2000万円を1億円にする運用シュミレーションで現実的な道筋が分かる！

「手元にある2000万円を、なんとか1億円にできないか」――。

まとまった資産を手にした方が、次なる大きな目標を掲げるのは自然なことです。

しかし、貯金2000万で何年暮らせるかを考えると、インフレの影響もあり、ただ保有するだけでは資産が目減りするリスクさえあります。

多くの方が、資産2,000万のポートフォリオとしてインデックス投資2000万といった選択肢を検討されますが、2,000万円運用を10年続けた場合のシュミレーションでは、現実的に1億円達成は難しい道のりです。

例えば、3000万円を1億円にするのさえ相応の利回りと時間が必要であり、元手が2000万円であればなおさらです。

では、1億2000万円といった資産を築き、早期リタイアを実現するためには、どのような戦略が最適解なのでしょうか。

この記事では、2000万円を1億円に増やすための現実的な方法と、その最短ルートとなり得る「ある投資戦略」について、徹底的に解説します。

2000万円を1億円にする目標の現実性

貯金2000万で何年暮らせるか試算

まず、資産運用を一切行わず、2000万円の貯金だけで生活した場合のシミュレーションを確認します。

例えば、総務省の家計調査（2023年平均）によると、65歳以上の夫婦のみの無職世帯の消費支出は、月平均で約25万円というデータがあります。

仮に月25万円の支出で生活する場合、2000万円の貯金で暮らせる年数は以下の通りです。

もし支出を月20万円に抑えられたとしても、8.3年で資産は底をついてしまいます。

もちろん、これは年金収入を一切考慮していない計算ですが、「2000万円あれば老後は安泰」とは決して言えないことが分かります。

リアルな2,000万円運用シュミレーション

では、資産の目減りを防ぎ、さらに1億円を目指すために資産運用を行った場合、どのような結果が想定されるでしょうか。

元本2000万円を複利運用（利息を再投資する）した場合のシミュレーションを見ていきます。

ここでは、比較的現実的とされる年利3%、5%、7%、そして積極的な運用で目指す年利10%の4パターンで比較します。

このシミュレーションから分かる通り、年利5%の運用では30年経っても1億円には届きません。

年利7%で運用できた場合でも、1億円を超えるのは20年から30年の間、具体的には約27年かかります。

年利10%という非常に高いパフォーマンスを維持できた場合に限り、20年後に1億円を突破できる計算です。

しかし、年利10%を20年間継続することは、投資のプロでも容易ではありません。

2,000万円を運用した10年後の資産

前項のシミュレーションでも触れましたが、「10年」という期間に区切って見ると、現実がより明確になります。

10年間で資産を倍（4000万円）にするには、年利7%強が必要です。

もし年利10%を達成できたとしても、資産はようやく5000万円台に乗る程度であり、目標である1億円には程遠い結果となります。

「2000万円を10年で1億円に」という目標は、年利約17.5%を10年間維持し続ける必要があり、これは一般的な金融商品の運用（インデックス投資や株式投資）では、極めて非現実的な数値と言わざるを得ません。

3000万円を1億円にする難易度

比較対象として、もし元手が3000万円あった場合、1億円達成の難易度はどう変わるでしょうか。

同様にシミュレーションしてみます。

元本3000万円を1億円にするために必要な期間は、以下の通りです。

元手が3000万円に増えたとしても、年利7%で約18年、年利10%でも約13年かかります。

3000万円を1億円にするのですら、これだけの時間が必要です。

このことからも、元手2000万円から通常の金融商品で1億円を目指すことが、いかに困難であるかが理解できます。

一般的な資産2,000万ポートフォリオ

そもそも、資産が2000万円ある場合の一般的なポートフォリオ（資産配分）は、リスクを分散させ、安定的に資産を増やすことを目的として組まれることが大半です。

例えば、日本の年金積立金を運用するGPIF（年金積立金管理運用独立行政法人）の基本ポートフォリオは、以下のように資産を4分割しています。

このような分散投資は、価格変動リスクを抑える（守りを固める）上では非常に有効です。

しかし、これは同時に、極端に高いリターン（1億円）を狙う「攻め」のポートフォリオではないことも意味します。

2000万円の資産を守りながら年3〜5%程度で増やすことを目的とするならば、インデックスファンドなどを活用した分散ポートフォリオは最適解の一つです。

しかし、「1億円に増やす」という高い目標には適していないのです。

インデックス投資2000万の限界

現在、資産運用の主流となっているのが、S&P500（米国の代表的な株価指数）などに連動するインデックス投資です。

長期的な平均リターンは年5%〜7%程度が期待できるとされています。

しかし、これまで見てきたシミュレーションの通り、この「年5%〜7%」というリターンで2000万円を1億円にするには、約27年〜33年という非常に長い時間が必要になります。

2000万円を一括でインデックス投資に回した場合、それは「時間をかけて着実に増やす」戦略であり、「1億円という大きな資産を早期に築く」戦略とは異なります。

元本2000万円が拘束される（他の投資に使えない）にもかかわらず、目標達成までに30年近くかかるのであれば、それは「2000万円というまとまった資産」のポテンシャルを最大限に活かせているとは言えないかもしれません。

2000万円を1億円にする不動産投資戦略

なぜ不動産投資が最適なのか

2000万円を1億円にするという高い目標に対し、なぜ不動産投資が最適解となり得るのでしょうか。

それは、株式投資や投資信託といった他の金融商品にはない、不動産投資特有の「ある仕組み」を活用できるからです。

株式投資で1億円の資産を買うには、当然ながら1億円の自己資金が必要です。

しかし、不動産投資であれば、2000万円の自己資金を「頭金」として活用し、金融機関からの融資を組み合わせることで、1億円規模の物件を取得・運用することが可能になります。

この仕組みこそが、2000万円から1億円への最短ルートを開く鍵となります。

レバレッジで資産拡大を狙う

前述した「融資を活用して自己資金以上の規模の投資を行うこと」を、「レバレッジ（てこの原理）」と呼びます。

インデックス投資では「元本2000万円」が年5%で運用されるのに対し、不動産投資では「1億円の資産」が運用されることになります。

仮に1億円の物件の表面利回り（年間家賃収入 ÷ 物件価格）が7%であれば、年間700万円の家賃収入が生まれます。

ここからローンの返済や管理費、税金などを支払っていくのです。

重要なのは、他人の資本（融資）を使って、自分の資産（物件）を増やしていける点です。

ローンの返済が進むにつれて、物件の純資産価値（物件価格からローン残債を引いた額）は着実に増加していきます。

これが、2000万円を1億円の資産に組み替える具体的なプロセスです。

安定収入とインフレ対策

不動産投資の魅力はレバレッジだけではありません。

主なメリットとして、安定した収入とインフレへの強さが挙げられます。

1. 安定した家賃収入（インカムゲイン）

株式投資の値上がり益（キャピタルゲイン）は、市場の動向に大きく左右され、不安定です。

一方、不動産投資の主な収益源である家賃収入（インカムゲイン）は、景気の変動を受けにくく、比較的安定したキャッシュフローをもたらします。

ローンの返済中であっても、家賃収入から返済・経費を差し引いて手残り（キャッシュフロー）が出るような物件を選べば、運用しながら安定した収入を得ることも可能です。

2. インフレ対策としての強み

インフレ（物価上昇）が起こると、現金の価値は目減りします。

しかし、不動産のような「実物資産」は、インフレに強いとされています。

物価が上昇する局面では、家賃や不動産価格も連動して上昇する傾向があるため、資産価値が目減りするリスクをヘッジ（回避）できます。

むしろ、インフレによって物件価格が上昇し、ローンの残債は実質的に目減りするという恩恵を受けられる可能性もあります。

1億2000万円でリタイアする道筋

読者の中には「1億円」というキリの良い数字だけでなく、具体的に「1億2000万円の資産でリタイアしたい」と考えている方もいるかもしれません。

不動産投資でこの目標を達成する道筋は、「純資産1億2000万円」を築くか、「リタイア可能なキャッシュフロー」を生み出すかの2パターンが考えられます。

2000万円を1億円にする現実的な選択

これまでの情報をまとめます。

2000万円を1億円にするという目標は、決して簡単ではありません。

インデックス投資や株式投資など、元本2000万円に対する利回りで運用する方法では、シミュレーション結果の通り、年7%でも約27年、年10%でも約19年と、非常に長い時間が必要です。

一方で、不動産投資は「レバレッジ」を活用することで、2000万円を元手に1億円規模の資産を運用スタートできます。

もちろん、空室や金利上昇といった特有のリスクは存在しますが、「まとまった2000万円」という資産のポテンシャルを最大限に引き出し、早期に1億円の資産形成を目指す上では、最も現実的かつ強力な選択肢と言えるでしょう。