オーナーチェンジ物件の狙い目！プロが教える見分け方

「オーナーチェンジ物件の狙い目」と検索しているあなたは、投資先として魅力を感じている一方で、多くの疑問もお持ちではないでしょうか。

オーナーチェンジ物件は、購入後すぐに家賃収入が期待できる反面、危険性もはらんでいます。

例えば、オーナーがなぜ売るのか、売れない物件ではないか、購入後に後悔しないか、といった不安です。

中には、オーナーチェンジ物件の追い出しはできるのか、あるいは自分が住みたいと思った場合の対処法を知りたい方もいるでしょう。

また、オーナーチェンジ物件で戸建てを選ぶメリットや、将来高く売れる物件の見極め方も気になるところです。

この記事では、それらの疑問を解消し、賢い物件選びの方法を解説します。

オーナーチェンジ物件の狙い目とリスク

オーナーチェンジ物件の基本

オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者がいる状態（賃貸中）のまま売買される収益物件のことを指します。

最大のメリットは、購入した直後から家賃収入（インカムゲイン）が確実に得られる点です。

通常の不動産投資では、物件購入後に入居者募集を行い、契約が成立するまで家賃が入りません。

しかし、オーナーチェンジ物件では、入居者募集の手間や広告費、リフォーム費用といった初期経費がかからず、空室期間のリスクを回避できます。

例えば、1,000万円で購入した物件の家賃が月8万円であれば、単純計算で年間96万円の収入となり、表面利回りは9.6%となります。

このように、購入時点ですでに収益が確定しているため、資金計画が立てやすいのが特徴です。

ただし、メリットだけではありません。

入居者がいるからこそのデメリットも存在します。

主なメリットとデメリットを以下の表にまとめます。

オーナーチェンジ物件購入で後悔する点

購入後に「こんなはずではなかった」と後悔するケースも少なくありません。

オーナーチェンジ物件特有のリスクを理解していないと、思わぬ落とし穴にはまる可能性があります。

主な後悔のポイントは、「想定外の出費」と「入居者に関する問題」です。

これらの後悔を避けるため、購入前に「重要事項説明書」や「管理規約」「長期修繕計画書」を徹底的に確認することが不可欠です。

特に、管理費の滞納履歴や、将来の修繕積立金が不足していないかは必ずチェックしましょう。

オーナーチェンジ物件は危険？

オーナーチェンジ物件が「危険」と言われることがありますが、これはリスクを正しく把握していない場合に当てはまります。

危険とされる主な理由は、物件や入居者の「見えない情報」を把握しにくい点にあります。

具体的には、以下のようなリスクが潜んでいます。

家賃滞納リスク

現在は家賃を支払っていても、将来的に滞納が発生する可能性はゼロではありません。

入居者の職業や収入状況は把握しにくいため、このリスクは常に伴います。

建物管理の問題

マンションの場合、修繕積立金が計画通りに集まっていないと、将来の大規模修繕の際に一時金として多額の費用を徴収される危険があります。

総戸数が少ないマンションほど、一戸あたりの負担額が高くなる傾向があるため注意が必要です。

入居者の質の問題

室内の内覧ができないため、入居者がどのような人か（騒音、ゴミ出し、近隣トラブルなど）を事前に知ることは困難です。

もし問題のある入居者だった場合、その対応に苦慮することになります。

オーナーはなぜ売るのか？

購入を検討する際、「なぜ今のオーナーはこの物件を売るのだろうか？」と疑問に思うのは当然です。

売却理由には、ポジティブなものとネガティブなものがあります。

もちろん、全ての売主が本当の理由を話すとは限りません。

しかし、物件の状況（築年数、修繕履歴、周辺相場）と照らし合わせることで、ネガティブな理由が隠れていないか推測することは可能です。

不動産会社の担当者に、差し支えない範囲で確認してみるのも良いでしょう。

オーナーチェンジ物件で追い出しは可能か

結論から言うと、オーナーの都合で入居者を「追い出し」することは原則としてできません。

日本の法律である「借地借家法」では、入居者（借主）の居住権が非常に強く保護されています。

たとえオーナーであっても、正当な理由なく契約を解除したり、更新を拒否したりすることは認められていません。

賢いオーナーチェンジ物件の狙い目とは

オーナーチェンジ物件で戸建てを選ぶ

オーナーチェンジ物件というとマンションの一室をイメージしがちですが、戸建ても狙い目の一つです。

アパートやマンション投資とは異なる特徴があります。

最大のメリットは、入居期間が長くなる傾向がある点です。

戸建てを借りるのは主にファミリー層であり、子供の学校区などの問題から、一度入居すると5年、10年と長く住み続けるケースが多くなります。

これにより、空室リスクが低減し、安定した長期的な家賃収入が期待できます。

一方で、アパートやマンションと違い、建物全体の修繕（屋根、外壁、給湯器など）をすべてオーナーが単独で負担しなければならないデメリットもあります。

修繕積立金のような仕組みがないため、計画的に費用を準備しておく必要があります。

物件の種類ごとに特徴が異なるため、以下の比較表を参考にしてください。

自分が住みたい物件の注意点

「将来は自分が住みたいから、良い立地のオーナーチェンジ物件を買っておこう」と考える方もいるでしょう。

この視点は、地域の賃貸需要を見極める上で非常に有効です。

自分が住みたいと思える場所は、他の多くの人にとっても魅力的であり、空室リスクが低い優良物件である可能性が高いためです。

ただし、購入する際には重大な注意点があります。

売れない物件の特徴

不動産投資は、家賃収入（インカムゲイン）だけでなく、最終的に売却する際の利益（キャピタルゲイン）も重要です。

いわゆる「出口戦略」が難しい、売れない物件には共通する特徴があります。

利回りが高く見えても、上記のような特徴を持つ物件は、将来的に売却できず「負の資産」となるリスクがあるため、避けるのが賢明です。

高く売れる物件の特徴

逆に、購入時よりも高く売れる可能性を秘めた、資産価値の高い物件も存在します。

これらの物件は、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙える「狙い目」と言えるでしょう。

不動産投資では、築年数、駅からの距離、利便性が重要な指標であることは間違いありません。

しかし、それらの条件が良くても管理が悪ければ資産価値は下落します。

購入後の家賃収入だけでなく、数年後に売却することも視野に入れ、総合的に「安心して買ってもらえる物件」かどうかを見極める姿勢が求められます。

オーナーチェンジ物件の狙い目を見極めよう

この記事の要点をまとめます。

自分に合ったオーナーチェンジ物件の狙い目が見つかったら、次は不動産ポータルサイトでの物件収集や、不動産会社への問い合わせを始めましょう。