

過去の報道と会社の対応

2018年に一部の週刊誌で、シノケングループの不正行為に関する報道がなされました。

これは、売買契約後の値引きを隠して、値引き前の金額で金融機関に融資を申し込む手口が取られているという内容でした。

しかし、この報道に対してシノケンは公式に事実無根であると全面的に否定しています。

実際に、この件で同社が行政処分を受けたり、訴訟に発展したりしたという公的な事実はありません。

とはいえ、一度広まったネガティブなイメージが、現在も評判に影響を及ぼしている側面は否定できないでしょう。

上場廃止に対する誤解

シノケングループは2022年に東証スタンダード市場への上場を廃止しました。

この事実だけを見ると「経営が悪化したのではないか」と不安に感じるかもしれません。

しかし、これは経営陣が自社の株式を買い戻すMBO（マネジメント・バイアウト）によるもので、経営の自由度を高め、短期的な株価の変動に左右されずに中長期的な事業モデルの進化を目指すための戦略的な判断でした。

再上場も視野に入れていると公表しており、上場廃止が直接的に経営の悪化を示すものではない点を理解しておく必要があります。

引用:企業年金連合会「MBOについて」

シノケンアパート経営のリアルな口コミ

実際にシノケンでアパート経営を行っているオーナーや、検討した人々からは、様々な声が寄せられています。ここでは、良い口コミと悪い口コミの両方を見ていきましょう。

良い口コミ

ほぼ即決しました

30代男性

最初は、都内のアパートを固定資産税を含まずに提案されたため、キャンセルいたしました。

が、それにも関わらず、福岡県博多市、駅徒歩10分の物件をご紹介いただき、ほぼ即決しました。

その後のローン付けにおいても、自己資金10パーセント未満でまとめてくれました。

そして今でも、空室が出たとしても、割と早めに成約してくれており、営業の方が「立地が命」と言っていた通りでした。
ということで、シノケンの営業の方には、大変感謝しております

引用：「不動産投資のみかた」

好感がもてます

60代男性

アフターの担当の方々も好感がとてももてます！これからもよろしくお願いします！

引用：「不動産投資のみかた」

堅実な経営計画書で安心

シノケンさんのアパートで７パー超えってありますか？私の提案は5.5パーでしたが、 最近シノケンさんの提案受けましたが、かなり堅実な経営計画書で安心しました

引用：旧ツイッター「X」

以下が良い口コミの要点のまとめとなります。

悪い口コミ

対応に不満

60代男性

コミュニケーションの手法(電話と郵便)が古いため、必要な時に情報が得られず設備更新のタイミングが分からないし、所得減税に活かせない。WEBサイトもあるが使いにくい上、資産の設備状態が管理されておらず全く役に立たない。

設備の更新に関して指定業者から購入するため市場価格の数倍高い。

担当者の対応もけっして懇切丁寧ではなく事務的である。

引用：「不動産投資のみかた」

保証会社が引き継ぎできない

50代男性

購入する際のやり取りでの失敗談や反省点はあまり存在しない。

シノケンハーモニーの物件は基本的にサブリースで購入するのであるが、サブリースである程度運用している後に、サブリース契約をはずして通常の管理にしようとした際、保証会社の承継ができずに、費用面等でいろいろと大変な思いをしたことはあった。

引用：「不動産投資のみかた」

奴隷契約

2025/4/30水、昨日、健美家経由で提案のアパート物件、築浅シノケン8世帯 駅近で利回りも悪くないけど、支出大。

管理手数料5.5%以外に、アパート経営支援6千円1.5%、定額リフォーム16千円4%、消防4千円1%の12%超 共益費3万(ネット、清掃、電気代) 募集条件、リフォームに一切異議を述べない奴隷契約

引用：旧ツイッター「X」

以下が悪い口コミの要点まとめとなります。

シノケンアパートの裁判に関する噂

「シノケン」と検索すると「裁判」という関連キーワードが表示されることがあり、不安に思う方もいるかもしれません。

この背景には、前述した2018年の一部週刊誌による不正疑惑の報道が関係していると考えられます。

報道では、融資に関する不適切な手法が主張されましたが、シノケングループはこの内容を公式に、そして明確に否定しています。

重要なのは、この報道以降、シノケンがオーナーから集団訴訟を起こされたり、不正を理由に行政処分を受けたりしたという公的な記録は確認されていない点です。

不動産業界では、サブリース契約の家賃減額などを巡ってオーナーと業者が裁判に至るケースは他社で実際に起きています。

しかし、シノケンに関して、アパート経営の不正を理由とする大規模な裁判沙汰になっているという事実は、現時点ではありません。

したがって、「裁判」という噂は、過去の報道が一人歩きしたものや、他社の事例と混同されている可能性が高いと言えます。

サブリース契約とは何か

シノケンでのアパート経営を理解する上で、サブリース契約の知識は不可欠です。

サブリースとは、不動産会社がオーナーからアパートを一括で借り上げ、入居者に転貸する仕組みのことを指します。

この契約を結ぶと、オーナーは入居者の有無にかかわらず、不動産会社から毎月一定の賃料（保証賃料）を受け取ることができます。

そのため、空室リスクを心配する必要がなく、入居者募集やクレーム対応、家賃回収といった煩雑な管理業務も全て不動産会社に任せることが可能です。

一見すると非常に魅力的な仕組みですが、注意点も存在します。

まず、保証される賃料は、実際に入居者が支払う家賃の80%～90%程度になるのが一般的で、オーナーの手取りは少なくなります。

また、最も重要な点として、保証される賃料は未来永劫固定ではないということが挙げられます。

契約には通常、数年ごとの見直し条項が含まれており、周辺の家賃相場の下落などを理由に、保証賃料が減額される可能性があるのです。

こうしたリスクについては国土交通省も注意喚起を行っており、契約内容を十分に確認することが求められます。

引用:国土交通省「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」

シノケンのサブリース契約とトラブルの注意点

シノケンでも「空室保証契約」という名称でサブリースに対応していますが、この仕組みを巡るトラブルの可能性はゼロではありません。

最も多いトラブルの原因は、「保証賃料がずっと変わらないと誤解していた」というケースです。

営業担当者から「35年一括借り上げ」といった説明を受けると、35年間ずっと同じ金額が保証されるように感じてしまうかもしれません。

しかし、実際には、契約書に「2年ごとに賃料の見直しを行う」といった条項が明記されているのが通常です。

レオパレス21などの他社では、当初の説明と異なり大幅に賃料を減額されたとして、オーナーが集団で提訴する社会問題にまで発展した事例があります。

シノケンにおいても、契約更新のタイミングで周辺の家賃相場が下落していれば、賃料の減額を提案される可能性は十分にあります。

この提案に合意できなければ、サブリース契約を解約することになりますが、その場合、オーナー自身が空室リスクを負うことになります。

サブリース契約を結ぶ際は、長期的な保証を過信するのではなく、契約書を隅々まで確認し、賃料の見直し条件や解約に関する条項を正確に理解しておくことが、トラブルを避ける上で不可欠です。

そもそもアパート経営でよくある失敗パターンとは？

シノケンに限らず、アパート経営には業界共通のリスクや失敗パターンが存在します。これらを事前に理解しておくことは、リスクを回避し、成功の確率を高めるために非常に重要です。

空室・家賃下落リスク

アパート経営の収入の源は家賃です。そのため、入居者が決まらない「空室」の期間が長引けば、その分収入はゼロになり、ローンの返済や経費の支払いだけが続くことになります。

また、周辺に競合となる新築物件が増えたり、地域の人口が減少したりすることで、既存の入居者を維持するため、あるいは新しい入居者を募集するために家賃を下げざるを得ない状況も起こり得ます。

金利上昇リスク

多くのオーナーは金融機関から融資を受けて物件を購入します。

特に、当初の金利が低い「変動金利」でローンを組んだ場合、将来、市場金利が上昇すると返済額も増加します。

家賃収入が変わらない中で返済額だけが増えれば、キャッシュフローは悪化し、最悪の場合、家賃収入だけでは返済を賄いきれなくなる可能性もあります。

高額な修繕費用の発生

アパートは時間とともに劣化します。

築10年を超えたあたりから、給湯器やエアコンといった設備の交換、外壁の塗装、屋上の防水工事など、百万円単位の費用がかかる大規模修繕が必要になります。

これらの費用を計画的に積み立てていないと、突発的な出費に対応できず、資金繰りが一気に厳しくなるという失敗は後を絶ちません。

入居者トラブル

家賃滞納や、住民間の騒音トラブルなども経営上のリスクです。

家賃の回収には法的な手続きが必要になる場合もあり、時間も費用もかかります。

トラブル対応は精神的な負担も大きく、経営の安定を脅かす一因となり得ます。

シノケンアパートで経営失敗する口コミや評判は本当？

メリットやデメリットからわかるシノケンに向いている人と向いていない人は？

シノケンのメリットと向いている人の特徴

シノケンでのアパート経営には明確なメリットがあり、そのメリットを最大限に活かせる人が「向いている人」と言えます。

シノケンに合わない人

シノケンでアパート経営する際のモデル年収

シノケンでのアパート経営を検討する際、多くの人が気になるのが「実際にどれくらいの年収が期待できるのか」という点でしょう。

以下にシノケンのアパートを購入した投資家のインタビューを記載しますので、参考にしてください。

実際のキャッシュフロー事例

あるサラリーマン投資家へのインタビュー記事では、大阪と名古屋に7,000万円台後半のアパートを2棟所有している事例が紹介されています。

このオーナーは、1棟あたりの年間手残り金（キャッシュフロー）と税効果によって、初期費用約300万円を3年で回収できたと述べています。

これは、単純計算で年間約100万円のプラス効果（手残り金＋節税額）が出ていることを示唆しており、安定した収益の一例と言えます。

また、別の口コミでは、建物が完成する前に全室の入居者が決まり、完成後すぐにプラスのキャッシュフローが出たという声もありました。

シノケンが高い入居率を維持していることが、安定した家賃収入につながっていることがうかがえます。

収入に関する注意点

ただし、アパート経営の収入は物件価格、ローン金利、空室率、修繕費など多くの要因で変動します。

ある口コミでは、物件価格が高く収支がギリギリで、ローン金利の上昇が心配だという声も見られました。

シノケンでのアパート経営における年収は、個々の状況や物件によって大きく異なります。

そのため、具体的な年収額を知るには、無料セミナーや個別相談を利用し、自身の状況に基づいた詳細な収支シミュレーションをしてもらうことが不可欠です。

シノケンでアパート経営する際の注意点

多くのメリットがある一方で、シノケンでのアパート経営にはいくつかの注意点やデメリットも存在します。

これらを理解しておくことが、失敗を避けるための第一歩となります。

投資できる物件・エリアが限定的

シノケンが提供する物件は、主に首都圏や福岡、名古屋、大阪といった大都市圏の新築アパートに特化しています。

地方エリアでのアパート経営を希望する場合や、中古物件を安く購入して高い利回りを目指すといった投資スタイルには対応していません。

安定した賃貸需要が見込めるエリアに絞っているという点はメリットでもありますが、投資戦略の選択肢が限られるという側面もあります。

投資額が大きくなる

前述の通り、シノケンは自己資金が少なくてもローンを組んでアパート経営を始めやすいという強みがあります。

しかし、これは裏を返せば、多額の借入金を背負うことを意味します。

取り扱う物件は一棟アパートであるため、区分マンション投資と比較して投資額は数千万円から1億円以上と高額になります。

ローンを組めば毎月の返済が発生し、空室の発生や家賃の下落によっては、収支がマイナスになるキャッシュフロー悪化のリスクも常に伴います。

豊富な資金調達プランがあるからといって、安易に借入額を増やすのではなく、堅実な返済シミュレーションを行うことが不可欠です。

新築・好立地のため、物件価格が高く利回りは低め

シノケンが提供する物件は、新築で立地条件も良いため、物件価格はどうしても高額になります。

その結果として、家賃収入を物件価格で割った「表面利回り」は、地方の中古物件などと比較すると低くなる傾向があります。

これは主に二つの理由によります。

一つは「新築プレミアム」です。

新築物件は、最新の設備が整っておりデザイン性も高いため入居者に人気があり、最初の数年間は高い家賃を設定できます。

その人気と価値が物件価格に上乗せされるため、中古物件に比べて価格が割高になります。

もう一つの理由は、土地の仕入れ価格です。

シノケンは入居率を重視し、東京や大阪、福岡といった主要都市の駅から徒歩10分圏内という、資産価値が落ちにくいエリアを厳選しています。

このような好立地の土地は当然ながら高価であり、その土地代が物件価格の大部分を占めることになります。

このため、相対的に販売する際の物件価格が高くなり、家賃収入を物件価格で割った際の想定利回りが低くなる原因となります。

シノケンで失敗しないための5つの対策

シノケンのメリットと注意点を理解した上で、アパート経営の失敗確率を下げるためには、オーナー自身が取るべき具体的な対策があります。

シノケンで購入したアパートの売却は可能か

アパート経営を始める際には、将来的な出口戦略、つまり売却についても考えておく必要があります。シノケンのアパートは、売却時にも一定の強みを発揮すると考えられます。

その理由は、高く売却できる物件の条件である「好立地」「高い入居率」「デザイン性」を兼ね備えているからです。

特に都市部の駅近という土地の資産価値は落ちにくく、安定した賃貸需要があるため、投資対象としての魅力が維持されやすい傾向にあります。

これにより、築年数が経過しても買い手が見つかりやすく、適正な価格での売却が期待できます。

ただし、売却時には注意すべき点もあります。

まず、管理委託契約やサブリース契約を結んでいる場合、解約に際して違約金が発生したり、特定の期間は解約できなかったりする可能性があります。

売却を決める前に、必ず契約内容を確認し、解除の条件をシノケンに相談することが大切です。

また、ローンを組んで購入した場合、売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態に陥る可能性にも注意が必要です。

この場合、売却で得た資金だけではローンを完済できず、自己資金で不足分を補填しなければなりません。

売却を検討する際は、まず不動産会社に査定を依頼し、市場価値とローン残高を比較した上で、慎重にタイミングを判断することが求められます。

不動産投資オーナーに必須の税金知識

アパート経営を成功させる上で、税金に関する知識は避けて通れません。

適切に税務処理を行うことで、手元に残るキャッシュフローを最大化できる可能性があります。

アパート経営で得た家賃収入から必要経費を差し引いた利益は、国税庁が定める「不動産所得」として確定申告が必要です。

その際に重要なのが、建物の購入費用などを法定耐用年数に応じて経費として計上する「減価償却」という考え方です。

実際のお金の支出がなくても帳簿上の経費を増やせるため、所得税や住民税を圧縮する効果が期待できます。

また、不動産所得が赤字になった場合は、給与所得など他の黒字の所得と合算して全体の所得額を減らせる「損益通算」という制度もあります。

これらの税務知識を理解し、活用することが、長期的に安定したアパート経営を行う上での鍵となります。

引用：国税庁「不動産収入を受け取ったとき(不動産所得) 」

引用：国税庁「減価償却のあらまし」

シノケンのアパート経営に関するFAQ

ここでは、シノケンのアパート経営に関してよく寄せられる質問とその回答をまとめました。

しつこい営業や勧誘はありますか？

シノケンの営業スタイルは「100％反響営業」を掲げており、資料請求や問い合わせをした顧客にのみアプローチする方針です。

そのため、アポイントなしの電話や訪問、購入意思のない方へのしつこい勧ゆは行わないとしています。

実際にオーナーからは「押し売り感が全くなかった」という声も多く、安心して相談しやすい環境と言えます。

上場廃止した理由は経営が危ないからですか？

前述の通り、2022年の上場廃止は経営悪化が理由ではありません。

経営陣が自社の株式を買い戻すMBO（マネジメント・バイアウト）という手法によるもので、短期的な株価に左右されず、中長期的な視点で事業を発展させるための戦略的な判断です。

会社側は再上場も視野に入れていると表明しており、この件が不動産投資のリスクを高めるものではないと考えられます。

ローンの金利が低いと聞きましたが本当ですか？

シノケンは多くの金融機関と提携しており、その長年の実績から好条件の融資を引き出しやすいという強みがあります。

一般的な不動産投資ローンの金利が2.5%～4%程度であるのに対し、シノケンでは1%台での融資実績も多数あります。

もちろん、金利は個人の属性や経済状況によって変動しますが、他社と比較して有利な条件でローンを組める可能性は高いと言えます。

シノケンアパート経営失敗に関する口コミ・評判の総括

• シノケングループは不動産投資を幅広く手掛ける大手企業である
• 悪い評判の一部は実際の入居者からの騒音クレームに起因する
• 過去の不正報道は会社側が公式に否定しており裁判の事実はない
• 2022年の上場廃止は経営戦略（MBO）であり経営悪化が理由ではない
• サブリース契約は空室を保証するが家賃減額のリスクを伴う
• 「35年保証」でも契約更新時に賃料が見直されることを理解すべきである
• アパート経営には空室や金利上昇といった業界共通のリスクが存在する
• 自己資金が少なくてもローンを組みやすい点は大きなメリットである
• 高い入居率と手厚いサポート体制で初心者や多忙な会社員に向いている
• 投資エリアが都市部に限定され地方での高利回り投資には不向きである
• 新築・好立地のため物件価格が高額で利回りは低めの傾向にある
• 失敗を避けるには詳細な収支シミュレーションの実施が不可欠である
• 売却は可能だがローン残高やサブリース契約の解除条件に注意が必要だ
• 税金知識の活用が長期的なキャッシュフロー改善の鍵となる
• 成功するにはメリットとデメリットの双方を深く理解することが重要である