サブリース契約は正当事由がないと解除・解約できないは嘘？借地借家法の判例とは

「サブリース契約を解約したいのに、なかなか話が進まない…」とお悩みではありませんか。

サブリース契約の解約は、借地借家法の存在により、オーナー側からの一方的な申し出が難しいのが実情です。

解約が認められるには正当事由が必要となり、過去の判例がその判断基準となりますが、中には解約できない判例も少なくありません。

特に大手との契約では、より慎重な対応が求められます。

また、解約できたとしても高額な違約金の相場や、交渉が難航した場合の弁護士への費用も気になるところです。

この記事では、国土交通省のガイドラインにも触れつつ、自分で住むために解約したいケースや、最終手段としての売却まで、サブリース契約の解除に関するあらゆる疑問を徹底解説します。

サブリース契約解除・解約の正当事由と判例集

借地借家法でサブリース解約はできない？

結論から言うと、サブリース契約の解約が難しい最大の理由は「借地借家法」の存在です。

この法律は、建物の賃貸借契約において、社会的・経済的に弱い立場になりやすい「借主」を保護することを目的としています。

サブリース契約の場合、物件の所有者であるオーナーが「貸主」、サブリース会社が「借主」という立場になります。

そのため、法律上、手厚く保護されるのはサブリース会社側なのです。

貸主であるオーナーの都合だけで、借主であるサブリース会社を退去させることは原則としてできません。

したがって、「契約を解除したい」とオーナーが考えても、サブリース会社が合意しない限り、一方的な解約は法的に極めて困難と言えます。

解約の正当事由が認められた判例とは

ただ、オーナーからの解約が一切認められないわけではありません。

過去の裁判では、オーナー側の解約申し入れを認める「正当事由」が存在すると判断されたケースがいくつかあります。

正当事由の有無は、複数の要素を総合的に考慮して判断されます。

具体的に認められやすい判例としては、以下のようなケースが挙げられます。

認められやすい正当事由の具体例

逆に解約できないとされた判例の共通点

一方で、オーナー側の解約請求が退けられた判例も数多くあります。

これらの認められなかったケースには、いくつかの共通した特徴が見られます。

裁判所が正当事由として認めなかった主な理由を理解することで、ご自身の状況が解約可能かどうかの判断材料になります。

（出典：一般財団法人不動産適正取引推進機構/RETIO公式PDF）
(判例引用元：「一般財団法人不動産適正取引推進機構」）

これらの判例から明らかなのは、裁判所が一貫して「借主（サブリース会社）の事業継続性を重視」している点です。

オーナー側の自己使用の必要性が、サブリース会社の事業利益を上回るほどの強い事情でなければ、解約・更新拒絶が認められるのは困難とされています。

大手のサブリース契約が解約できない理由

「大手のサブリース会社と契約しているから安心」と考えている方もいらっしゃるかもしれませんが、解約の難易度に関しては、むしろ大手の方が厳しい側面もあります。

その理由は、主に以下の2点です。

国土交通省のサブリース解約ガイドライン

近年、サブリース契約をめぐるトラブルが社会問題化したことから、2020年6月に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（通称：サブリース新法）」が施行されました。

これに伴い、国土交通省は「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」を公表し、事業者に対する規制を強化しています。

特に重要事項説明では、サブリース会社はオーナーに対し、以下の点を書面で明確に説明することが義務付けられました。

ただし、この法律やガイドラインは、あくまで契約前のトラブルを防ぐためのものであり、既に締結された契約の解約を直接的に簡単にするものではありません。

しかし、もし契約時にこれらの説明が不十分であった場合は、サブリース会社側の説明義務違反を問い、交渉を有利に進める材料となり得ます。

（出典：国土交通省 サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン）
（引用元：国土交通省）

サブリース解約の違約金の相場はいくら？

サブリース会社との交渉の結果、合意解約に至った場合でも、多くはオーナーが違約金（または解決金、立ち退き料）を支払う必要があります。

この違約金の金額は契約書に定められている場合もありますが、最終的には交渉によって決まることが多く、明確な定価はありません。

しかし、一般的には保証賃料の6ヶ月分〜1年分程度がひとつの目安とされています。

解約を検討する際には、正当事由の有無だけでなく、この違約金という大きな金銭的負担が発生することを覚悟しておく必要があります。

まずはご自身の契約書を確認し、解約に関する条項をしっかりと読み込むことが重要です。

判例から学ぶサブリース契約解除・解約の正当事由

自分で住む目的でのサブリース解約は可能？

「長期間の海外赴任から帰国するため」「親を呼び寄せて同居するため」など、オーナー自身や親族がその物件に自分で住むという理由は、正当事由の中でも比較的認められやすい部類に入ります。

これは「貸主の自己使用の必要性」として、裁判でも重要な判断要素となるからです。

しかし、「自分で住みたい」と主張すれば必ず解約できるわけではありません。

裁判所は、以下のような点を総合的に判断します。

現実的には、この理由で解約交渉を進める場合でも、サブリース会社への立ち退き料の支払いは避けられないことがほとんどです。

「自分で住む」という理由は交渉のカードにはなりますが、それだけで無条件に解約できるわけではない、と理解しておくことが肝心です。

サブリース解約の弁護士費用と相談の目安

サブリース会社との解約交渉は、法律的な知識や交渉のノウハウが不可欠です。

オーナー自身での対応が難しいと感じた場合、不動産問題に強い弁護士に相談・依頼することが有効な解決策となります。

弁護士に依頼した場合にかかる費用は、主に「相談料」「着手金」「報酬金」で構成されます。

事案の複雑さにもよりますが、交渉から訴訟まで発展した場合、総額で100万円以上の費用がかかる可能性も十分に考えられます。

サブリース解約より売却が賢い選択肢かも

ここまで見てきたように、サブリース契約の解約は、法的なハードル、交渉の時間、そして違約金や弁護士費用といった金銭的なコストなど、多くの負担を伴います。

もし、あなたがサブリース契約に悩み、「もう解放されたい」と感じているのであれば、視点を変えて「売却」を検討することが、最も現実的で賢い解決策になるかもしれません。

確かに、サブリース契約が付いたままの物件（オーナーチェンジ物件）は、一般の物件に比べて利回りが低くなるため、売却価格が相場より低くなる傾向はあります。

しかし、解約のために支払う高額な違約金や弁護士費用、そして精神的なストレスを考慮すれば、多少価格が下がったとしても売却する方がトータルで見てプラスになるケースは非常に多いのです。

サブリース契約解除・解約の正当事由と判例まとめ

• サブリース契約の解約は借地借家法によりオーナー側からは極めて難しい
• 法律上は貸主のオーナーより借主のサブリース会社が強く保護される
• オーナーからの解約には客観的にやむを得ない「正当事由」が必要となる
• 過去の判例ではオーナーの生計維持や建物の老朽化などが正当事由とされた
• 利回り向上などオーナーの経済的都合だけでは正当事由と認められにくい
• 契約期間満了を理由とした更新拒絶にも正当事由が求められる
• 大手サブリース会社は契約書や法務体制がしっかりしており交渉はより困難
• 国土交通省のガイドラインは契約前の規制であり解約を容易にするものではない
• 解約が合意できた場合でも保証賃料の6ヶ月分以上の違約金が発生しうる
• オーナーが自分で住むという理由は正当事由になり得るが立ち退き料は必要
• 交渉が難航した場合の弁護士費用は総額で100万円以上かかることも
• 解約のハードルは非常に高いことを認識する必要がある
• 解約にかかる時間、費用、労力を考えれば「売却」も有力な選択肢
• サブリース付きのまま売却すれば面倒な交渉から解放され迅速に現金化できる
• 解約に固執せず、総合的なメリットを考えて最適な出口戦略を選ぶことが重要